CRIC每日地产：房价下跌动因减弱 未来走势先稳后扬
(评论员/李泽蔚)2月以来，不少房企加大营销活动力度，持续降价促销以抢得销售先机；而同时有媒体报道，部分热销项目正酝酿着涨价。那么房价究竟是继续下跌，还是会反弹上升？2012年房价到底会怎么走？
调控主基调不变，局部微调正在酝酿
从政策层面来看，房地产调控的环境已正在悄然发生变化，房价下调的最大外部推动力有所减弱。
首先，中央地方博弈加大。今年以来，中央一再强调楼市调控不放松，但从地方层面来看，从中山的限价放松，到从化的“购房入户”，到京、津、沪、杭等地相继调整提高普通商品住房价格标准，再到芜湖和上海微调“被叫停”，可见地方政府在执行层面或多或少有所松动。
此外，2月7日，央行发布的新闻稿显示，将满足首次购房家庭的贷款需求，这是自2010年调控以来，央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。此举意味着未来首套贷款的利率可能进一步下调，而这一变化反映到市场层面，随着首套房优惠利率的回归，市场中的刚性需求将被进一步释放。
房地产企业面临成本红线，项目降价空间有限
从企业层面来看，由于拿地成本过高，目前房企销售价格已经接近其成本红线，利润压力较大，房价进一步下降的内部动力不足。
房地产企业的成本构成主要源自土地成本、建安成本、其他成本、税费。土地成本方面，由于今年上市的楼盘多为09、10年获取的土地，当时土地市场的火爆，致使企业拿地成本普遍较高。自09年以来劳动力、融资和大宗商品成本价格普遍上涨了15%左右，致使建安成本和其他成本也快速上涨。
考虑到去年至今，企业平均降价幅度已经大致达到20%左右，去年年底市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小，今年降价项目基本为去年未降价楼盘。因此，降价项目无再降空间。总而言之，目前房企销售价格已经接近其成本红线，利润压力较大，房价进一步下降空间不大。
基于此，我们预计今年房价走势将呈现出先稳后扬的趋势，主要从如下三个方面来看：
首先，自去年年底到今年，市场上已经出现部分开发商的项目降价销售后触及成本红线，之后进一步降价的空间不大。
其次，2月央行方面第一次公开释放“满足首套房房贷”的信号，之后首套房房贷利率回归基准，以及近期部分银行优惠折扣的首套房房贷利率，无疑将会刺激刚需的释放，有助于房价的企稳。
再次，在宏观经济存在下滑风险和地方土地财政紧绷的背景下，地方政府在限购令的执行层面将继续试探松动，政策面在下半年将有望明显改善，有望推动改善性需求的释放，部分前期超跌的项目和城市房价将率先回升。
以上因素会在一定程度上刺激刚性和改善性需求的释放，推动房价出现小幅反弹。但在中央政策基调未变，限购令依然执行的背景下，市场需求仍旧不会大规模释放，反弹幅度有限。
