“此轮楼市回暖可以归结为行政手段和市场的自动修复的共同结果。”

　　“经济整体形势不佳，那房地产又能好到哪去？除非你用房地产再拉动经济，但这又是不可能的。”

　　“经过近一两年的调控，炒房客差不多是排除了。”

　　没想到“冬天”结束这么快

　　南方都市报：当前无论楼市成交量还是土地市场都出现了回暖，房企去年年底还在说“冬天”来了，如今“冬天”是不是已经提前过去了？

　　聂梅生：如果按照今年一季度数据反映的情况，单月全国成交量下跌了百分之十几，如果继续下去，那将是中国房地产的硬着陆。所以各大房企在去年年底表示对楼市即将迎来“过冬”的判断是没有错的。也正是有了这种判断，才有了他们集体的市场保护行为：缓拿地、缓投资，直到现在新开工的量还是很低的。

　　至于“冬天”将持续多久，在去年的业内会议上，很多专家认为低迷会延续到2013年的3月份。我认为是到今年6月底。但自今年4月份起的，部分地方楼市就开始恢复，5月份大面积复苏，我没有预料到这么快。

　　南都：那此轮回暖的原因你认为是什么？

　　聂梅生：可以归结为行政手段和市场的自动修复力的共同结果。去年年底到今年年初的调控期间，房价并没有出现大幅度的下降，“等待房价下降”的信心便松动了。另一点政策方面也在促使刚需释放，比如近期的贷款利率的下降，公积金政策等。

　　南都：中央默认了地方政策的微调？

　　聂梅生：是的。这在去年的经济会议上其实就提到了，一是保持房地产调控不动摇，二是自住性的需求要满足、加大供给等。中央政府本来就是打击炒房，支持自住性需求的。

　　南都：以你的了解，现在跟你接触多的开发商们的心态是怎样的？

　　聂梅生：还是比较忐忑的。看着当前房子虽然好卖了，但心里并不踏实，不踏实在于刚需这一轮释放完了之后，还有没有第二轮了。如果没有，市场将陷入新一轮的停滞。

　　可能有新的政策取代限购

　　南都：你预计会不会再来一次4万亿的货币刺激呢？

　　聂梅生：我觉得不可能。那次是有教训的，货币超发之后造成了房地产泡沫和通货膨胀。两年多过去了到现在通胀才逐渐下去，房价出现回调。另外地方政府也没钱了，上一轮的4万亿还等着他们去还完。

　　南都：总之，大的经济形势就不甚乐观？

　　聂梅生：没错，中央政府近段时间一直在强调“稳增长”，但能否顺利实现确实比较让人担忧。如果经济整体形势不佳，那房地产又能好到哪去？除非你用房地产再拉动经济，但这又是不可能的。

　　南都：任志强之前就说过，在调控的阴影下不可避免地让开发商缓拿地、缓盖房，进而影响两三年后的住宅供应，对此你怎么看？

　　聂梅生：我觉得这种说法太过于理论化。我一直认为房价不能完全取决于供需关系，它主要取决于预期。因为房地产有金融产品的属性，不买房的行为又能够有持续性，所以这次刚需的集体释放就绷了一年半。这一年半里供需关系出现很大的变化吗？没有，只因为买方对具备金融属性的房地产行业的预期不好。所以我觉得明年的房地产还得取决于人们对中国经济的预期，再加上供需关系。如果明年经济上不去，人均收入上不去，老百姓的钱肯定不会流入房地产领域，因为他还可以租。

　　南都：下半年的价格走势你怎么看？

　　聂梅生：第三季度应该还和6月份的水平相当，处在震荡上下的过程中。当前的交易量还处在负值，没有出现正增长。四季度可能会出现预期性的变化。

　　南都：今年限购的红线会放开吗？

　　聂梅生：依照我的判断，一旦出台一个政策很难自己否定自己，就拿限购来说，虽然出台时表明是个临时政策，但很难规定它在什么时候撤销。更可能是由一些新出台的政策去取代限购。好比之前提出的90/70政策，有说过取消吗？但现在实际是取消了。