赵晓:本轮房地产最低谷已过

http://news.dichan.sina.com.cn南方都市报作者:朱文策 卢韵如 肖乐 王蕾2012/6/15 10:21:33 新浪地产

  6月7日,央行三年半来首次降息,引发股市、楼市甚至宏观经济的一系列反应。降息是否意味着经济不景气,会否导致调控再次折翼?房价会否再度暴涨?这些都成为了人们的关注焦 点,知名经济学家赵晓在其微博上连续五评降息,也引起了人们的广泛讨论。6月9日,赵晓在万科梅林总部出席论坛,对宏观政策的变化和中国经济的转型做了细致阐述。论坛结束后,南方都市报记者对其进行了独家专访。

  经济形势降息确认了经济下滑严重

  南方都市报(下称南都):央行上周四晚降息,为3年半来首次,但股市却做出了相反的反应?为什么会这样?

  降息后股市不升反降很正常,因为降息确认了市场对于经济下滑严重的猜测,用我的话来说就是“已经跌破相”,大家当然恐慌。股市不涨反跌的根源则在于投资人对实体经济极度悲观。从全球范围来看,2012年以来已有巴西、印度、俄罗斯和澳大利亚等国相继降息。短期来看,确实有利于提振市场信心。但降息并不能根治经济疲软,从日本到阿根廷,降息都不能在长期起到呵护经济的功效。最可怕的结果是,降息无用后继续量化宽松,那就离滞胀不远了。如果中国长时期没有有效地启动民企的创新精神和活力,而一味地依靠量化宽松这一“鸦片”,不排除可能踏上日本长时期的衰退之路。

  南都:既然降息确认了经济滑坡严重,那有必要持续降吗?降到多少才合适?

  赵晓:今年降息可能还需要再降50个基点。当然,降息只是手段,不是目的。更值得我们思考的是:经济困难的根源在哪里?可能是体制束缚下投资机会的奇缺。无论是企业层面还是个人层面,都有这个问题。

  南都:一方面是降息确认了经济滑坡,这对地产是大利空;另一方面降息又节省了购房成本,对地产又是利好,两者相比哪个影响更大些?

  赵晓:利好相对更多些,尤其是对刚需。他们的还贷利息下降明显,以20年期100万元房贷计算。每月均等还款,降息后再打8折(央行允许商业银行贷款利率下限可以扩大到8折),利率为5.44%,月供6845元,比降息前少了938元,利息减少了22.51万。

  南都:如你所言,不少媒体解读这次是中国利率市场化的开始,因为存贷款实现了非对称下降,那么,这对普通老百姓有什么好处?

  赵晓:应该说在降息时,能够考虑储户的利益还是难能可贵的。只是存款利率明降暗升,但利率水平的绝对数仍非常的低,利率市场化才能真正凸显价值。

  未来物价有继续下行的趋势。预计6月份C PI同比增速将降至2.5%左右,并在三季度进一步下行,全年CPI增长3%。本轮物价的压力至此可以说彻底过去了,而实际利率将随物价的下行而上行,这可能是对百姓的一个好消息。

  政策预判全面紧缩的调控已结束

  南都:网上有人做了个楼市轮回图,认为又到了新的刺激周期,房价也可能大反弹,对这个轮回图你怎么看?“4万亿2.0版本”有可能再来一次?

  赵晓:楼市的波动周期确实与宏观经济有一定关系。但出现“4万亿2.0版本”的可能性较小。目前政府的上上策是改革,打破既得利益集团对经济的束缚,这是“大手术”,其阻力也是最大的。中策是减税,推进金融、国企等经济改革。最差的选择是单纯货币放水,从目前市场环境来看,已不具备这样的条件。

  南都:本轮调控已有2年多,现在很多人指责调控又变空调了,因为市场又回暖了,政策也放松了,你怎么评价这轮调控的效果?

  赵晓:限购政策目前来看并没有放松的直接案例,而且中央也反复强调这是红线。各地“微调”的对象主要是针对刚需客户,对炒房有一定的遏制。另外,必须看到,贷款利率的下调有利于购房成本的降低,其实相当于房价下滑,对消费者也是非常有利的。整体来看,本轮调控并没有出现明显降价,房价没有回落到合理价位,但避免了上涨过快的趋势,改变了市场的供需格局,企业发展模式也有了很大变化,影响还是很大的,中国房地产已经正式进入下半场。

  南都:你在论坛上提出,目前楼市的紧缩政策,50%-75%都放松了,能具体说说吗?未来还会如何放松?

  赵晓:货币政策对楼市的影响差不多超过了其它所有房地产调控政策的总和。考虑到降息,再考虑到对刚需的鼓励,目前楼市50%-75%的紧缩政策都已经解禁,全面紧缩的楼市调控政策实际上已经消去了威力。未来的方向可能是房产税取代限购令,长期政策取代短期政策,市场手段取代行政手段。

  南都:不少受到限购影响的人觉得自己被误伤,他们为了买房不惜离婚、与人联名,你觉得现在是限购该退出的时候了吗?

  赵晓:为了买房不惜离婚,固然值得同情,但恐怕不是政策制定时需要顾及的范围。从目前来看,限购令并没有退出的迹象。

  南都:住建部要求40个城市信息联网在本月要实现,该怎么理解这个信号?

  赵晓:只能说联网后更有利于政府监控房屋所有人的信息,这也许是在一定程度上,为房产税的推出创造条件。

  房价走势房价大反弹的可能性不大

  南都:近两个月,全国楼市都出现了回暖,有分析认为,这是刚需对房价迟迟不大降的失望,是这个道理吗?回暖能否一直持续下去?

  赵晓:刚需不是对迟迟不大降的失望,而是价格陆续进入自己能力可以承受的范围。刚需是最伤不起的,价格降可以,但价格一涨就超出了自己的承受范围,就等于没机会了。许多人认为本轮回暖本质上是开发商以价换量的结果,因此不可持续。但最新数据显示,5月房屋新开工面积同比下跌幅度从4月的14.6%收窄至4.6%,销售面积下跌幅度也缩小至9.3%。当前,无论是房地产投资,还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等,都较3、4月份有回升,说明近期对首套房贷的放松、降息以及对开发商贷款的放松都发挥了作用,本轮房地产的最低谷已经过去,楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升!

  南都:很多人还带着上一轮抄底的心态,等着政府再来一次救市,房价再一次大反弹,还有没有这种机会?

  赵晓:5月工业增速低于10%,这个速度,2006年以来仅在2008年4季度和2009年1季度出现过。企业景气指数自2010年4月以来也是一路下行,从138降至127.3。反映中小企业生存状态的汇丰采购经理人指数(PM I)连续7个月跌至荣枯分界线下方,反映大型企业的官方采购经理人指数,近两月也开始下行。这些都说明,中国经济形势严峻,政府需要一定程度上的救市,楼市会因此受益。但另一方面,政府对房地产的态度肯定不会与2008年一样,政策将变得精细化。再考虑到房地产供需形势已经今非昔比,房价大反弹的可能性不大。

  南都:你谈到,未来几年房屋会供过于求。但地产人却说,因为房企不买地、缓建楼,将造成2013年后房屋严重短缺。也正基于此,任志强认为未来2年房价将暴涨。是什么让你们的看法截然相反?

  赵晓:未来房地产的供给并不是仅仅指调控期内形成的供给,也包括最近数年大规模开发所沉淀下来的供给。相关模型显示,未来三年中国住宅市场都将供大于求,或许会产生高达2亿平方米的库存,未来五年住宅市场都是去库存的趋势,2017年才可能走向供需平衡,但2020年后中国房地产的需求就将进入下降期。所以,中国房地产已正式进入下半场,不会再有另外一个黄金十年,房地产也很难有暴涨的机会。

  南都:与发达国家相比,很多人认为中国房价太高了;与金砖四国相比,他们又认为中国房价还有很大空间,我们的楼市到底有多大泡沫?

  赵晓:只有当泡沫崩溃时,才知道泡沫有多大。我国楼市存在泡沫是肯定的。房地产的泡沫很大程度上源自于货币放量,过去五年,央行总资产增长119%,2011年末达到28万亿,远超美联储、欧洲央行3万及3.5万亿美元的规模。中国广义货币(M 2)去年末达85.2万亿,增量高达全球一半。但另一方面,房地产泡沫的大小又与城市化有关,中国有广阔的城市化路程,因此长期看,泡沫又存在着稀释的可能性。

  南都:一直有个困惑,我们似乎没有办法来判断楼市是否有泡沫,比如国外通行的房价收入比、租售比,到国内统统不管用了,是什么造成了这样的困局?

  赵晓:不是方法问题,是没有办法得到有质量的数据。很重要的一个原因是我们的收入概念太复杂了,另外还存在着收入分配的畸形。

  买房建议莫在观望中失望

  南都:上周,债台高筑的绿城引资九龙仓,后者成为第二大股东,这和当年的顺驰是一样的,这给了房企什么借鉴?

  赵晓:如果相信我们对未来形势的判断,房地产的冬天其实还很漫长,活下来才是硬道理。因此,房企一定要管好自己的现金流。今后2年内房企做业务规划时,不要一味地惦记着如何扩张,而要做好现金流规划,根据现金流做规划,务必保证在恶劣的环境中依然可以保持现金流不断裂!

  南都:你曾说,如果小产权房进入市场,房价可降50%,可能性有多大?

  赵晓:这是一种方向,或者一种梦想,但不要抱太大希望。

  南都:对现在的年轻人啃老买房,专家通常会举国外人40岁才买房来表达批评,能解释这个矛盾吗?

  赵晓:中国与美国的国情不一样,美国的姑娘可以找一个没房的小伙子,但中国不一样。

  南都:能给现在准备买房的置业者提供一些建议吗?

  赵晓:我早就说过,十八大给的红包不要白不要。只要进入能力承受范围即可出手,莫在观望中失望。

  南都:最后一个问题,请用一句话概括你对中国房地产的认识。

  赵晓:任志强说房地产是政府的夜壶,话是糙了点,但不无道理。房地产与政府的关系太密切了,既得利益集团太强大了。

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