绿地掌门人张玉良:到海外建房子卖给中国人

  张玉良,20年前还是上海市农委住宅办主任,他的工作就是帮农委的各个系统机关建房、分房。

  由于体制原因,张玉良的很多想法无法在原来单位实现。1992年,张玉良拿着上海市政府划拨的2000万元人民币下海,带领着十几个年轻人,成立了绿地开发总公司,即为现在绿地集团的前身。

  1997年,按照现代企业制度要求,绿地开始改制为集团。经过股权更迭,目前,农委等下属企业持股51%,职工持股46%,其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股,职工参股的股权结构,让绿地拥有了国企的背景,但又不失现代企业的灵活。有人也因此把张玉良与清朝的胡雪岩对比,称他为当代的“红顶商人”。

  在7月9日美国《财富》杂志最新发布的2012世界500强榜单中,国内企业绿地集团首次入围,这也是中国首家以房地产为主业的入选企业。20年前,绿地集团掌门人张玉良拿着2000万启动资金下海创业,而现在,绿地已拥有营业额近2000亿,房地产为主业,能源为第二产业,两条腿走路。绿地半官半商的混合体制令其在市场经济中迅速发展。张玉良信奉“做政府想做,做市场所需”的经营哲学,也被称为“红顶商人”。

  7月17日,绿地集团20周年发布会在上海举行。会上,张玉良表示,未来将继续加紧海外投资布局,通过国内、国际资源的整合,将中国境外的消费市场也做起来。

  国营民营一体的混合机制

  20年前,张玉良还是上海市农委住宅办主任,他的工作就是帮农委的各个系统机关建房、分房。当时还没有房地产市场化,机关职工住房问题,主要还是通过单位分房来获得。而张玉良当时的工作就是用单位划拨建房的有限资金,建更多的房子。

  由于体制原因,张玉良的很多想法无法在原来单位实现。1992年,张玉良拿着上海市政府划拨的2000万元人民币下海,带领着十几个年轻人,成立了绿地开发总公司,即为现在绿地集团的前身。

  绿地最初以绿化城市为己任,抓住上海 大市政工程建设带来的动迁房建设机遇,介入房地产领域,又将房地产积累资金投入公共绿化,这也为绿地积累了房地产开发经验。

  1997年,按照现代企业制度要求,绿地开始改制为集团。经过股权更迭,目前,农委等下属企业持股51%,职工持股46%,其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股,职工参股的股权结构,让绿地拥有了国企的背景,但又不失现代企业的灵活。有人也因此把张玉良与清朝的胡雪岩对比,称他为当代的“红顶商人”。

  一晃20年,昔日的绿地开发总公司,变身为绿地集团,横跨房地产、能源、金融、建筑等多领域的世界500强企业。员工发展到过万名,经营业绩去年达到1800亿元人民币。

  超高层撑起商业地产王国

  作为绿地集团第一支柱产业,房地产业已进入全国60多个城市,在住宅、写字楼以及城市综合体领域都有不俗的成绩,截至去年,绿地集团房产销售金额已达776亿元,总销售面积为808万平方米,全国排名第三位。

  在房地产领域,绿地集团近年来商业地产的比重逐步增加,并擅长建设超高层建筑,去年绿地地产业务中商业地产比重达到30%,今年为40%-45%,而到了明年则要达到60%,超过住宅。

  绿地集团商业地产规模发展如此迅速,与绿地超高层建筑这一核心竞争力分不开。2003年,一个机缘巧合的机会,让绿地集团接触到南京紫峰大厦项目,该项目地处鼓楼繁华之地,但政府要求该项目高度不低于150米,资金和技术难题使不少企业望而却步。但绿地集团成功地解决了资金问题,并将设计高度提高到450米,成为江苏第一高楼。

  目前全国已有15幢“绿地中心”摩天大楼,其中3幢位列世界前十。

  两条腿走路

  绿地能先于地产大佬万科进入世界500强,这与绿地的多元化战略息息相关。

  从2007年起,绿地集团确立能源为第二支柱产业,大力发展能源、金融、建设等其他产业,目前,房地产和能源产业在集团收入中各占40%,其他产业占20%。

  张玉良认为,适度发展其他产业,不是丢掉主业,而是为了做强主业。因为每个产业的波动性很大,尤其是超千亿以上的大企业,主业单一很难可持续发展,所以需要发展其他产业抗击风险。

  选择能源作为第二产业,张玉良解析称,第一,上海是我国能源长三角消费的重点区,在此有市场号召力,东西卖得出去。第二,从1996年开始,国务院推行煤矿改革,绿地抓住机会;第三,从长远发展来看,中国仍然是一个能源消耗大国。

  实际上,能源产业现金流充沛,增长快,且较地产更易获得融资,可以补充地产业务的资金不足,未来绿地还会将金融培养成第三大支柱产业,三个产业彼此相关联,大大增强绿地的抗风险能力。

  张玉良为绿地设立的目标是到2015年,业务经营收入超过5000亿,跻身世界企业200强,他为此算了一笔账,其中房地产要贡献1800亿-2000亿元,能源做到2000亿元,金融产业做到1000亿元,300亿-500亿元为其他相关联产业。

  加紧国际化战略

  奋斗不止,雄心不减,从全国化扩张到多元化经营,这一次,张玉良将目光瞄向了海外市场,加紧海外投资布局。

  继去年成功进入韩国济州岛后,今年8月,绿地集团海外投资第二单将落子澳大利亚悉尼,总投资约80亿元建集住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。该项目建成后,主要面向华人及留学生市场。

  据了解,今年绿地在韩国济州岛投资9亿元的健康医疗城就要开工建设,“韩国投资300万就可以移民,济州岛的住宅大概有2000多套,70%将卖给中国人。”对于项目的发展,张玉良已经有了很成熟的思考。

  今年,绿地还要进入德国和西班牙两个国家,具体投资城市为法兰克福、马德里,产品主要集中在住宅、办公、商业、酒店等。绿地海外投资明显在加速。

  张玉良发展海外市场的思路是:大量留学生在海外需要买房,而大量中国游客境外游需要住酒店,依托中国的资源,发展海外市场,这样更有优势、风险更小。张玉良将“做市场所需”的经营智慧带到了广阔的海外市场中。

  “绿地希望通过国内、国际资源的整合,将中国境外的消费市场也做起来。”张玉良说。

  ■ 对话张玉良

  五年内争取将绿地带入世界200强

  关于企业

  新京报:绿地集团的未来发展是如何规划的?

  张玉良:目前绿地集团已跻身世界500强,总资产达到了1800亿元。在未来五年之内,争取将绿地集团带入世界200强。

  对于未来市场布局,由于限购的影响,住宅需求减少,北上广等一线城市商业需求量很大,绿地集团未来将减少这些区域的居住产品,而增加商业地产的规模。同样,在全国省会城市,绿地也将大规模发展商业地产。而三四线城市则处于房地产发展初期,住宅产品短缺,将大力发展住宅。

  关于商业地产

  新京报:绿地集团擅长建设超高层建筑,目前发展规模是怎样的?

  张玉良:实际上,绿地集团商业地产发展独具一格。目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造,而世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,超高层建筑已成为绿地集团的专利。今年绿地集团将有2栋300米以上的“绿地中心”竣工,未来每年还都将有2-3栋“绿地中心”竣工。但超高层建筑并不是越高越好,300米左右比较合适。

  新京报:目前房企纷纷进入商业地产领域,甚至三四线城市也圈地建商业地产,商业地产是否会过量?

  张玉良:未来几年,商业地产也会有更好的发展,商业地产是城市化发展的需要,因国家政策导向的需要,商业地产也是未来几年房地产发展的主要特点。

  未来的时代从长远来讲,是供大于求,这样才会社会进步。商业地产有一点供大于求我认为是合理的、合适的,这可以淘汰落后。

  关于楼市调控

  新京报:目前楼市成交量相比一季度出现反弹,这一趋势能否持续?

  张玉良:反弹原因首先是基本经济规律的作用,房地产的刚性需求仍然在。第二是政策已经见底,同时以前我们做过头的政策做了一些微调,这些微调对于刚性需求、商务地产都具有较好成长空间,所以市场比一季度好。但与去年比,则是有限的回调。第三,是开发商积极促销,以价换量的结果。但这与调控前不是一个等量级的复苏,市场结构也不一样,不仅仅是住宅,还有商务地产增量在增长。

  目前的市场反弹力度有限,但楼市回暖会在调控的框架里,不会太好,也不会太坏。

  本版采写 新京报记者 袁晓澜

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