CRIC研究：万科携手五矿香河再拿地 二季度抄底土地市场
(评论员/杨晶晶)据悉，五矿建设有限公司5月18日公告披露显示，5月11日，五矿建设与北京万科以约1.56亿元的价格，购得河北香河3宗住宅建设用地。此次在香河拿下的土地，面积约13万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米，楼面价折合706元/平方米。
一、市场回暖之意不强，低成本是企业拿地重要原因
2011年5月，香河爆发土地违规事件，当时万科与五矿联合开发的万科欢庆城项目受到查处，最终以退地、退房的结果告终。一年之后，两家房企再度联手，掷下1.56亿元，包揽三幅住宅用地，热衷香河市场的力度不减当年。
今年以来，在房地产调控政策依然从紧的压力下，土地市场延续冷清状态，与往年相比，房企拿地积极性普遍不高，在违规事件及调控政策的双重影响下，香河市场更是陷入“冰冻期”。不过，从今年以来一级市场成交的土地来看，多数地块都是底价成交，在土地市场受到排挤的同时，一些房企也看到拿地的好时机。万科与五矿虽陷入违规事件的尴尬，却可以再度携手拿地，其主要原因就在于土地本身的价格优势及其溢价能力，具体体现在：其一，土地楼板价为706元/平方米，如果按双方各50%的权益来计算，各方所支付的楼板价实则为353元/平方米，土地成本优势明显；其二，去年6月份开始，香河县政府对行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。与最低6500元/平方米的限价相比，706元/平方米的楼板价可以获得较高的溢价，具备较大盈利空间。
二、借助五矿国资背景，万科深化区域纵横发展
从被迫退地的万科欢庆城到北京五矿万科如园，再到如今重返香河布局，万科与五矿的合作在逐步加深，以北京为中心，向周边城市扩张似乎渐成为两大企业合作的方向。
作为国有企业中国五矿集团房地产业务香港上市旗舰，五矿建设具备较强的经济实力，不管在土地储备获取方面，还是资金支持方面，都可以为合作企业提供帮助。对于发源于珠三角区域的万科来说，在全国化布局中，环渤海区域尤为关键，其中北京已是布局重地。万科是一家外来企业，与五矿建设的合作势必会加强企业与当地政府的沟通，促进企业深化区域发展。
三、4、5两月拿地迅猛，万科意在突击二季度市场
2011年11月份，万科总裁郁亮提出“冬天模式”，从现金为王、积极销售、谨慎买地、节省不必要的支出、锻炼好身体，这五个方面为2012年的万科发展定调。2012年一季度，万科遵从“冬天模式”策略，在土地市场未增加土地储备，而在2011年同期，万科一举拿下18幅土地，新增土地储备达529万方，企业土地市场零作为的表现让众人看到万科对市场的悲观态度，拿地策略愈加谨慎。
然而，一季度刚过，万科便急于购置土地，4月份，企业分别在唐山、南充、青岛及贵阳增加5幅地块，5月份，万科又入驻香河，拿下3宗住宅用地，4、5两月期间，万科新增土地总建筑面积达到113．6万平方米。万科突然加大在土地市场的投入不是偶然，进入二季度，地方政府财政压力增大，在土地推售上增加力度，也为房企提供更多选择，而且万科的谨慎拿地策略不是不拿地，面对较为低廉的土地成本，手握300多亿元现金的万科伺机抄底，也为后期运作降低成本。
