文林峰：以保障房为契机 企业调整、转型、升级
5月30日，由保障性住房建设材料部品采购信息平台主办，新浪地产(微博)承办的2012“民生·标准”北京建筑部品采购大会暨保障房优质建材采购会盛大召开，60余家房地产企业工程采购负责人，100余名供应商代表齐聚一堂。上下游企业为优质资源的整合探寻方法，采购会现场洽谈环节气氛热烈，房地产企业在防水、电梯、通风系统、精装修产品、太阳能等多个方面集中释放采购需求。与会期间，住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰针对以保障房为契机 企业调整、转型、升级发表了精彩演讲，以下是现场演讲实录：
住建部住宅产业化促进中心副主任 文林峰
尊敬的各位领导、各位专家、各位企业家，大家下午好。首先我代表本次会议的主办单位，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心保障性住房建设材料部品采购信息平台欢迎大家到来。
这次会议的主题是民生和标准，这个主题非常符合当前与长远的发展要求。民生，是当前在房地产建设领域的重要主题，即保障房的建设就是民生问题，商品房的建设中不管是数量增长，还是质量管理,也都跟民生密切相关。所以民生是当前的主流，也是当前讨论最多的话题。而标准应该是立足未来关注的焦点。标准涉及到的内容很多，包括标准化的设计、标准化的产品、标准化的采购等等。过去我们标准做得远远不够，跟大规模住房建设相比，不管是标准化、模数化还是住宅的质量与品质等差距都比较大，随着房地产调控不断升级、深入，企业应该更加重视产品的品质，与此同时，我们要多向西方发达国家学习，在产品的标准化方面做更大的推动工作。所以今天这两个主题词与我们现在和未来关注的方面高度契合。
今天主要跟大家交流在新的形势下，企业如何调整、转型、升级。现在形势很严峻，不管是房地产企业还是建材企业，都面临着市场箫条的生存困境，我们如何在这种困境下寻找新的发展出路，企业如何来应对?
进入“十二五”以来，国家的整个发展战略更多的强调资源节约、环境友好、可持续发展。从社会经济的发展趋势来看，强调经济结构的调整、转型和升级，这是大的发展背景。如果从当前国民经济的发展背景来看，遇到了史无前例的困境和矛盾冲突，过去十多年来在经济发展过程中,或者是防通胀，或者是保增长，但如今同时面临这两个难题，通货膨胀的压力依然存在，包括成本上涨型、输入型的通胀因素都在没有消除。同时，近几年的实体经济发展持续很不景气，因此,我们还面临着保经济增长的重任。矛盾聚集在一起，需要我们对市场\对未来做出科学判断。
房地产市场形势的特征
目前,从房地产市场形势来看有几个方面的特征：
第一是商品房市场相对低迷，大家对此都有深刻的感受。从2010年始,这一轮宏观调控出台了非常有效果的限购令，抑制了投机和投资性需要。
第二个特征是为了促进经济增长、为了保证大多数人的住房问题，提出了3600万套的保障房的建设任务。所以当前各地行业主管部门最主要的任务就是完成大规模的保障房建设任务。
第三从全国行业来看，土地市场低迷，很多地方土地流拍的现象非常严重，导致地方财政收入大幅度减少，收入大幅度减少又会影响到保障房的资金筹集，这些缠在一起的问题，造成了非常复杂的现状。
第四就是房地产行业资金比较紧张，不管是开发企业还是建材企业还是消费者购房贷款，在资金链上都面临着资金紧张的问题，从去年下半年以来问题也是日益突出，银行放贷日益收紧,今年虽有所放宽,但企业缺钱的问题依然存在。
房地产市场的低迷，土地市场的箫条，金融市场的紧缩，从各个方面来看，都构成了当前不甚乐观的趋势。
出路是什么?这就必须要提到行业发展的新的趋势或者新的契机，就是住宅产业化成为当前行业发展的一种潮流和趋势。
详解住宅产业化
什么是住宅产业化?过去建房都是水泥罐车到现场浇铸，施工质量很不稳定，看施工工人是否很敬业和技术水平，很难从制度上保证质量与品质。住宅产业化是在工厂生产预制构件，再拉到现场拼装。现在全国有很多这样的试点项目在建设，也吸引了相关行业的企业家和专家\领导去参观考察学习。新型建筑工业化的生产方式是在国外普遍采用的建设方式，基本上没有现场湿作业。而我们因为过去劳动力成本比较低，并且大规模需求下,开发商压力小,不需要追求高品质和高质量和快速的建设方式，所以这也成为中国特有的建设模式。从“十二五”时期开始，以住宅产业化的方式、以建筑工业化的方式建造住房成为了一种社会的发展趋势或者是主流。这是沈阳的一个工地，工地非常干净整洁，建设速度也很快，三四天一层，并且解决了住宅质量很多通病。
接下来讲一下企业转型升级怎么转?往哪个方向转?很多开发商一提到转型升级，就是想从传统的住宅市场转向商业地产,就算一个转型升级，这只是一个业态的转型，不是根本的建设方式或者是增长方式的转变。所以前面说到产业化的发展趋势，为我们企业转型升级提供了新的发展机遇，就是一种根本性的从提高劳动生产力，降低成本，提高品质和质量，从这些方面来转型升级，归根到底是要提高市场的竞争能力。
现在也有一些大的集团式的开发企业在做产业地产，产业地产又不同于商业地产，是跟三大产业相关联，不仅是做房地产的开发，同时也做工业项目、农业项目、基础设施建设等等综合的开发，这种开发对企业的综合协调能力\融资能力和开发实力要求更高，不是中小企业能够做得到的。因此,怎么在这种新的发展机遇下寻找适合自己的新的发展空间，这是每个企业家在这种发展环境下需要思考、反思的。
从目前市场发展来看，企业的竞争已经不仅仅是数量的扩张、规模的发展等简单的竞争，而是品质、品牌、质量的竞争，这个趋势是越来越明显的。我们看到有些企业一直在追求高速增长、规模的不断扩大，但是整个企业团队没有及时跟上，也会带来很多问题，所以我们非常欣赏那些稳扎稳打，扎扎实实做企业，为社会、为老百姓提供放心房子和优良部品的企业家。这也是我们现在提倡的一种发展模式，不能总是追求高速度、大规模的扩张。
在竞争中，服务水平的竞争也是越来越重要，可能所有企业都会有感受，未来售后服务，产品最终能够让老百姓很舒服、很放心的使用，良好的维修、售后服务体系，这也是竞争的最高水平、最高境界。比如我们以前买一些名牌产品，它并没有和别的产品有什么本质区别，但是因为它的售后服务好，口碑好,所以老百姓比较放心，就选择这个企业的产品。
在住宅产业化发展过程中，已经有很多企业，包括万科集团在推进住宅产业化方面也做了很多尝试和探索，现在也尝到了甜头。质量提高、效率提高，生产成本下降。特别是在劳动力成本上涨的时候，我们把劳动力变成产业工人，很少的人就可以完成工业化生产作业,大大提高了效率,降低了成本.万科在深圳、上海、北京、沈阳等等做了很多住宅产业化的试点项目，特别是在北京的房山长阳半岛试点项目是北京市第一个获得容积率奖励的项目，奖励了一千多平方米，又在原有的规模上单独增加了一个单元。北京房价这么高，1500平方米那就是上千万的收入。所以这个奖励政策出来之后，吸引了很多开发商、施工企业到万科的项目去参观、考察、学习，示范引导作用非常明显。这个图片是预制装配施工的现场，施工操作简单。这个预制购件是把墙面插孔都预留好，像日本的预制件都是以毫米来计算误差，墙面非常平滑，能做到这样是很难得的。
有很多项目过去投诉比较多的就是外窗框渗水的问题，渗水问题一直得不到解决，后期物业投诉很多。后来搞了预制件之后，外墙与外窗框一并在工厂成型,再到现场装内窗框，就彻底解决了外窗渗水的问题，也非常美观漂亮。
标准化、产业化的优化
谈到标准化，采购环节非常关键。有些大的开发企业自己建立了优良部品库，也搞标准化的采购。从前期的规划设计到后期的种什么树都实施了标准化，拿到地之后马上就可以开工建设，不用长时间准备，每一个工地、每一个项目都直接按照标准去采购就可以了，至少比别的项目能提前半年到一年以上。时间就是金钱，时间赶上来之后，成本就低了。
再举一个产业化的例子，CSI体系是建筑主体与填充物相分离的方式，过去的建筑都是把管线打在墙面里，很难进行更新改造，所以大量的建筑只能是一拆了之。CSI体系是把管线和主体相分离，架空，要更换的时候，直接抽出来就可以更换。北京、山东济南都有试点工程。在这样的试点工程里，也是做到全装修、精细化设计，在狭小的六七十平米里，能做到卫生间的干湿分离和三分开，非常舒适、人性化。
住宅产业化还有一种倡导的方式，就是成品住宅，全装修住房。我们买所有的消费品都是买回家就能用，只有住宅是半成品，还要进行二次装修。现在包括北京市都在大力推进全装修住房，有些城市已经提出来到2015年要50%的住房全装修，这对建材企业也会提出一个新的发展思路。过去很多是面向B2C市场，在零售大卖场去销售建材产品，随着我们越来越推进成品住宅，很多装修和设计、建筑一体化，可能广大建材企业都需要跟开发商、跟建设单位去沟通，如果还一味的盯着零售品市场，肯定会受到很大影响。以后零售商品市场可能主要是面向二手房二次装修使用。当然这是我们倡导的方向，也需要一个发展的过程。
企业的转型也要从产品创新入手，推广新产品新科技。比如很多项目都把微波炉放在台面上，但我在大连看到的一个项目就为了家庭主妇使用方便，清洁、安全，把微波炉放在台面之下，这些微小的创新都来了居住的高舒适度,满足了功能要求。
刚才谈了很多产业化的新技术、新产品和新成果，事实上推进住宅产业化或者从标准化的角度来说，应该从设计、施工、材料安全保证等方面同步推进。此外，我们推全装修住房的时候，还涉及到材料部品的问题，材料的环保安全性日益受到社会各界的关注。所以,从材料方面应该如何严格把关，是我们未来工作的一个重点。住建部去年推出了保障性住房建设材料部品采购信息平台，这个平台发展很快，不到一年的时间，已经有1500家实名注册的企业进入这个平台，这个平台是公益平台，免费注册、免费入库，但是对入库的企业有一定的要求，产品都要经过认证，一定要是优秀的产品才能进入保障性住房建设材料部品库。采购平台覆盖的范围比较广，包括全产业链的全覆盖，用户范围也很广，不光是建材企业，还包括保障房的建设、投资单位、施工企业、开发企业、监理单位、物业管理企业和供应商，还有专家用户，我们是希望建一个大的沟通信息的平台，让参与保障房建设单位的各个方面，都能够在平台上找到他们所需要的。
总体来看，我认为未来房地产市场需求还是长期存在的，不管是中国经济的长期可持续发展,还是中国城镇化的长期进程，我们现在只有50%的城镇化率，未来还有很大增长空间，对住房需求有很大的需求，未来应该是解决改善型需求，所以对市场从中长期来看还是要充满信心，从行业管理部门来说，现在非常重视顶层的制度设计、法律法规的完善，跟我们大规模的房地产开发的进程相比，大规模的保障房的建设数量、速度相比，很多制度显得还相对滞后，在这方面还要加快进度，争取标准、规范、政策都走在前列。
住宅产业化已经是星星之火可以燎原，发展态势非常好，各地政府纷纷出台了促进住宅产业化的指导意见，各种各样的激励政策也是力度很大，全国各地出现了很多试点项目，有很多站得高看得远的先知先觉的企业做了很多大胆的尝试，发展势头非常好。我们也看到国外的企业对中国这个市场前景非常看好。从未来来看，如果说企业在转型升级调整中，认清方向，一定会迎来一个新的发展机遇.
