房地产经历了跌宕起伏的十年。2004年实行招拍挂后，土地出让金成为地方政府份量最重的财政保障。房地产调控，几乎与土地财政伴生而来，在行业冲高、调控强转的轮回里，土地财政就像打开了的潘多拉之盒将政府、企业、百姓捆绑其中。这种畸形的成长可持续吗？在2007年的房地产上升周期里，数家不计代价冲抢地王的房企滑到了崩溃的边缘。这些创痛，对任何一个认真思考行业、企业命运的业者，都是不可多得的“冷静剂”。从未来十年或者二十年看，中国经济的结构转型是不可避免的，与此匹配的房地产业应是何格局呢？自本期开始，经济观察报将陆续呈现地产行业领军人物在这样关键节点的思索

　　陈哲

　　7月初，《财富》500强出炉最新榜单，其中新出现的一个名字，在国内地产界引起触动。

　　上榜者绿地，在其过去发展的20年中，并未能像万科那样长年盘踞住宅地产界的标杆位置，亦无万达广场四处开花的风光无限，但却超越了那两家早在1988年就涉水地产的大鳄，率先以房企身份，进入“全球最大”的序列。“绿地的理念，就是做政府想做的事，做市场需要的事。”这是绿地集团董事长张玉良常挂嘴边的一句话。也基于此，绿地形成了其商业模式的核心，从大规模建造住宅片区，到深度参与保障房建设，再到转型商业地产并以超高层建筑为明星产品，绿地似乎总能让地方政府深为认同、盛情相迎。“头十年，做到全国500强，第二个十年，做到世界500强，绿地是在转型中成长起来的。”张玉良说。

　　然而，某种程度上支撑了过去十年地产狂欢的土地财政，似乎已走到尽头。在此深度调控期，正当多数人认为“黄金年代”已然不再，这家公司仍然在全国加速布局。一年十几个大型项目，动辄数百亿元投资计划，其背后的信心，来自张玉良对城市化持续所带来机会的乐观。

　　经济观察报：绿地是国内房产为主业的企业中首个进入世界500强的，应该说多元化模式是个重要因素，做大必须要多元吗？

　　张玉良：我认为企业做大了之后，多元化是管控风险的很好的手段。

　　绿地一直坚定将房地产作为主业，第一支柱地位不动摇。从业务构成看，房地产销售规模约占集团总规模近50%，利润的比例在70%左右。

　　另一个支柱能源产业，发展势头也很快。未来四年中，地产规模要翻一番，能源也要翻一番。到“十二五”末，房地产和能源的销售收入，都要达到2000亿元。

　　我们把实业和金融结合起来做，将金融作支撑。依托公司市场化优势和上海作为国际金融中心优势，希望未来三年左右，把城商行做到行业中等规模以上，以它为基础，实现金融投资、信托、典当、小贷、基金等业务的加速成长，在金融资产总规模上做到5000亿以上。

　　经济观察报：商住产品结构、租售结构的多元化方面，绿地也是较早的，目前的结构和未来的预期是怎样的？

　　张玉良：绿地的房地产业务已经不完全是以住宅为主了，去年是住商七三开，今年是六   四开，未来几年这个比例要倒过来。有人说未来商业地产是房地产行业的主战场，我很赞同，过去两年我们也早就这么做了，是调结构的增长，也是满足了市场的要求。

　　目前商业部分总体持售比基本上是三七开，具体的比例一看企业层面现金流，二看项目现金流。比如说这个商业项目，想多回点现金流，就多卖掉一点，但是有底线的，核心部分不能卖，持有的主要是酒店和商场，出售办公楼和一般商业设施。

　　经济观察报：绿地商业地产有个核心要素是超高层，现在进展如何？

　　张玉良：超高层是绿地在综合地产开发方面的品牌，现在已经有17栋绿地中心超高层，目前，全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的，在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还都将有2—3栋绿地中心竣工。

　　为什么做超高层，一是城市应该从长大到长高，城市要有制高点，它也代表当地主流人群的愿望；二是城市发展基于经济的发展，很多地区具备了建造超高层的经济基础；三是行业技术已经成熟；四是绿地具备这样的品牌能力，建造300米高楼对绿地而言已经是常规技术。

　　我希望把绿地的超高层插满中国重要城市，原则上省会城市，经济总量比较高的其他城市，比如200万以上人口，GDP　3000亿以上的地区，我认为都可以建造超高层。

　　经济观察报：超高层投资回收周期比较长，沉淀资金比较多，绿地做这个如何把控风险？

　　张玉良：超高层的盈利模式，有一种是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15—16年回收。

　　绿地的模式不一样，是核心部分留下，其他卖掉。第一年做基础，第二年上部做完，达到预售条件就卖掉，2—3年就回收成本。持有的物业，又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。

　　有人质疑我们超高层的消防、安全、钱，钱的问题前面说过了，消防和安全问题，现在全世界已经非常成熟了，比普通产品标准更高、更为安全。

　　经济观察报：有种说法是城市化结束后，行业重心可能从一手房转向二手房交易，今后在国内房地产企业在城市化中的机会，你怎么看？

　　张玉良：从房地产的规律看，中国还有N多年可以做，首先我们国家住房制度改革，通过市场来配置住房的政策没有变过；第二，我们的城市化，现在才60%多一点，不到70%，还有很多的城市要积聚人口；第三，在当前经济发展中，调结构、发展现代服务业是重要的发展方向，因此，商业地产还有非常大的发展空间，现在远远不够。这三条决定了我们中国未来十年地产依旧会很好。

　　今年四五月份为什么会回暖？首先是经济规律在起作用，政策只是一方面，但归根结底还是市场经济规律说了算。

　　经济观察报：现在中央提倡改变地方发展对土地财政的依赖，你讲绿地是在转型中成长起来的，今后十年，绿地如何将地方政府经营城市理念的变化，与自身经营相结合？

　　张玉良：绿地是最懂政府的开发企业，我们的理念就是做政府想做的事情，这里“政府”不是仅指政府机构，政府代表了这个地区和它的老百姓，他们的想法是主流。在这种理念下，我们还需要用市场行为去做事情。

　　我们主要是按照地方的需求来转型，很多城市提倡发展商业地产，我们就大力发展现代服务业综合体，有些人说，现在商业地产不行了，每个行业都会有不行的，就看你有没有竞争力。我认为绿地做办公楼，是全国最好的之一。

　　经济观察报：在调控期，你们还不断有项目敲定的消息传出来。

　　张玉良：绿地现在在外地做大量的商业地产，今年二季度，大概开工了十几个项目。现在这段时间就是土地低价没人要，甚至流标。没人要正好，我要。商业地产更没人做，那好，商业地产不是政府要做吗，政府要找人投，你给我。

　　中央讲稳增长是当前最重要的任务，也是长期的任务，稳增长首先要稳投资，外贸已经不行了，消费，从长远来讲拉动中国经济是可持续的，但现在作用还不够。所以目前还需靠投资，投资靠什么？投资靠大企业。所以从二季度以来，我们大规模地投，遍地开花。接下来三季度还有几十个项目要开工。我们主动承担中央稳增长的责任，这是我们的责任，当然也是我们发展的空间。

　　经济观察报：别人都缺钱，你不缺钱吗？

　　张玉良：前面也说到，主要是商业模式，出售的部分能够快速回笼资金，核心资产还可以抵押贷款。

　　经济观察报：绿地近两年在海外布局，你们国际化的思路是什么？

　　张玉良：我们一直说绿地做政府想做的事，海外布局也是政府的意愿。我们要利用国内外资源，做好配置。首先是利用外部的资源和市场，比如说，海南岛一块地的价格，够买十块东南亚旅游岛，我们当然选择在更好更便宜的地方拿地。同样重要的是，利用好中国的资源和市场，比如我们到韩国开发健康医疗城项目、澳洲拟建留学生公寓，包括德国法兰克福、西班牙马德里的高级酒店经营权互换，都是针对身居异乡的中国人，70%将卖给中国人。海外布点的关键是在风险可控的条件下，利用好中国的资源，做好中国市场的延伸。