张宏伟：淡市下“地王”频出背后的三点思考
张宏伟
同策咨询研究部总监
12月12日下午，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米，刷新上海总价地王记录。
而之前，11月30日下午，南京举行土地拍卖会，由中冶置业持股80%的南京临江老城改造建设投资有限公司在没有竞争对手的情况下，以底价56.2亿元顺利拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块，56.2亿的成交价也使得该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王。
10月12日上午，继黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块、徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块、森兰外高桥地块(全市或区域)总价或单价“地王”之后，杨浦区平凉街道22、23街坊地块以32.59亿元被保利置业竞得，杨浦区区域总价“地王”诞生，上海土地市场再度吸引了市场的眼球。
从近期全国土地市场表现来看，2012年6月份以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象。如广东恒 大珠江新城D4-B2楼板价“地王”、北京万柳楼板价“地王”、广西柳州总价“地王”，原天津师范大学八里台校区地块中海地王、长沙保利滨江B7地块地王。而近期上海火车站北广场地块以47.46亿元的起拍价正式登场，已成为上海土地市场的“准地王”，如果该地块成功出让，将成为今年上海的“总价地王”。
回顾今年下半年以来土地市场，一方面，各地频繁推地，多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的(全市或区域)总价或单价“地王”冲击房地产市场。
另外一方面，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，市中心优质地块基本上只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。
从市中心核心地块资源不断向大型开发企业不断集中的发展趋势及影响来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先，市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持，龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场，市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持，这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造，将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。
其次，当前大规模推出优质地块大规模吸金，可能导致后期土地市场成交动力不足。一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，非优质地块后期的推出大型开发企业有可能不再关注，中小开发企业此时拿地心有余力而不足。当前土地市场“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业土地购买力透支，未来不再关注普通地块的推出。
第三、龙头开发企业抗市场风险能力较强，多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来，也就是说很难再有退地的市场风险，这样，可能导致楼市调控成果功归一篑。
“地王”项目开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾过去的地王，要么像长风地王中海集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前，以龙头开发企业为主的企业，无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优势，因此，这些企业一旦获得市中心优质地块“地王”就难说再有退地的市场风险。
但是，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
