炒热的前海：想象中的土地盛宴？
观点地产网 见习编辑 彭飞将前海新区打造成中国的“曼哈顿”，这是深圳市政府对前海新区的最终梦想。
近期，前海新政再度密集预热，有接近深圳市政府部门的人士透露，前海一揽子配套政策已经获批，或将于本周正式对外公布。
前海管理局局长郑宏杰日前更是透露，前海优惠政策将涉及税收减免、落地奖励、金融创新、人才政策以及法律政策等各个方面。
未来，前海管理局将协调有关方面制定可操作性的实施办法，加快形成现代服务业集聚发展的政策框架。
“前海一揽子配套政策已经看得见摸得着了。”
炒热前海
前海，是由双界河、月亮湾大道、妈湾大道和前海湾海堤岸线合围而成的15平方公里的土地，且均由填海造地而成。
2009年1月8日，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》正式出台。纲要中，前海片区被摆到了非常重要的位置，纲要明确提出将深圳前后海地区作为粤港合作的试点地区之一。
同年6月2日，时任香港特区政务司司长的唐英年在深圳强调，由于前海有10多平方公里的土地，香港和深圳可以合作共建前海现代服务业示范区。
2009年8月19日，粤港合作联席会议第12次会议明确，前海将成为深港合作先导区机制体制创新区，开始谋求和香港合作，成为特区中的特区。
就粤港合作来说，前海是一块绝无仅有的宝地。至此，前海概念开始火热。
由于十年前，这里还是一片海水滩涂，而十年后，中国的“曼哈顿”将从这里崛起。在又一个火热夏天即将到来的时候，这块土地被赋予了更多期望。
根据深圳市政府的规划，前海新区到2015年将实现GDP产值1500亿元。由此，前海这片15平方公里的土地，在勾起很多人财富冲动的同时，其一揽子先行先试优惠政策具体何时出台，也吊足了外界的胃口。
2011年9月底，国家相关部委正式发文落实前海总体发展规划的财税政策，但其中还是未具体阐明更多先行先试政策的内容。
今年3月份，前海管理局相关工作人员才透露，国家部委层面对于前海一揽子优惠政策的征求意见和协调工作已基本完成。
而此时前海一揽子配套政策已获批、并将于近期正式对外公布的消息传出，致使前海概念又火了起来。
由于此次政策中涉及人才政策，以及必要的基础设施建设，对于房地产企业而言，将有大量公寓建设和土地开发的空间。
一时间，招商地产、深华发、深振业、深康佳、深物业等深圳本地地产股都因前海概念而成为资本炒作的热点。
土地盛宴？
虽然前海一揽子优惠政策即将出炉，曾被炒作多年的前海概念似乎也将成事实，在前海区域有土地储备或楼盘项目的公司也再次成为市场关注的热点，但这些因素最终能否带给他们一场土地开发的饕餮大餐，目前看来，还存在太多疑问。
相关分析就指出，因前海涉及深港合作开发，且规划中的区域主要为填海造地，真正意义上的前海概念并不会给这些公司带来实质性的利好。
同时，前海合作区的辐射作用固然可以间接带动周边房地产的开发和土地升值，但多年来概念的炒作已经使得前海地区沦为深圳房价炒作最明显，但回落也最快、幅度也最大的区域。
目前，随着大量高档楼盘的开发、以及众多投资客的涌入，前海区域俨然成了高端房地产的展览馆，但在夜幕降临、参观者离去之后，前海近乎于空城。
深圳相关业内人士提到，目前前海地区的房价已经恢复甚至超过了2007年概念炒作时的最高水平，但在本轮地产调控不见放松的背景下，即便前海一揽子优惠政策最终出台，前海房价也很难独善其身。
另外，深圳市政府目前的工作重心已经转移到特区一体化，更注重整体的均衡发展，而不再局限于关内狭小地域内的局部造势，因此局部地区房地产火爆的情况将难以为继。
此外，前海新区未来的发展主要是与香港进行现代服务业的深度合作，在金融业上实现与香港的对接。但就是这个未来趋势，也存在一些疑问。
相关分析就认为，为什么香港要把金融服务业分流到前海，对香港有什么好处？从当初香港产业北迁后低端劳动力就业率下降的经验看，若金融服务业迁过来，可能导致香港白领就业率的下降。另外就是深圳已经有一个福田CBD了，再出现一个前海是否是多余。
同时，目前前海片区的开发现状也让外界担忧。
熟悉前海情况的相关人士就提到，前海目前的交通以及整体的环境都不大适合做高端的项目，现时的交通无法承受如此高端的配套跟规划，而且污染也比较严重。
由于前海的填海工程在上世纪八十年代开始，历经数十年，当中有太多的历史遗留问题。其中为人所熟知的是，前海填海区最初的大片填海土地，由当地几个村委来共管，其间曾作为垃圾收纳场和石材厂。
前海管理局相关负责人也表示，目前因为历史遗留坏土的确存在，在对填海土地做软基处理时，需要耗费巨大的人力物力财力，“如果是好土就不用这样花时间和金钱了”。
企业实情
实际上，涉及到此次新一轮前海热潮的房地产企业，也并未像外界想象中的那样乐观。
就在前海一揽子配套政策获批，并将公布的消息传出后不久，被当做“前海概念股”的深华发，于6月25日晚发布公告提示投资者，公司在前海及附近无投资项目或土地储备。
此举一出，被热炒的“前海概念”当即被泼了冷水，而此中最被看好的招商地产似乎也没有那么明朗。
由于历史原因，目前招商局在前海拥有3.9平方公里土地，超过前海总面积的1/4，是前海最大的地主。
而作为招商局旗下唯一的房地产开发平台，招商地产自然被外界公认为将参与前海的开发。
事实上，对于这个问题，招商地产自身并不讳言。招商地产董事长林少就曾表示，虽然招商地产目前在前海没有土地储备，但大股东招商局集团在前海拥有不少土地，招商地产有望在住宅地产和商业地产方面参与其中。
但就在今年5月份，却传出了招商局所拥有的前海土地将被收回的消息。
尽管之后前海管理局表示，外界所指的“回收招商局的土地”有误解，只是深圳市政府出于对前海深港合作区的整体规划，需要对这些土地作出重新调整。
当时外界就有分析认为，深圳市政府首先要确定招商局当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地划分权属厘清，而这实际是一个各方利益平衡的问题。
由此看来，招商地产想借母公司在前海拥有大量土地的优势，参与其中开发的想法似乎也没那么容易。
此外，和招商地产一样，想借助母公司在前海拥有土地优势的深圳控股，对参与前海开发则显得谨慎许多。
深圳控股总裁吕华6月22日曾表示，由于整个前海的规划刚刚通过，政府还在主导前期的土地准备等工作，并没有邀请企业参加。所以目前公司的合作只是意向阶段，还没有实质性的进入。
