王昌兴:房地产项目优化有利于实现各方共赢

提要:建筑设计的方程式,如何求得最优并适宜的解?设计与优化同步,能使房地产项目品质提升并合理降低成本,实现资源价值的最大化。7月12日,清华城市规划设计研究院、新浪地产联合主办的“聚焦房地产优化——设计师笔下的建筑资源沙龙”上,一种共识已经形成——随着房地产市场调控不断深化,开发商更应注重高效利用资源,把建筑视为整套系统开发和运营,优化成为必不可少的一环。

  清华城市规划院副总工程师王昌兴

  建筑设计的方程式,如何求得最优并适宜的解?设计与优化同步,能使房地产项目品质提升并合理降低成本,实现资源价值的最大化。7月12日,清华城市规划设计研究院、新浪地产(微博)联合主办的“聚焦房地产优化——设计师笔下的建筑资源沙龙”上,一种共识已经形成——随着房地产市场调控不断深化,开发商更应注重高效利用资源,把建筑视为整套系统开发和运营,优化成为必不可少的一环。

  数据显示:建设项目前期的设计影响整个项目投资的80%以上。其中,结构成本分别占到普通住宅和普通公建,建安成本的70%以上和50%以上。这表明,如何有效降低结构成本是项目乃至企业成败的关键!清华城市规划院副总工程师王昌兴表示:“加强房地产项目优化,有利于实现各方共赢。”

  优化项目首先要辩证地理解规范

  辩证地理解规范,不是把建筑规范进行否定。举例而言,现行规范规定了周期折减系数,“当”采用砌块隔墙时,“可以”取多少多少。。。。显然这个规定只适用于采用砌块隔墙的时侯。有些建筑采用其它隔墙,有些办公楼外墙变成了幕墙,室内基本上没有隔墙。这种情况,非结构部分的刚度很小,就不应该按规范取值。如果生搬硬套,就会不适宜,做出来的墙会厚、柱梁也会大,实际上是没有必要的。随着新的建筑形式出现,新材料的应用,设计师针应该去辩证的理解规范并加以应用。

  规范还有一个词叫“相关范围”,现在各规范对这个词的规定是不一样的,说明更需要去辩证理解。

  规范规定了轴压比的限值,当达不到时,通常是加大柱截面。仔细看一下规范,在附注中有一些小字,调整箍筋的形式和间距,同样也能解决轴压比问题,而且可能不需要增加造价。

  精细化设计

  随着房地产行业的快速发展,城市化进程加快,很多开发商追求效益,忽略了细节。有些事情看起来很小,但是挺有意思的,在现实中却发挥着重要作用。举例说明,选择钢筋时,细而密的钢筋一般会同时具有经济和安全的双重优点:比如,细钢筋用作板和梁的纵筋时,锚固长度可以缩短,裂缝宽度一定会减小;用作箍筋时,弯钩可以缩短,安全度又不会降低。

  最近审了一个项目,钢材厚度40mm,仔细研究一下,其承载力与35mm厚的钢材相差不多,所以,用35mm的钢板肯定比40mm的节省了很多钱,那么用薄钢板就很有道理了。

  确定梁高是设计师的一个基本工作,梁高通常是根据跨度,在1/10-1/15之间估一个值。也就是说,梁的高度一般是根据经验来定的。实际上,梁高、层高、净高、造价之间的关系是可以量化的,可以画出若干非线性的曲线,根据量化的曲线确定的梁高更加科学经济,而安全度可以不降低。

  梁高的确定还可以更精细化地考虑施工模板的因素。有一次,我师父让我取梁高530mm,就是考虑到板厚180mm,如果梁高取530mm,那么梁的侧模高度正好是350mm,符合模数。这样,甲方招标时就可以得到一个相对低的施工报价。

  总之,精细化就是不怕麻烦。精细化可以渗透到更多的点,一份投入,一份收获!

  跨专业协作

  事实上,优化涵盖的内容很广,是一个涉及结构、机电、消防等多领域的协调作用的过程。

  跨专业协作,不是简单的叠加各专业分领空(分层)是最简单的协作,但结果是层高加大,成本增加。当受规划条件的限制,层高不能加大时,只能减小净高。比如天津一个写字楼项目,层高4.2m,每个专业的管线分层布置,各占一定高度,最后剩下的净高还不到2.6m。各专业分去了1.6m以上,很可惜。

  跨专业协作有一个技巧——相互躲(让)的技巧。“让”比“躲”更加主动,更加有礼貌,有一个疏导的意思。但“让”也要用好条件——不能到处让。到处让,比不让更可怕。刚才那个项目,我们结构专业主动让出了走道的部分梁高,但设备不需要的位置,比如外边梁的位置设备是不会用的,我们结构专业就必须用足这里的条件,尽量奔经济高度,这样才对得起这块地方。这个项目优化的结果是净高增加300mm以上,而造价却降低了。

  在南方有一个项目,初步设计已经完成了,然后开始清理场地上的树木时,发现了一条碎石沟,甲方第一感觉是碰到了地震断裂带,吓了一跳,实际是一条碎石沟。后来考虑到处理碎石沟的成本太高,还是修改了总图布置。这就是在结构专业参与下,以结构的眼光对建筑方案提出的优化要求。

  结构优化工作甚至还有必要前置到立项策划阶段,比如2002年深圳有一个老板买下一条河道的入海口,想盖一批水上别墅,我觉得买地前就应该让结构师估计一下建安费用。结构师参与的成本测算会相对准确,项目投资决策也就更加科学。

  多方案比较  优化效果显著

  常规的结构设计往往是一个方案从头到尾,不做多方案的比较。而结构优化恰恰相反,要进行多方案的比较。可以说,结构设计和结构优化是完全不同的两个专业。

  很重要的一点,有人认为结构优化就是“偷工减料”、“以次充好”、“降低安全度”、“损人利己”,通过刚才那几个例子,大家可以明显地看出,甲方、社会、业主、施工,没有人会受到损失,反而会受益。各方能够最大限度地实现共赢。

  根据结构优化的效果统计,一般多层建筑的优化效果比较有限,可以每平方米节省几十块钱,但是层数越高,可优化的空间就越大,超高层建筑可节省每平方米几百元,地形和使用功能越复杂,优化的空间就越大。

  我们目前比较成功的操作模式主要有4种。我们正在从狭义的优化往顾问走。狭义的优化就是对设计完成的图纸进行审查,这是目前常见的形式,这种优化可以比较优化前后的两套图纸,准确计算节省额,最终甲方会见到真金白银,操作性很强,但设计师有时不愿意配合,所以实际效果会打折。未来这种狭义的优化将逐渐被广义的优化——顾问取代,甲方、设计、顾问大家都不痛苦,只要甲方建立了一套设计师与优化单位目标一致的激励机制,效果会更好。

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