张宏伟：四方面解析上海南站新 “地王”
张宏伟
同策咨询研究部总监
徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，出让面积107486.2平方米，容积率278a-05为3.8、278b-02为4.8、278b-04为4.5，起始总价54.31亿元，起始楼板价11000元/平方米，为商办用地，该地块于12月12日进行现场竞价。
几乎毫无悬念，徐汇区漕河泾社区南站商务区地块成为上海2012年度新“地王”。由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米，刷新上海总价地王记录。而玖致酒店管理有限公司为万科旗下公司。
而在今年十一长假之前，9月29日，申电投资以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为上海今年十一长假之前总价和单价双项“地王”。
节后，10月10日下午，上海保利建锦房地产有限公司，信保(天津)股权投资基金管理有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%。10月12日，保利置业旗下子公司上海盛垣房地产开发有限公司以32.59亿元竞得杨浦区平凉街道22、23街坊地块，溢价率0.03%。
从徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块成交价格来看，其起始楼板价11000元/平方米，应该是参照了虹桥商务区最新几块土地的成交价格，从起拍价格来讲，应该并不贵。从成交溢价率来讲，由于该地块54.31亿元的起始总价，无论是哪个房企，都会比较谨慎去举牌竞价。最终该地块由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米。
火车站“商圈”难做高端的命运
徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块位于上海南站核心商务区，建筑面积高达49万平方米，这也是上海南站自规划建设以来所出让最大的一幅商业用地。南站周边区域以沪闵高架、铁路线为界，将用地分为北片、中片和南片3个地块。本案为中片地块，项目定位为中高档的商务商贸区。
但是，就上海而言，当前火车站“商圈”还难以冠名“中高档的商务商贸区”，今后新建的火车站“商圈”项目在中高档的商务商贸区打造上还需要付出更多的努力，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，有以下四点原因：
首先，以写字楼为例，火车站“商圈”写字楼成交价格还难以称得上高端。
从成交数据来看，同策咨询研究中心数据显示，2012年1月-11月10日，上海火车站不夜城板块成交均价只有33580元/平方米，而其他典型高端商务板块写字楼成交均价会在4-6万元/平方米，徐家汇板块成交均价略低是因为成交的项目光启城已经偏离传统核心商务区，一个项目成交就达到105套，均价在3.7万元/平方米，而传统核心商务区写字楼价格不只这么多。此外，中山公园板块只有一套的成交数据也不具有代表性。虹桥火车站周边，由于虹桥核心商务区一期地块刚刚出让完毕，并没有出售记录，还难以有定论。
其次，火车站板块由于是以交通枢纽为特征的商圈，人流量大，层次偏低，停留时间短，是这些人群的主要特征，这些人群不可能成为中高端消费的主力。上海南站将动车迁移至虹桥火车站之后，没有中高端人流的支撑，更难以做到中高端商务区。
第三、从已经入驻火车站的的一些企业或商家来看，基本上偏专业市场、中低端百货、中小企业为主，偏向中低端。此外，不少商业配套都在天目中路马路另一侧，未能使商业与交通发挥联动效应，也影响整体功能的发挥。
第四、周边徐家汇商圈、莲花路南方商城、莘庄商圈等的竞争，南站目前的实力并不够。
上海南站虽然在轨交一号线到南站客运站之间设计了6万5千平方米的纯地下商业配套——大型的银泰Mall，但却没有地上商业，很难集聚人气，也未能形成地上与地下商业的有效联动。另外，对于周围的居民来说，两头各有徐家汇商圈、莲花路南方商城、莘庄商圈，要从这三个商场分流，即使徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区综合体建成以后，形成一站式办公、购物、休闲等的消费需求，南站商圈没有几年培养时间，其与周边商圈的竞争的的实力仍然会心有余力而不足。
品牌“联合”或助推上海南站综合体走向成功
徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米。
从过去拿地王的企业经验来看，“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。要么像长风地王中海集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。
徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合拿地，又一次以“联合拿地”合作开发模式的拿下“地王”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从合作背景来看，万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合拿地可以使市场资源优化配置，地王风险可规避。绿地或发挥其超高层综合体开发模式的经验与优势，万科或以产品标准化或酒店管理方面参与合作其中。万科、绿地同时又作为品牌房企，在品牌、资金与资源上都比一般性房企更具有优势。因此，万科、绿地大品牌“联合”或助推上海南站综合体走向成功。
我们看到，通过这次合作拿下地王或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，开始通过“竞合”来规避市场风险。今后 “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。
总价“地王”并不意味着土地市场的火爆
从土地市场来看，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，这个新总价“地王”并不意味着土地市场的回暖。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有如下三个理由：
第一、在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步；
第二、当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系，并且大多数地王拿地企业尤其是拿“地王”项目的企业相对谨慎，也说明土地市场并非火爆；
第三、今年以来高溢价和“地王”地块大多数和地块位置区位确实比较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。
此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。
从这些企业拿地的时机及原因原来来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面不是太紧张了，市场基本面在成交量回升几个月之后开始慢慢向好的方向转，开发企业才会开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值政府大规模推地的时机，应该来说，是比较好的拿地“换仓”时机。
龙头房企跑量致“暖冬”，看好市中心优质地块
今年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，市场流动性的定向宽松，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，尤其是具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。
尤其是近期，上海推出多幅市中心优质地块，比如，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，还有今天刚刚拍出的总价达54.31亿元的徐汇区漕河泾社区南站商务区地块。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这也就不难理解万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块。此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们在融资成本较低，也为其在今年下半年退地潮之中抢占地盘争得了先机。徐汇区漕河泾社区南站商务区地块等优质地块的成交便是很好的印证。
