网友：我想问一个关于法律方面的问题，如果限价房要上市交易的话，需要注意什么法律问题？到期可以上市交易的时候需要注意什么问题？

图为秦兵房产维权律师团资深律师张朝辉

　　张朝辉：因为北京市的住建委在08年有一个225号文件，这个是对已购的经济适用房上市交易的一个规定，目前来说，无论是在诉讼过程中，或者是仲裁过程中，对于已经达到上市交易的条件的经济适用房采取什么样的措施或者是什么样的规范，有一个详细的规定，我想网友可以看一下这个文件，这个文件非常非常的重要。

　　2008年的4月11日，是一个界限，在2008年4月11日之前，你购买的经济适用房如果要是达到了已经上市的条件，那么它可以按照原来的规定交一个10%的土地价格收益款就可以了，但是在2008年4月11日以后，如果你签订的经济适用房或者两限房的合同还没有完的话，再出售就不是10%了，这个是随着市场行情调整的，不是死的规定，所以说在2008年你要看一下，无论你买房还是卖房你一定要关注一下你的房子是不是2008年4月11日之前买的，即便是法庭上，法院、法官基于的也是这样的点，尽管这个文件涉及的内容比较多，但是这个是非常关键的。

　　记者：我想问这个时间怎么算法？还有一个问题，保障房质量上面很多问题我们也知道，我想问一下如果质量上有什么问题，怎么样保障呢？

　　张朝辉：我们知道房屋的质量和安全我想无论是商品房还是保障房都是一个非常重要的方面，针对保障房里面，可能质量问题相对商品房来说，关注点更多一些，因为毕竟之前也出现了一些地方保障房的质量问题，我们知道经济适用房所占的土地是划拨来的，两限房所占的土地是通过开发商出让取得的，无论是划拨还是出让取得的，建设的经济适用房和两限房的标准都是应该符合国家或者是我们北京市的相关的规范，在交付房屋的时候同样也要交付房屋质量保证书和房屋使用说明书的办法，这一系列的文件，对于房屋买卖的质量问题进行约定，出现了质量问题我们可以通过诉讼的方式要求建设单位承担质量责任，第二个可以通过主管部门投诉或者举报的方式要求监管或者处罚，同时对于我们有质量问题的房子进行修缮。

　　主持人：谢谢张律师的解答。

　　网友：我一直在思考一个问题，今年会继续加大保障房的建设，保障房的大量入市会不会影响商品房的价格？

　　赵秀池：这个问题别的媒体也采访过我，实际上是两个制度，两个安排的问题，你买商品房的人跟买保障房的人是不一样的，准入的条件非常严格，人均住房面积，资产，覆盖的人群现在大概就是20%，市场供给的是80%的人群，两个是不冲突的，你建保障房足够多的话，也只能保20%，80%还是要到市场上买，刚需是有的，不会影响房价。

　　刚才说了今年北京的计划里面，新购和开工建设16万套，这里面包含新购的，不光是新开工建设的，包括房改房，这里面也考虑到了，新建的话，容易形成贫民窟，都是低收入者的聚集，如果你买社会上非常散乱的，利于社会的和谐。

　　主持人：像我这种又买不起商品房，但是现在又没有资格租保障房的情况下怎么办？

　　赵秀池：如果夹心层也可以租公租房，因为将来我们的保障房里面60%都是租赁式的形式，将来不鼓励买卖的，经济适用房的退出机制是一个关键，之前经济适用房可以上市，四千买的，一上市可以卖四万，不管有房，没有房，有钱没有钱都想买，今年北京出台了政策，经济适用房不许上市，政府回购，是封闭循环的，将来的产权是一再的上市，无限的需求，供给永远解决不了，你这种情况可以租公租房。

　　郝凤英：对于这个问题，夹心层既买不起商品房又没有达到买保障房的条件，这部分人非常值得大家同情，一方面我建议大家租房子，也许更适合，目前为止我们研究的城市，北京人群投资回收期基本就是房价和租金的比值，静态的都是40年左右，如果算利息的话，就是60年到70年，如果这个房子靠租金收回投资的话，基本上应该说快到70年才可以，人有几个70年，70年以后土地出让金怎么解决这个问题，目前还没有特别明确的说法，中国建设的房子质量能不能达到70年的使用寿命，都要考虑这个问题，目前承租更适合一点，刚才赵老师也说了，主要是针对公租房，目前按照我对公租房的理解，目前公租房的租金虽然比市场价低一些，但是目前针对夹心层的生活压力来说，从国家层面和政府层面来说，目前为止要更好的研究一下，根据不同的夹心层的需求，公租房的地价应该分类分层，我们需要更加科学的公租房的定价系统，更好的为社会服务，这是我们应该做的工作。

　　赵秀池：现在的公租房也不便宜，北京万科提供的一平米41块钱，我现在租的80平米是3500元，是在石景山41块钱80平米也3000多了，这个也不划算。

　　主持人：由于时间的关系我们的论坛到此结束，感谢三位嘉宾的到场，谢谢！