新浪乐居讯(编辑 徐佳)今年4月，先后发生在杭州和广东顺德的两家房企破产事件引起了社会的广泛关注。可以想见，房企一旦破产，除了企业自身受到影响外，还有那些买了期房却迟迟未能收房入住的业主。他们的项目能否顺利完工，如果不能他们将如何追回预付给开发商的款项，成为摆在面前的一大难题。

　　有专家表示，受楼市调控影响，成交量萎缩，开发贷款收紧，不少中小房企正面临破产风险，在这种环境下，商品住宅交易过程中，购房者寻求合法机构进行预售资金监管，防范烂尾楼风险已十分必要。

　　楼市成交低迷 预付款项难做到专款专用

　　在楼市调控的持续高压下，房价继续下行。6月19日，上海市统计局发布的商品住宅成交数据显示，今年1至5月，上海存量房交易面积404.34万平方米，比去年同期下降37.5%，降幅较上月收窄13个百分点。其中，存量住宅交易面积286.83万平方米，下降42.5%。商品房销售面积624.63万平方米，比去年同期下降10.7%，降幅较4月收窄5.2个百分点。

　　沪上某开发商表示，随着限购政策的延续，房地产市场的有效客户群受到挤压，未来将有更多的房地产开发企业，尤其是项目型房地产开发公司面临破产、兼并的可能。面对开发商五花八门的预售方式，购房者难免会担心开发商卷走预售资金或将钱款挪作他用，日前杭州金星房产公司的破产就暴露了预售资金监管的难题。

　　据了解，金星房产在破产后，其开发的西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源的预售款应该为3.4亿元，但实际进入监管账户的资金只有1.8亿元，另外1.6亿元却难觅踪迹。

　　有专家称，预售资金监管政策对于后期建设保障非常重要，监管的目的之一就是为了防止烂尾楼的出现。但在实际操作过程中却有较大的难度。

　　监管与服务并重 寻求第三方机构解决困境

　　开发商拆借房屋销售过程中的预付资金，是房地产市场的重要风险来源之一。有专家认为，商品房预售资金监管的漏洞，一般只在楼市不景气时容易暴露，漏洞如果不堵住，将来还会有房地产公司倒下。

　　据新浪乐居了解，近几年，北京、深圳、西安、重庆等城市已出台过关于商品房预售资金监管的办法，但都或多或少存在一些漏洞，有待完善。

　　“按照目前的商品房预售资金监管的规定，预售款监管是由银行、监理单位进行多方监管，但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。”一位银行人士向新浪乐居透露。

　　一些房地产业内人士提出，商品房预售资金监管可以尝试通过第三方机构的方式进行。通过一个透明、安全的平台，购房者的预付款不是交给开发商，而是像网上购物一样先把钱存到某第三方监管账户，开发商的用款计划需经施工单位、监理单位加以确认才能使用。从而约束开发商的行为，保护客户的购房利益。