【广厦会客厅第六十八期：别墅购买时机到了】

　　就这个吧。”7月初，在中介带领下，看完长沙多个写字楼单位后，深圳某企业负责人唐浪(化名)有些无奈，转来转去就是碰不到他中意的写字楼。一位长沙的朋友安慰他，不要拿长沙写字楼的品质和深圳比。高端写字楼的稀缺，让长沙市场陷入了尴尬。

　　限购使得投资门路更为狭窄，原本就存在路径依赖的住宅投资客们将金钱投向商业地产。2012年，长沙这个曾经绝对住宅化的房地产市场，似乎突然觉醒，长沙开福万达广场、北辰·三角洲、保利·国际广场、运达·中央广场、喜盈门·范城、绿地中央广场等数十个项目推出写字楼产品，让业界惊叹的同时，也多了一份对写字楼过剩的担忧。本报记者唐琨 长沙报道

　　高端写字楼需求旺盛

　　长沙对高端写字楼的需求到底有多大？

　　2011年3月11日，世界500强企业富士康“闪电”进入长沙。此后，包括戴尔、哈里斯、江森自控、麦格纳国际、日本电装等6家世界500强企业纷纷来长，掀起了一股世界500强企业进驻长沙的高潮。而2011年也成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份。目前，入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体。

　　“行业领袖就是风向标，如此多的顶尖企业进入长沙，将为企业行为起到示范作用。”中原地产湖南分公司总经理胡治钢认为，在大量企业进入长沙的背景下，市场对写字楼的数量和质量提出了更高的要求。

　　然而，旺盛需求下的长沙写字楼市场现状却略显尴尬。一个不容忽视的事实是，“年岁已大”，是目前长沙许多写字楼的现状。“市中心许多写字楼可以追溯到上世纪90年代中期，这一部分写字楼普遍都有十几年的历史，停车位不足、外观设计无特色、营业性功能较差、智能化设施不足等，不能体现公司实力和满足企业需求。

　　“长沙写字楼开发跟不上城市经济发展的速度已经成为事实，特别是目前长沙高档写字楼稀缺，老旧的写字楼逐渐不能满足企业发展需求。”长沙世联地产总经理王培文介绍，目前长沙高端写字楼稀缺和紧俏，以运达国际广场、华天贵宾楼、通程国际大酒店、豪庭大酒店、中天广场等为代表的高档写字楼非常紧俏，出租率通常能达到80%-90%以上。

　　值得关注的是，尽管目前长沙已有数十个项目销售写字楼产品，但真正投入使用还需要一两年的时间，在这段“真空期”，长沙写字楼市场只能在尴尬中等待。

　　投资客涌进写字楼市场

　　资本逐利。在流动性泛滥的背景下，资金需要投资途径，当调控堵住了住宅市场的投资通道时，资金从住宅市场转向写字楼、商铺等商业地产的趋势就不可阻挡，而长沙正经历着这样的过程。

　　2011年初，建鸿达·第六都写字楼开卖，单价1.2万元/㎡，在没有任何活动造势和推广的情况下，销售火爆，仅仅半年时间，5万㎡体量的写字楼产品销售一空，单价也上涨到1.58万元/㎡，多家大企业、大集团公司进驻。

　　同年8月20日，长沙开福万达广场写字楼开盘，单价1.6万元/㎡，一日售罄。而同样是在2011年进入市场的绿地中央广场写字楼也是持续热销。“3月-6月份，绿地中央广场5号栋写字楼4万多㎡产品售罄，单价1万元/㎡，6号栋也即将推向市场。”绿地中央广场营销总监陆荣斌说，“投资客已经成为写字楼市场的重要力量，绿地中央广场投资客仅有30%，长沙部分项目写字楼的投资客可能高达60%-70%。”

　　事实上，在住宅市场遭到调控的情况下，全国写字楼市场在2011年也是一片飘红。数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳一二手写字楼销售面积达到了720万㎡，比2010年增加13%。

　　显然，在调控下，写字楼成交暴增自有其原因，其较高的投资回报率对于资金的吸引力太强。

　　“长沙写字楼的租金回报率在7%左右，而高端写字楼往往高达10%甚至更高，再算上物业升值的速度，基本上5年时间就能收回投资成本。”胡治钢说，尽管2012年1-5月全国写字楼的销售速度也出现了下滑，但是相比同期商品房销售-13.5%的增长率，其3.6%的增长率就显得相当耀眼了。

　　[记者观察]

　　长沙写字楼市场会“过剩”吗

　　数十个项目推出写字楼产品，长沙未来经济发展能否跟上写字楼供应的速度？是否有足够多的客户群体？已经成为业内人士的担忧。

　　过犹不及，是长沙世联地产总经理王培文对于长沙当下写字楼集中爆发的评价，“随着今年大量的写字楼产品入市，将对长沙写字楼价格和租金的上涨造成莫大的阻力。”

　　与此同时，投资客的大规模进入也是长沙写字楼市场的一个现状，有的项目甚至高达60%-70%。投资客的增多，也许将为长沙未来写字楼空置埋下导火线。

　　但长沙写字楼市场的隐忧并不只有这些，供应量的集中爆发，还可能带来另外一个后果：部分开发商并没有考虑到未来十年甚至更长时间长沙整体的发展格局，十年之后或许又将出现今日高端写字楼稀缺的局面。文/唐琨