杨红旭:楼市新政 箭已上弦

提要:近日,关于新一轮房地产调控的消息频出。关于时间,有消息称2月20日国务院常务会议将讨论房地产调控事宜,本周就会出新政。二套房贷收紧基本已成定局,最可能的正如上述消息,首付和利率皆提高;次可能是二套停贷,定向一线城市。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  楼市新政,箭已上弦

  近日,关于新一轮房地产调控的消息频出。受此压制,昨日地产股、水泥股领跌大盘,万、保、招、金等“四大金刚”皆大跌4%以上,其中金地更是下跌近8%——连续两日大跌。

  其实,地产股早在1月下旬就开始调整了,比如保利股价已由之前最高的14.6元,下跌于昨日的12.2元,累计下跌16%。1月下旬,市场已有传言调控将升级,涉及“二套房停贷”。

  而这次,利空消息的传播力度更大。其中最重要的一条是:昨天早上,财联社发布微博:近期相关房地产调控政策将出台,目前待选方案有2种:“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”,实施时间仍未确定。而该微博账号曾于前天发布过“夜间重磅:周四楼市或有政策出台”的微博。另外,昨日证券时报盘中特供独家消息,与之相同。

  还有来自券商人士的消息:依目前情况,尽管银监会尚未发文暂停二套房贷,但是消息基本属实。近期应该会陆续有商业银行暂停二套房贷,先国有银行、后其他银行,但短期不会完全停贷;同时,公积金也不能给二套房贷款。另有消息称,二套房停贷可能仅针对一线城市。除此,还有传言二手房交易环节的个人所得税将从紧等。关于时间,有消息称2月20日国务院常务会议将讨论房地产调控事宜,本周就会出新政。

  如何看待上述传言和消息?两句话:一是无风不起浪,二是大胆假设、小心求证。部分人认为消息不可信,都是些谣言,比如部分商业银行已经说没接到相关通知。但是,大家一定要清楚一点:回顾历史可知,任何一次房地产调控政策出台之前,政府部门或银行等部门及官员,都不会主动预告或被迫承认:我们将要出新政啦!政策难测,但细心察之,仍有蛛丝马迹可寻。近些年,笔者一直跟踪、分析、研究房地产政策,关于政策预测,可以归结为“三段论”:会否出、出什么、何时出。

  首先,会否出?这涉及原因,或者说是否存在出台新政的逻辑。我的观点是:肯定会出。去年以来,全国楼市复苏、回暖,房价也已持续上涨了半年多,尤其一线城市和少数二线城市,房价上涨速度远超业内外人士的预期,比如北京的购房人群中已现恐慌情绪。靠既有政策,已难阻挡一线城市房价大涨的步伐了。所以有必要出台新政,不管力度如何、内容新意有多少。

  其次,出什么?自2009年12月份调控以来,政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”。其中史无前例的强硬推行管制政策,包括限购、限贷、限价等。该用的手段,似乎都用过了。因此,将要出台政策,具有新意的措施不可能太多。房贷和税收两个环节,有新意的可能性最大。二套房贷收紧基本已成定局,最可能的正如上述消息,首付和利率皆提高;次可能是二套停贷,定向一线城市。其它政策暂不分析。

  最后,何时出?其实,这个“三段论”,预测的难度依次加大。会否出,比较易预测;出什么,有一定难度;出台时间,则最难预测。之前我的预测是:春节过后至5月是窗口期。更精准的时间点,实难猜断。上述有传言说,周三国务院开会讨论,周四出新政。除非确有内部消息,否则无从评论这么具体的时间点。如要一定要猜,则一个前提条件是:周三的国务院例会确定会讨论房地产调控;如此,则本周出新政的可能性将大增。否则,不做评判。

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