新浪乐居讯 位于番禺广场附近的某商业中心近日开始对外销售，不过该项目销售的并不是产权，而是20年的商铺租期。据其负责人介绍，投资者买下租期后，再包租给另外的物业管理公司，由管理公司每年返租5%-18%的租金，负责人称大约八九年即可回收成本。

　　由于回报率可观，因此该商业中心吸引了不少买家前往捧场。乐居编辑踩盘时发现，销售中心有七八台客户正在洽谈买铺事宜，销售人员在一边指着平面图为其做介绍。

商业中心负责人表示已有多家商家确定入驻

　　资料显示，该商业中心的开发商是金豪公司，投资者签认购(租)合同是和达浩公司签约，最后是和汇珑物业公司签转租合同。对此，该负责人解释，金豪公司与威尔公司以及沙圩二村(土地入股)三者共同成立了达浩创业投资有限公司，达浩公司又成立了汇珑物业公司来管理该商业项目。因此，认购的买家是需要签两份合同，一份是商铺投资者和达浩公司签的认租合同，以8800元/平的价格买下商业中心20年的租期即物业使用权(非产权)，然后又和汇珑物业签转租合同，将商铺将由汇珑物业管理。汇珑物业每年向买家返租一定比例的租金。负责人表示，1-2年返租5%，第3年返租10%，4-10年返租15%，11-20年返租18%，预计八九年可回本。

　　网友怀疑是非法集资 商场负责人否认

　　买家先是做为乙方，后又作为甲方，先认租再转租，其中市场关系令人眼花缭乱。因此有网友去看过这个商业中心看过之后，在网上发帖怀疑该商业中心是非法集资。该负责人在乐居求证时，明确否认，“我们这个项目不是非法集资”。他表示，该项目并非还只是一块地或一张设计图，而实实在在地建得差不多了，预计国庆即可开业营业。前期已为该项目投入了大部分资金，并非空手套狼，因此这不能算属于非法集资。据介绍，目前已有新光百货和堂会、KFC等商家确定要入驻。

　　什么是非法集资？根据2010年底最高人民法院发布的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金。”

　　国家明文禁止 钻法律漏洞

　　1998年，新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租的方式实现了7亿多港元销售，6楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到3个月的“返租回报”后，该大厦因资金链断裂而烂尾，返租租约成一纸空文。

　　由于售后返租带来了一系列负面社会效应，2001年国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中有规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

　　正所谓上有政策，下有对策。针对法律法律的限制，“售后返租”开始变相出现。国家法律规定不准发展商将房屋卖给购房者后再由开发商从购房者手中将房屋租回来，给予租金作为回报，因此现在开发商采取委托一家经营公司，由其代为经营，并给予购房者回报。某外资中介代理机构相关人士表示，这样就不能算非法集资，开发商只是钻了法律漏洞。

　　广州省流通业商会执行会长黄文杰在接受采访时表示，开发商靠返租卖商铺这一现象并不在少数。虽然政府明文禁止房企采取售后返租营销，但在实际操作中仍有一定的操作空间，寻找法律漏洞，规避法律限制。例如番禺这家商业中心的开发商是达浩创业投资有限公司，先以开发商的身份与买家签订买卖合同，再由另外成立的汇珑物业公司与买家签订转租合同。

　　高回报高风险 买家应全面考量风险

　　对于开发商而言，由于出让的不是产权而是物业使用权，开发商一方面可以得到买家提供的大量流动资金，一方面还可以继续将物业资产抵押给银行，获得货款，进行新一轮投资。

　　在这一过程中，买家便需要承担着多重风险。高收益是建立在商铺经营得善的基础上，如果商铺未能按期出租给商家或者后续经营不善甚至倒闭，便很容易出现崩盘。【了解更多：没产权的投资敢做吗？】

　　另外，有律师指出，由于这份合同卖的只是租期，从法律上界定，这份合同便仅仅是租凭合同。开发商出售的只是部分商铺的租期，是项目的大业主。如果物业公司经营不善，投资者拿不到预期的返租，投资者和开发商并没有直接的法律关系，而是和管理公司。投资者很可能落入欲哭无门的境地。

　　对照最高法院这一规定，番禺这个商业中心确实不能算是非法集资，而是一种市场经营行为。而且商场负责亦强调，开发商和物业管理公司是母与子的关系，跑得了和尚跑不了庙。不过这一种走在“灰色地带”和钻“法律漏洞”的行为，对于投资商铺买家便是时刻背着一个定时炸弹。

　　因此，黄文杰劝诫商铺投资者，在进行商铺投资的同时应该全面考量投资风险，例如，如果商铺经营不善，投资者拿不了返租，买家是否可以通过其它途径获得补偿，例如通过收铺，拿到商铺的租赁权来补偿。

　　(编辑 陈娩生)

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