利润诱人 “退房”节奏放缓

　　与逆市“涉房”情况相呼应，三年来央企“退房”节奏明显放缓。自2010年3月国资委发布央企“退房令”至今，已有三年时间。初期，央企退房速度较快，但最近已有明显的放缓势头，且不少企业未完全退出。

　　根据北京产权交易所的数据，2012年共有15家非房地产主业央企通过北交所转让17宗房地产项目，成交额为9.64亿元。其中，上半年有11家，退出13宗房地产项目；下半年仅4家，退出4宗项目。兰德咨询机构总裁宋延庆分析指出，央企“退房”的步伐放缓，主要是由于房地产市场回暖。

　　去年下半年以来，房地产市场呈现“量价齐升”的局面。这不仅体现了楼市从底部升温局面，同时也使不少央企看到了其中的诱惑。

　　宋延庆表示，从各上市房企的年报不难看出，房地产行业的平均净资产收益率在10%-20%之间。与运输、机械制造、钢铁等行业相比，显然具有不小的吸引力。且与民企开发商相比，不少央企有着大量的自有土地，低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率，进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。

　　业内人士表示，多数不愿退出房地产业的央企，都拥有大量的土地储备。这些土地多为企业自有，土地性质以工业厂房用地为主。企业只需变更土地性质，便可进行房地产开发。虽然目前部分涉足房地产领域的上市公司剥离了房地产业务，但他们大多是由于这一领域的业务出现了亏损。实际上，央企相对于民营房企而言在融资、拿地等方面有天然优势，其获取更高利润的几率较大，央企介入房地产行业的积极性一直较高。

　　在“退房令”推出一年后的2011年3月，国资委曾扩增了房地产央企的阵容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团等5家央企的房地产业务视作主业管理。据悉，此后，一些拥有大量土地储备的央企也曾要求国资委发放房地产开发“牌照”，但未获明确答复。

　　相比之下，主动“退房”的央企，多以“剥离不良资产”为主要目的。宋延庆向中国证券报记者透露，中石化曾在2010年12月转让旗下一家房地产公司股权、债权，主要原因在于该公司连续两年亏损，并形成不良资产。此外，一些央企在拿地环节，涉及拆迁、土地性质变更等问题，为避免成为资产“包袱”，也将项目出让。

　　上述知情人士表示，“退房令”推出3年来，虽然有部分央企陆续退出，但彻底剥离房地产业务的仍属少数。央企“退房”步伐较慢，更多是由于觊觎房地产业利润等原因。

　　效果有限 政策或应重估

　　在多数业内人士看来，虽然“退房”过程仍在持续，但“国”字头企业在房地产市场的份额不断扩大。根据北京市土地整理储备中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地块，其中国企(包括央企)拿走了24块，占比高达66%。2013年前两月，北京成交的经营性用地也绝大部分被国企收入囊中。

　　土地市场的高门槛正逐渐将民企挤出。SOHO中国董事长潘石屹表示，民企都被挤到了二三线城市，因为央企还看不上那里。多数业内人士认为，随着这些新交易土地的陆续开发，1-2年后一线城市的新房供应将被国企垄断。

　　事实上，从去年年初开始，国资企业已经在一线城市土地市场表现出强劲势头。其中，从2012年4月南昌市政夺得“北京香河园地王”开始，到今年1月中国海运旗下子公司联合竞得“黄浦江沿岸E20地块”，近一年来，一线城市几乎所有的高价地都被“国字头”企业制造，只有“万柳地王”等少数高价地幸免。

　　这种情形与“退房令”出台的背景似曾相识。2010年3月16日，在当年两会结束次日，央企在北京制造了三个“地王”，成为“退房令”出台的重要诱因。三年后，土地市场似乎有重现当年情景的迹象。业内人士认为，从市场表现来看，“退房令”的效果已经让人难以察觉。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，央企可以凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力，在一级开发、规划及基建环节的提前参与，占据了土地市场的主导地位，经过楼市调控的洗牌，这些优势更加凸显。

　　值得注意的是，随着“国”字头企业市场份额的不断扩大，越来越多的民企选择以合作开发的方式进行运作。房地产业“龙头老大”万科在北京开发的大部分项目均有着国企甚至央企的参与。

　　此外，由于金融保险等行业的央企并不属于国资委管辖，因此在“退房令”出台后，这些企业仍然进入房地产领域。其中，中国人寿就通过控股远洋地产涉足房地产开发领域。而在北京CBD地块的招标中，多家险资企业也涉足其中。

　　业内人士认为，一段时间来，央企在房地产领域的强势表现，正在使市场出现非理性的因素。在城镇化进程中，央企对进入楼市的冲动恐有增无减。为此，在“退房令”出台三年后，急需重新评估其效果。为遏制央企回潮的苗头，该项政策在设计和执行环节已有调整的必要。

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