聂梅生:不会有新一轮的4万亿货币刺激

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  开发商的心态还是比较忐忑,不踏实在于刚需这一轮释放完了之后,还有没有第二轮。

  房地产泡沫如果不遏制就一定会破裂,鄂尔多斯和温州是典型的房地产泡沫城市。

  房地产的冬天已经过去

  南都:当前无论楼市成交量还是土地市场都出现了回暖,房企去年年底还在说“冬天”来了,如今“冬天”是不是已经过去了?

  聂梅生:如果按照今年一季度数据反映的情况,单月全国成交量下跌了百分之十几,如果继续下去,那将是中国房地产的硬着陆。所以各大房企在去年年底表示对楼市即将迎来“过冬”的判断是没有错的。也正是有了这种判断,才有了他们集体的市场保护行为:缓拿地、缓投资、直到现在新开工的量还是很低的。

  至于“冬天”将持续多久,在去年的业内会议上,很多专家对未来一年中国楼市呈悲观态度,认为低迷会延续到2013年的3月份。我对于“冬天”的长度相对乐观点,是到今年6月底。但是针对自4月份起的部分地方楼市就开始恢复,5月份大面积复苏,我没有预料到这么快。

  回暖是行政手段和市场修复的共同结果

  南都:那此轮回暖的原因你认为是什么?

  聂梅生:可以归结为行政手段和市场的自动修复的共同结果。去年年底到今年年初的调控期间,房价并没有出现大幅度的下降,刚需等待房价下降的信心便松动了。另一点政策方面也在促使刚需释放,比如近期的贷款利率的下降,公积金政策等,可以看出地方政府在这方面政策上是微调的。

  南都:中央默认了地方政策的微调?

  聂梅生:这在去年的经济会议上其实就提到了,一是保持房地产调控不动摇,二是自住性的需求要满足,加大供给等。此前人们的关注点只停留在第一点上,第二点大家都没动作。直到现在才有的手段,加上又一轮刚需释放的节点,市场出现了转暖。中央政府本来就是打击炒房,支持自住性需求的。

  南都:以你的了解,现在跟你接触多的开发商们的心态是怎样的?

  聂梅生:还是比较忐忑的。看着当前房子虽然好卖了,但心里并不踏实,不踏实在于刚需这一轮释放完了之后,还有没有第二轮了。如果没有,市场将陷入新一轮的停滞,开发商面临的还是高企的库存。未来供大于求的局面能否得到逆转。如果不能逆转,则肯定面临企业利润下降。所以他们还是比较小心的。

  不会出现2009年的房价暴涨

  南都:不会出现2009年的反弹吗?

  聂梅生:它跟2009年完全不同。2009年是源于直接货币的刺激,而这次则是以市场自发的调节为主。

  南都:你预计会不会再来一次4万亿的货币刺激呢?

  聂梅生:我觉得不可能。那次是有教训的,货币超发之后造成了房地产泡沫和通货膨胀。两年多过去了到现在通胀才逐渐下去,房价出现回调。另外地方政府也没钱了,上一轮的四万亿还等着他们去还完。

  南都:总之大的经济形势就不甚乐观?

  聂梅生:没错,中央政府近段时间一直在强调“稳增长”,但能否能够顺利实现确实比较担忧。如果经济整体形势不佳,那房地产又能好到哪去?除非你用房地产再拉动经济,但这又是不可能的。

  房地产有泡沫化的趋势

  南都:下半年的价格走势你怎么看?

  聂梅生:第三季度应该还和6月份的水平相当,处在震荡的过程中。当前的交易量还处在负值,没有出现正增长。四季度可能会出现预期性的变化。

  南都:你认为中国的房地产这么多年发展,究竟有没有泡沫?

  聂梅生:我觉得是有泡沫化的趋势的。这点在2008年救市之后表现得尤为明显,主要体现为货币政策。由于金融政策过度宽松,货币超发,实际就是一个通货膨胀的过程。其实这次的房价上涨和CPI上涨是一回事,而这个过程是典型的泡沫过程。如果这个不遏制的话一定会走向泡沫破裂。如果举例子的话,鄂尔多斯和温州是典型的房地产泡沫城市。

  南都:那中国进行的近一年的“去泡沫化”成果怎么样?

  聂梅生:肯定地说炒房客差不多是排除了。而且我所指的炒房客是指单纯利用金融杠杆进行投资的炒房人,这个是形成泡沫的罪魁祸首。

  南都:今年限购的红线会放开吗?

  聂梅生:依照我的判断,一旦出台一个政策很难自己否定自己,就拿限购来说,虽然出台时表明是个临时政策,但很难规定它在什么时候撤销。好比之前提出的90/70政策,有说过取消吗?但现在实际是取消了。(作者:何嘉益)

  

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