2012年，东莞商业大亨时代正式开启。(来源：南方都市报 南都网)

　　东莞商业等待多时的大品牌运营商，在2012年真正把东莞商业从初级发展阶段带向成熟期。以万达、万科为首的商业品牌，正在搅起一股商业投资热潮，万达广场开盘仅有的40余间铺，被200多个客户争抢，同时万科广场把商铺价值从两三万冲到了七万元，一样被疯抢。这样的热销场面，在彰显了大品牌商业运营商的号召力之时，也反映出东莞民间商业投资的热情高涨。

　　在这样一个为商业而狂的时代下，南方都市报重磅推出了《2012年东莞商业地产投资地图》的特刊，意在为热情高涨的投资者提供一份客观、权威的投资报告书。

　　开发新思路

　　自持商业渐流行

　　“东莞现有的商业形态，大多处于商业发展的初级阶段，经营和管理水平有待提高。”在谈及东莞目前商业发展现状时东莞万达广场有限公司总经理沈卓然这样评价到。他所说的初级阶段是指商业项目重开发轻管理、重营销轻规划，这些弊端都导致商业地产后期积重难返，东莞不少商业地产项目同质化竞争严重，商铺过剩，租金与售价出现“倒挂”情况。

　　前期商业发展的弊端，现在来看不少商业运营商和开发商都开始重视起来，新的商用物业开始出现越来越多开发商自持形态，从城市综合体到写字楼甚至是专业市场，开发商自持物业开发的比例越来越多。

　　以长安万达广场为例，其37万平方米的建筑规模中，开发商自持面积达27万平方米，商业部分除街铺外，购物中心万达全部持有。除万达、万科等知名品牌外，一些中小规模甚至是首次开发商业地产的老板，也都开始尝试自持物业。虎门国际购物中心的部分主力店和60%的写字楼开发商已决定以自持形式进行管理和运营。由烂尾楼改造来的东城星玺广场，整体对外销售部分不超过30%的比例，自持物业的增多，对接下来东莞商业发展将提供更大的保障。

　　商业体统一招商、经营的模式，随着自持物业的增多，也开始流行起来。此前的商业项目如世博广场、地王广场等采取卖铺方式后，缺乏统一经营招商的规划，导致后期发展不够顺利，使得不少店家纷纷撤店，换铺率一度很高。目前东莞统一招商、经营的模式，大多基于返租的模式，即在一个确定的时间内，小业主把商铺交由开发商统一经营，在此时间内，每年小业主可以从开发商处获得固定的利润，这样一来，商家和开发商的利润捆绑在一起，不再是小商家或小业主单打独斗而承受着从试业到繁荣的成长期。

　　高端商务市场受瞩目

　　不管是城市综合体还是写字楼项目，均出现了新项目档次更高的趋势。城区在售、在租的环球商贸中心、海德广场等主力项目，都是超大型的建筑规模，其中前两者的建筑面积超过20万平方米，售价也均超过2万元/平方米，这两栋都可以说是东莞大道两侧地标性的建筑。而东莞大道两侧除此之外已动工的南城总部基地以及南城国际商务区等大规模的写字楼将在未来三到五年入市。

　　从其定位来看，新的写字楼项目严格来说有些还达不到甲级写字楼的标准，但因建筑规模、建筑高度及外立面的打造，与旧有写字楼相比，档次上将有一个很大的提升。这就意味着未来这批尚未启用的写字楼租金水平将大大超过现有水平。(来源：南方都市报 南都网)

　　目前南城C B D中心周边第一国际、华凯广场、广发大厦、胜和广场等写字楼租金水平从40-70元/平方米/元不等，租金较高的为华凯广场和广发大厦，部分写字楼可以达到70元左右的租金水平，其他写字楼租金在40-50元/平方米/月左右，跨度不大。以目前这等水平的租金做参考来看，未来台商大厦、海德广场的写字楼租金会有质的提升，预计会从70元水平起跳，高至100元都是有可能的。东莞写字楼市场长期租金偏低的情况，可能会得到改善，突破百元大关。

　　虽然建筑档次是提升租金的关键条件，但是否有足够多的高端商务客户撑起大体量的高端写字楼，这个还尚无人下结论。但从目前广发大厦招商进度较慢的情况来看，超过60元的写字楼租金水平，在当下东莞商务市场中接受程度并不高。等到台商大厦、海德广场等写字楼投入使用后，高租金还要接受市场的进一步检验。

　　而自2008年开始东莞政府一直倡导的城市、产业双转型，正在为东莞引入越来越多的商务性群体，但如果高端写字楼发展步伐较快，将可能会承受一段时期高空置率的阵痛，对这一点，非自用性的写字楼投资者也要做好心理准备，对于高端写字楼市场的回报率，要用长远眼光看待，不可急功近利。

　　投资误区

　　误区一低成本社区商铺或难出租(来源：南方都市报 南都网)

　　对东莞商业市场来说，社区商铺投资是最常规、较为传统的投资渠道之一，也是最为常态的投资方式。但东莞目前社区商铺的经营情况并不乐观，从已开业的社区商铺来看，表现出无主力店、租金不高、回报率低、甚至长期控制的情况。但社区商铺因其单价较低，东莞社会商铺单价一般在1.5-2万元/平方米，面积以中小为主，不少刚入门的商业投资者被较低的购买成本吸引。投资商业最关键的是要看未来商业氛围前景如何，购买成本的高低并不是投资的关键所在。所以在选择社区铺的时候，尽量要避开低成本诱惑，如果确定要出手的话，在选择铺面位置上也要谨慎。首选临主干道的小区行人出入口两侧的店铺，对于远离出入口的商铺要谨慎选择。其次购买社区商铺面积不宜过大，一般在30-60平方米左右为佳，因为社区商家都以小规模为主，店面过大反而不好出租。