2012广州番禺万达广场 万博中央商务区区域发展论坛圆满结束

　　5月19日，2012万博中央商务区区域发展论坛在番禺科尔海悦酒店举行，水皮、王小广、韩世同、王先庆等多位学者共同为万博商圈的发展出谋献策。目前，万博中央商务区已汇集万达、奥园、天河城等大型开发商组团进驻，其中，以城市综合体的姿态进入番禺的广州番禺万达广场便已占50万平方米，这种集商业、娱乐、休闲、办公等多种业态为一体的城市综合体模式被专家学者一致看好，认为这不但将是番禺在面临产业转型时所缺少的商业模式，也将成为未来生活方式的重要载体。

　　从2010年4月“新国十条”的出台到现在，楼市调控的力度并没有减缓。“万博中央商务区区域发展论坛”的讨论范围也无可避免的从整体经济形势入手分析，在主持人说“2011年是中国经济既困难又复杂的一年，到2012年经济学家说2012年是中国经济最诡异的一年，这种诡异表现在中国的房地产。”这样一个既概括却又饱含悬念的开场白结束后，论坛便正式开始。

　　资金不足不看好住宅市场 商业地产成资金流洼地

　　中国人民银行5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。央行之所以在这个时候释放资金，国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，主要因为未来的产业发展确实是缺资金，因为银行没有钱，没有钱就会影响房地产，房地产从宏观面上资金不足。

　　虽然只是明显的释放资金流动性的举动，但并没有使得地产住宅市场有所好转。王小广认为，这样的举措其实无法解决住宅市场的紧张关系，流入住宅市场的资金不多，楼价不降但也不涨。所在，在王小广看来，目前对于住宅市场，并不是很好的一个投资方向。

　　而商业地产，一方面既没有受到政策的束缚；另一方面由于商业地产与城市化发展相辅相成，商业地产也将作为加速城市发展的重要筹码。所以，在王小广看来，未来的商业地产前景是毋庸置疑的。通过商业地产来提升我们的城市品位，提高它的土地价值，包括形成这种商业的集聚效应，他明确表示比较看好商业地产。另外，他认为，万达广场是一个创新，而且可以持续下去，它是对整个城市品位价值的一种再造。重组会产生很多效益，商业地产必定成为重组城市的一种发展引擎。

　　番禺集交通商业优势 产业转型城市功能缺位

　　一方面商业地产由于地产行业的各方面因素使得自身日益受捧；另一方面，商业地产在番禺区域的发展也获得了得天独厚的资源优势。首先是“后亚运城市化”，亚运会举办后，广州十区两市中，受益最大的可谓番禺，道路建设和亚运城的落户是本地区最突出的两点，南站和轨道交通的发展对番禺商圈的发展也到极大的推动作用。

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，番禺交通优势最突出的是南站和高速公路，其中较为突出的代表则是华南干线，这是烘托整个华南板块的主心骨。另外，我们看到的很多公路在万博商圈周边经过，快速的交通有利于我们进入一个汽车购物时代，我们除了汽车购物还有什么能够带来更多的人流，就是轨道交通，不仅有地铁还有城际轻轨，这点我觉得是其他区域都不可比拟的唯一性。

　　对于交通方面，广东商学院流通经济研究所所长王先庆也表示，广州是主要的汽车消费地之一，我们已经达到了汽车消费的基本标准。所以当未来的北京路、上下九甚至现在的天河城，由于没有停车位置，没办法按照汽车购物模式去消费，因此，作为交通便捷，地域宽广的万博中央商务区必将吸引大部分选择开车购物的人，由此可见，汽车购物时代则成为我们已经奠定的商业个性。

　　第二、商业方面的聚群优势。商业巨头纷纷入驻，比如沃尔玛、奥园、海印、天河城，现在广州番禺万达广场也在番禺崛地而起，使得番禺商业效应可谓一时无两。韩世同表示，对于广州，白云万达广场已经在商业发展中，树立了非常好的示范和案例。所以，广州番禺万达广场的落户番禺后，便使得整个商圈有了标杆式的例子。

　　回顾广东的经济发展，传统制造业似乎已经不能再像以前那样在低端层面上重复，社会劳动力的主力逐渐被高文化的大学毕业生所占据，以剥削廉价劳动力为主的制造业必定面临升级转型，而在经济大发展，人民的收入和财富增加到一定程度之后，整体的城市需要自然便会进入下一个阶段，就是改善生活品质、重新定位城市功能的阶段。知名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮认为，面对这种城市建设的转型与升级中，番禺这个地方的城市功能还是缺位的，不管是产业结构的调整还是生活业态的调整，都对城市功能有一定的需求。从制造业到服务业的过渡中，城市综合体的建立，万达恰恰在过去的十年中间顺应了时代的发展过程，经过自己十年的摸索形成的一个中国特色综合体的概念。

　　所以，广州番禺万达广场作为一个多业态的城市综合体在番禺的建立，必定将成为番禺城市大发展的商业引擎。水皮更表示，一个万达基本上就能形成一个城市中心，是由它的业态组合配套决定的，这对于我们当地人群来讲这种生活品质的提升，也就是说番禺有可能进入到下一个城市发展阶段

　　万达丰富业态决定优势 城市综合体将成就未来生活方式

　　广州番禺万达广场，作为番禺首个大型城市综合体项目。是一座以万达第三代城市综合体先进理念规划集办公、购物、娱乐、休闲、餐饮、SOHO为一体，引进万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家、电器卖场、大型超市等丰富业态，满足高端商务消费、时尚消费、家庭购物和休闲消费等多层次需求的大型商场。

　　水皮认为，正因为如此丰富的业态，使得万达城市综合体即便在更偏一点的地方，一样能够成为吸引人流的地方，因为过去万达在很多大中城市的实践表明，万达的区位优势不是最明显的。但是一旦它开发完了以后，便成为了一个城市中心，这是因为它的核心竞争力来自于组合的业态优势。王小广也认为，这种具有丰富业态的城市综合体不仅仅是一个时代的概念，现在已经变成了商业地产的一种模式。

　　在谈到城市综合体对未来生活的影响，水皮举了一个很形象的例子，他说，一家三口的家庭活动很重要的形式就是到了周末去看电影，或者周末到城市综合体以后各自活动，约定在什么时候看完电影回家，它已经变成了一种非常符合现在人们聚合离散生活习性的一个消费场所。

　　因此，广州番禺万达广场在投入适用之后，必定成为番禺甚至广州居民的一个重要生活方式的载体。而整个城市的不同人群也将受万达的第三代城市综合体的模式所引导，而形成一种微缩的生活景观。