万科中期业绩会:以变应变 坚决不拿地王

  观点地产网 陈泽佳 “与其抱怨政策合理不合理,公平不公平,不如多研究对策去解决问题。所以,万科是不怨天,不怨地,只怨自己不努力。”即使2012年下半年房地产调控依旧不放松,但万科总裁郁亮面对未来的发展道路仍充满信心与努力。

  8月8日,万科在香港举行了2012年半年度业绩发布会。万科总裁郁亮携同执行副总裁王文金、肖莉以及万科董事会秘书谭华杰一起出席了发布会现场。

  2012年上半年,万科实现营业收入307.2亿元,净利润37.3亿元,同比分别增长53.7%和25.1%;上半年万科累计实现销售面积602.5万平方米,同比增长6.5%,销售金额625.4亿元,同比下降4.7%;实现结算面积263.8万平方米,同比增长90.7%,结算收入302.2亿元,同比增长55.4%。

  上半年万科的销售均价为10380元,较去年同期下降10.6%,与此同时,公司的结算均价也有所降低。

  对此,万科董事会秘书谭华杰表示,这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响,但更主要的原因还是销售结构的变化。

  对于上半年推盘量下降但销售面积增长的问题,谭华杰介绍,销售的一部分来自新推盘,另一部分来自可售库存的去化。上半年公司新推盘较少,但加大了库存去化的力度,所以销售面积实现增长。

  另外,据不完全统计,自4月开始出手土地市场以来,万科今年至今已新增项目共18个,但总地价仅约112亿元。

  “从2008年开始明确,就是决不拿地王。可以看到从2008年以后,全国地王就没有万科的份。”万科在拿地策略上有自己的一套方法。

  郁亮表示,万科拿地主要取决于两个重要的因素,一是有没有机会;二是正好有钱。对于万科来说,现在手里有地有钱,是一个非常好的可进可退状态,这是一个未来策略。

  而在政策调控不放松的环境下,万科也有自己的方法措施来应对。“以变来应变”,郁亮表示,万科从2008年以后,在每一次的调控中都能应对得很好,只改变我们能改变的,决不改变不能改变的事情。

  其续称,今年的影响对于万科来说,跟去年没什么两样,我们的应对策略仍然是做主流市场,盖好房子,满足市场自住需求。

  以下是万科2012年半年度业绩推介会现场问答实录整理:

  现场提问:万科置业在7月份宣布收购香港南联地产79%的股权,那么接下来万科会有商业地产注入南联地产吗?另外,您现在对内地房地产调控政策有什么预测?如果政府不断加紧调控,万科在下半年会采取什么样的应对方式?

  郁亮:关于南联地产,万科目前没有具体的计划,注入资产计划也没有。我们把南联地产作为万科国际化的试验平台,想先发展它现有的业务,先把这个发展好,而具体发展计划还需要跟投资者沟通来确定。

  关于政策预测与走势的问题,我们自己觉得万科没有什么预测能力,但很多人都认为万科每次预测得都很好,市场资金的时候又不缺钱,土地缺少时,房子还卖得不错。

  但是,其实万科不是靠预测,也不是靠运气,而是对政策有更透彻的理解。现在有的人相信宏观调控将继续下去,也有很多人认为政策会有所松动等,但房地产行业如果还没有回到健康发展轨道上来,那么调控一定会持续下去。而这一点中央也一再表示决心,所以万科也相信调控会继续下去。

  而在这样的形势下,发展商应该如何来应对呢?只要做到不恐惧,不贪婪就可以了。什么是不恐惧?有人认为中国人盖这么多房子,在若干年之后,需求就会下跌了,这样的观点本身判断是有问题的,就像吃饭,总要有人吃饭,或许他并不饥饿,也有得人确实饥饿,却没饭吃。因此,房地产就像吃饭一样,需求还是存在的,只不过现在更看重的是你的产品是否适合消费者的需求。所以,即使在世道最不好时,我们还是保持信心,相信这个行业还是可以做下去的。

  至于什么是不贪婪?就是在地王频繁出现,房价涨得过快的时候要保持清醒,不屯地,不捂盘,不当地王,这三个策略也使得万科每次在调控的时候过得还不错。

  总而言之,万科是相信中央政府对调控是有力,见效的,同时也希望这个行业能够尽快回到健康发展轨道上。

  现场提问:第一,自4月份开始出手土地市场,万科今年至今已新增项目共18个,这样的频繁拿地主要是出于什么考虑,接下来还会不会继续拿地?

  5月份以来土地市场很活跃,地王也出现不少,例如北京、天津,你怎么看待今年的土地市场?觉得今年是否会是土地抄底的好时机?

  郁亮:万科拿地主要取决于两个重要的因素,一是有没有机会;二是正好有钱。对于万科来说,现在手里有地有钱,是一个非常好的可进可退状态,这也是一个未来策略。

  另外,万科的另一个拿地策略是从2008年开始明确,就是决不拿地王。可以看到从2008年以后,全国地王就没有万科的份。其实,地王的项目并不一定没钱赚,只是我们不想再参与争地王。

  在不当地王的前提下,有合适的项目万科就会去拿。至于拿多少,怎么拿,什么时候拿还是取决于上述两个因素。

  6月份之后,地王的出现如北京、天津,但事实上,全国各地到目前为止,统计下来,土地拍卖过程中溢价率大部分是提高到18%左右,而18%左右不代表地王,溢价率100%才是地王。所以,仅几个城市出现地王,不足以说明地王的频繁出现。

  以前大部分是国企、央企拿地王,现在央企却不能参加,变成民企拿地王。原来地王不全是央企造,民企也造地王,所以要反思一下,地王频出是什么原因造成的。

  现场提问:截至到六月底,万科资产负债增加到了78.86%,万科在负债方面是怎么控制的?关于融资方面,接下来有没有一些新的计划?

  还是关于政策方面的问题,您刚才也说到中央长期调控房地产不放松。从上半年以来,看到很多地方政府都有政策松绑的现象,您怎么看待这种现象?在这种情况下,万科是否会受到一些影响?

  郁亮:万科目前负债率78%这个数字,从今天公布的报表看,万科有1400多亿已售为结预售款,预售款是负债,所以报表上显示78%的负债率。

  实际上净负债率只有22%,我们有470亿现金在手里拿着,所以,长期负债和短期负债加起来才200多亿,因此不做现金安排,而不是说万科的负债率很高,其实在同行里万科是负债率最低的公司之一。

  我们永远需要钱,因为有更好的发展机会等着我们。至于融资没有什么具体的计划,而是当有好的融资机会跟工具来临,就要好好利用它。

  所以,万科从2008年以后,在每一次的调控中都能应对得很好,主要是因为我们是一个身段特别灵活的公司,能够灵活应对各种变化,以变来应变。

  从地方政府政策放松的时间越来越短来看,政策松绑被叫停的时间是越来越短,通常说要放宽,文件出来不到四个小时就被中央纠正,从这看出,国家行政效率在这一点上体现得非常充分。所以,没有一个放松是成功的。

  因此,还是要遵循中央政策原则,从全国整个宏观调控政策来说,各地政府都要不折不扣不执行。

  而今年的影响对于万科来说,跟去年没什么两样,我们的应对策略仍然是做主流市场,盖好房子,满足市场自住需求。

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