我眼中的许家印:横空出世的地产黑马

提要:关注许家印,是因为在不经意间,许家印执掌的恒大帝国一下儿超越了众多老牌地产“航母”,在竞争激烈的地产“红海”迅速冲杀了出来,成为在建面积、销售面积等多项指标的“全国第一”,地产扩张的上升趋势直逼行业老大万科。

  关注许 家印,是因为在不经意间,许 家印执掌的恒 大帝国一下儿超越了众多老牌地产“航母”,在竞争激烈的地产“红海”迅速冲杀了出来,成为在建面积、销售面积等多项指标的“全国第一”,地产扩张的上升趋势直逼行业老大万科

  2012年3月28日下午,香港中环中心,许 家印意气风发地出现在2011年年报中外媒体见面会上,简单的西服、领带,看起来很利落。许 家印面对国内外百余家媒体,谈笑风生、对答如流。对于2011年恒 大地产的业绩,许 家印流露出满意的笑容,而对于2012年恒 大地产未来,许 家印同样是充满信心,这一点,在媒体见面会上,我已经感受到了。

  精力充沛、帅气儒雅的许 家印,从气质上更像是一位准外交官,这是许 家印给我的第一印象。

  年报中外媒体见面会结束后,许 家印先生专门给首次来香港参加年报媒体见面会的我15分钟单独采访时间。因为接下来,许 家印还要与香港的投资人、基金经理、券商机构就2011年的年报进行交流,此时,会议室的门外,投资人们早已等候在那里。秘书告诉我:“许总是个工作狂人,每天的工作时间单位是以分钟计算的,每周平均工作80个小时,每个小时还安排得特别满。”这时,我让多少能理解一些许 家印的成功“不是偶然的”?但为什么许 家印能在短短12年间,成为“全国首富”;恒 大帝国为什么能迅速崛起,成为“地产黑马”,驰骋于万科、保利领衔的第一地产军团呢?我在与许 家印的谈话中逐渐找到了答案。

  河南省周口市太康县高贤镇聚台岗村,是许 家印的老家。

  1958年,许 家印出生在这里。当年,这是一个全国有名的贫困之地,十年有九年涝。许 家印回忆说:“我的小学是在没有窗的茅草房中读完,六年里,自己都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺,每人墙上挂个竹筐,里面一年四季的窝头是自己全部的粮食。冬天可以吃一周,夏天只吃三天。”

  许 家印说:“自己的童年异常贫困,这些经历给自己更多的是帮助,形成了今天特别勤奋、严谨、坚韧的性格。”

  恢复高考后的第一年,许 家印考取了武汉钢铁学院冶金系,毕业后分配至河南舞阳钢铁公司。1992年年初,许 家印丢弃了“铁饭碗”,南下深圳找工作。这一年,许 家印34岁,在人生地不熟的深圳经济特区,许 家印从一名普通的业务员做起。短短3个月后,靠着自己的勤奋和吃苦精神,许 家印做成了自己“下海”的第一单,10万元的业务销售,这让老板对许 家印另眼相看。

  1994年,深圳中达组建广州鹏达,许 家印出任法人代表。经过不到3个月的努力,许 家印通过银行贷到了2000万元的启动资金。用于收购珠岛花园地产项目

  许 家印很快展现了惊人的房地产运作、开发和管理能力。珠岛花园项目,当年审批盖章就有108枚公章,办齐了所有的报建手续。珠岛花园以“当年开工,当年销售,当年销完”的业绩,被称为“珠岛效应”。“快”,让许 家印吃到了“甜头”,并由此一战成名,此后,“速度”,不仅是深圳改革开发的标志,同时也成为恒 大地产的“符号”之一。

  珠岛花园地产项目,为中达净赚近2亿元的许 家印,当时的月工资竟然才3000多元。也就是在那一年,他不再为人打工,开始自己创业,之后有了让地产界瞩目的恒 大地产。许 家印回忆说,假如当时公司给自己10万或20万元年薪,自己可能就不会去想自己创业了。因为创业有风险,也很艰辛。但从小贫苦的许 家印已经习惯了“吃苦”,这为后来,“恒 大帝国”的壮大建立了坚实的根基。

  1996年,许 家印在广州注册了恒 大地产,开始自己创业。为了找到合适的房地产开发项目,许 家印几乎踏遍了广州的每一寸土地。经过反复考察、调研和论证,许 家印决定买下原广州农药厂的土地使用权,作为恒 大地产第一个开发项目,也就是后来的广州“金碧花园”。   首期付地价款500万元,而当时恒 大最多只能从银行贷到300万, 为了获得这个项目,许 家印又再一次发挥了自己的商务谈判技能,300万元贷款终于到手,于是许 家印立即开发,并复制珠岛花园的模式——小户型,薄利多销,快速回笼资金。

  为了加快开发速度,争取资金的快速回笼流转,在许 家印的带领下,员工们经常是早上6点下班,9点又接着上班了。吃苦,是许 家印“快”的又一成功的秘诀。

  之后,金碧花园很快销售一空,回款近亿元。许 家印在房地产为自己淘得了“第一桶金”。

  凭着速度、价格和品质,1999年,恒 大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名。许 家印只用了一年半的时间,就在强手如林的广州房地产市场站稳了脚跟。

  2004年,恒 大开始向全国快速扩张,许 家印亲自选派了200多名专业人才,到成都、武汉、南京等二线城市“找地”。恒 大在珠三角、长三角、华中、西南、东北、西北六大区域布局,成功拓展二十几个城市,土地储备呈“几何级数增长,截至2007年底,恒 大土地储备较之2006年增长近9倍,创造了中国房地产企业项目拓展的速度奇迹。如此狂飙突进式的开发速度,也正是体现了许 家印地产帝国的战略。许 家印说;自己在恒 大内部倡导的就是“夸父精神”:以超常规、跨越式发展来迎合中国房地产市场出现的千载难逢的机会。

  有了品质、有了人才,也有了土地,就差“资金”了,2008年,恒 大地产的目标直指“上市融资”。但没想到,这一年,差点儿让恒 大“前功尽弃”。

  2008年,恒 大在香港启动IPO上市。3月7日至12日,恒 大在境外上市路演期间,恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌,国际金融危机全面爆发。“实在不巧的是,恒 大在美国推介上市路演时,恰好碰到了美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,包括摩根士丹利。”回忆起那触目惊心的一刻,让许 家印至今仍历历在目。

  恒 大本来想融资15亿美元,并且当时已经有了7至8亿美元的定单。但基金和一些机构投资者的报价,远低于恒 大最低询价每股3.5港元,许 家印拒绝接受资产折价,忍痛做出决定中止恒 大上市计划。

  上市融资受挫,土地储备太多,一时间,恒 大地产出现了巨大的资金缺口,甚至面临资金链断裂的危机。屋漏偏逢连夜雨,这一年,又赶上政府加大了对房地产行业的宏观调控力度,特别是银行收缩了信贷规模。恒 大的处境可想而知,这就是后来许 家印念念不忘的“寒冬”中的“寒冬”时期。

  许 家印一边着手调整工程进度,缓解资金链紧张局面,一边稳定军心。当时,摆在许 家印面前的只有三条路:一、廉价甩卖现有商品房,积累现金滚动开发;二、获得新的追加投资资金,但许 家印自己的钱必然进一步被摊薄;三、恒 大地产被同业或者基金收购。许 家印义无反顾地选择了增资扩股,这条理想之路,也是“最难走的路”。

  许 家印率领自己的团队赴港进行私募融资。此后3个月的时间里,许 家印奔波于香港、美国,与香港富豪和国际投行代表会晤,其中包括香港三大富豪中的李兆基、郑裕彤和李嘉诚长子李泽钜等人。

  许 家印回忆说:“上市受挫之后的三个月,自己主要的精力都在香港资本市场,差不多可以说在香港上班了,自己也瘦了四、五斤,但精神还不错,自己对恒 大越来越有信心。地产界打拼这十余年,这3个月是自己压力最大的一段时间”。

  时势造英雄。2008年年底,中国政府为了应对全球金融危机,做出刺激国内经济摆脱金融危机对中国的影响,出台了一系列利好楼市的政策。进入2009年,许 家印再次为恒 大地产重启上市大造声势。

  许 家印在100多家中外媒体面前宣布:2009年恒 大地产冲击300亿销售目标,而新开工面积会使得集团动工总量达到1500万平方米,甚至已超过“地产一哥”万科。

  2009年11月5日,恒 大地产(HK.3333)在香港联交所上市。

  对于很多人来讲,楼市开盘看似是“一场戏”;但对许 家印来说,更像一盘棋。一则,恒 大不是一个项目,恒 大的项目很多,且基本都在二三线城市,用影视明星出场链接“恒 大”开盘,不但少了一笔巨额广告费不说,还大大加速的恒 大在全国的“品牌扩张”,通过流动的“明星”,恒 大的“品牌”火了,同时也“活”了。

  “恒 大目前还有一步棋没有走出来,那就是恒 大的文化产业”,许 家印说;现在人们的物质需求满足之后,就会追求精神上的需求,电视、电影、演出等文化产业将是恒 大未来新的增长点,请明星开盘助阵,也是恒 大染指文化产业的第一步”。未雨绸缪、意在笔先,也许这正是许 家印眼光长远的高明之处。

  在恒 大的“帝国版图”上,地产已经布满全国;文化产业还处于“潜水阶段”;现在风头正劲的是恒 大的排球、足球等体育产业。

  许 家印坦言自己是个体育迷,恒 大集团旗下有篮球、排球、羽毛球、兵乓球、网球5只企业运动队。之所以自己选择排球、足球,而没有选择自己最喜欢的兵乓球,是因为兵乓球职业联赛在世界体坛的影响力有限,且在国内市场比较成熟,恒 大再去“发挥”的机会已经不大了。

  许 家印的大手笔还在后面。2010年3月1日,恒 大出资1亿元,成为广州足球的第七任主人。之后,火速引进韩国教练李章洙,6个月“冲超”成功,第二年升级后便夺得中超冠军。2012年,在亚冠出线后,恒 大又上了一个台阶,千万美金引进国际顶级球员孔卡;1千万欧元天价签约名帅里皮……恒 大在一步步向世界级球队进军的同时,又开始频繁占据媒体体育版的头条位置。另外,恒 大背后还与皇家马德里签约,打造全球最大的恒 大皇马万人足球学校,因为许 家印清晰地知道,中国足球的未来在娃娃身上。

  3年让恒 大足球走向世界。这个足球版的“恒 大”模式,充分展示了恒 大的速度与魄力,按照这个模式发展下去,恒 大的未来让人有无限的想象空间。

  许 家印说:“恒 大实行的是‘紧密型集团化管理模式’,即公司运营中的重大事项都由集团进行统一管理,也有人把这种模式戏称为‘中央集权’。它非常适用于今天恒 大的扩张性战略,保证了恒 大‘精品模式’能快速复制到全国、复制到各个产业。如果今天凭空突然来了一个地产项目,恒 大可以在短短两个小时内,组建一个工种齐全的队伍立即操作。这种垂直化管理,保证了恒 大全国化扩张中不走弯路、规避风险、节省成本和标准化运营。”

  一位恒 大地产的机构投资人告诉我:“在中国的地产公司中,没有一家的执行能力能超过恒 大。”这种紧密型集团化管理模式和强大的执行力,成为恒 大迅速崛起的根基。而许 家印“只要可控的风险,哪怕再大,也愿意去搏”的胆量,又给恒 大的飞跃添上了一对翱翔的翅膀。

  “恒 大者,古往今来连绵不绝,曰恒;天地万物增益发展,曰大。”当他人认为,恒 大地产已经“功成名就”时,志存高远的许 家印对我们说,其实,恒 大的故事才刚刚开始。

  结束时,我将CCTV“《中国财经报道》论坛”------主题为“中国楼市风向”的房地产论坛光盘赠送给了许 家印先生。

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