上海土地市场再现纯住宅地块溢价成交。

　　4月19日，上海嘉定商晟房产经营有限公司以总价5801万元竞得嘉定区一宗纯住宅地块，折合楼板价3818元/平方米，溢价率27.24%。

　　该地块为今年上海首宗出现溢价的纯住宅地块，但该地块溢价成交并非市场回暖的信号。相比同区域此前成交的类似地块，这宗住宅地块的价格已缩水近三成。此次之所以出现较高幅度的溢价，缘于起拍价大幅缩水。

　　业界认为，从该地块的意外溢价成交可看出，受累于二级市场的持续走冷，土地出让方已被迫降低起拍价，以促进成交。当前，虽然开发商的资金链紧张，但在地价降幅适当时，也不排除个别房企抄底的可能。

　　起拍价非常低

　　来自上海市规划和国土资源管理局的公告显示，这宗溢价成交的住宅用地名为嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块。该地块东至祁昌路、基地边界，南至基地边界，西至基地边界，北至春及路，出让总面积为15195.5平方米，容积率为1，规划为普通商品房用地。其起拍总价为4559万元，折合起拍楼板价约为3000元/平方米。

　　当日，该地块溢价27.24%成交。对于接近30%的溢价率，到场观摩的多位业界人士颇感意外。克而瑞上海事业部总监付琦认为，这是今年上海成交的19宗经营性用地中，首次出现溢价成交的地块。不过，该地块的成交价格并不高。从单价上看，该地块属于2009年以来上海出让的单价最低住宅用地。

　　据了解，嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块自推出以来，吸引了7家企业领取申请书，但只有2家进入最终竞买环节。之所以最终出现高溢价，是因为该地块的起拍价非常低。

　　2011年12月30日，路劲联合体曾以7.01亿元总价竞得与该地块属同一区域的一宗纯住宅地块，成交楼板价为5252元/平方米。与路劲联合体拿下的地块相比，此次成交的嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块的成交价格已缩水近三成。

　　在更早的2010年2月，该区域也出让过一幅纯住宅用地，即嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块。该地块由莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司以总价11.05亿元摘得，溢价率360%，折合楼板价8279元/平方米。该地块的容积率同样为1。时隔两年，祁昌路以西、春及路以南地块的成交单价更是下滑了54%。

　　当日在拍卖现场观摩的一位开发商表示，祁昌路以西、春及路以南地块之所以有较高的溢价率，一方面是因为本身起拍价非常低，另一方面也可看出部分开发商看好后市，会在地价较低时抄底。

　　降地价促成交

　　来自数据显示，目前祁昌路以西、春及路以南地块所属的嘉定西北区板块内有6个在售住宅项目，分别是富兴华庭、天居玲珑湾、兰郡九里、外冈新苑、曹王新苑、汇丰荷苑。其中，普通住宅在售均价约为12000元/平方米。相较区域新房售价，以3818元/平方米的楼板价核算，该地块未来的利润空间可观。

　　上海嘉定商晟房产经营有限公司一位负责人也表示，对该地块的开发前景“比较乐观”。他认为，目前嘉定楼盘销售不畅主要是由限购政策造成的，并非嘉定项目不受欢迎。这宗宅地未来可打造成多层公寓，定位客户群为嘉定当地人。

　　但开发企业对土地开发前景和后市走势的预测并不一致。一位不愿具名的开发商则称，嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块推出后，其所在的开发公司也曾关注过，但考虑到嘉定近几年开发的项目较多，且该地块远离嘉定新城，预计未来入市后销售很吃力，再加上调控造成的资金压力，所以最终放弃了参与竞拍。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在市场整体大环境未实际回暖的当下，开发商理性拿地的保守策略仍将延续。“不过，如果不缺资金，也不排除部分开发商在地价有了较大降幅时出手。”

　　付琦则认为，土地市场小幅竞价的现象或将陆续出现，但前提是土地出让价格松动及调控政策的持续。

　　中原集团研究中心研究主任葛岭表示，在当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显，近期会有更多的土地出现价格松动。唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商。