规定了在采取银行抵押贷款或者公积金担保贷款的情况下，一旦发生贷款不能通过审批的风险，合同解除的条件以及合同解除后违约责任。该条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。

　　2004年5月19日，买受人张先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》一份，约定张先生购买该开发商的商品房一套，总房价149万。双方在补充条款内约定，张先生应当在开发商指定的银行办理贷款，并在签署商品房预售合同时将按揭贷款所需全部资料及费用交给开发商。如果因为张先生原因导致贷款未能获批准或者未达到贷款额度，则张先生应当在开发商发出通知后七天内以现金方式不足相应款项，如果逾期则开发商有权解除本合同，并扣除总房价5%的违约金。合同签订后，张先生按照合同约定支付了首付款和贷款材料。2005年8月26日开发商致函给张先生称银行要求降低贷款额度，差额由张先生现金补足。2006年10月10日开发商再次致函给张先生称银行已经认可了张先生的贷款额度，但需要补充某些资信资料。后开发商起诉到法院，称银行未能同意张先生的贷款要求，因此要求张先生支付剩余房款并支付逾期付款违约金。而张先生则提出反诉，要求解除合同并返还已付房款，并提供了退工及停领工资的证明。  

　　因银行贷款未能获得批准，是否可以解除合同？解除合同后是否需要承担违约责任？爱德律师事务所乌日罕律师为大家进行了分析。

　　按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，因张先生意志以外的原因，导致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。如若因开发商的原因导致银行贷款未被批准，根据法律规定张先生可以请求解除合同并可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

　　不能一次性支付购房款的购房者，往往选择贷款方式支付购房款。按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。也就是说购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方---银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款；如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看，购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请造成购房者逾期支付购房款，因约定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。

　　这里提醒购房者，在签订购房合同时要注意支付方式的约定，并且尽量明确约定银行贷款未被批准时购房者和开发商双方对“银行贷款未批”的责任划分以及相应的违约责任。(注明：以上内容分析仅供参考，该律师事务所不负法律责任)