CRIC每日地产：两会房地产政策再度热议楼市调控
(评论员/潘绍之) “高房价”、“房地产调控”向来是两会上备受瞩目的议题，今年自然不能免俗。但是今年的房地的提议似乎有多了些新的看头：一方面，本轮的房地产调控进行到现在，时间已经过去一年，期间国家领导人曾多次出来强调坚持房地产调控不动摇；另一方面，在政策打压下地方政府频出“暗招”,地方政府以及开发商与中央之间的博弈或在两会期间更趋白热化。
聚焦两会房地产调控三个关键词：“差别化”、“保障房”、“房产税”
为此，我们专门梳理了两会期间代表们关于房地产的建言，大致可总结为以下三个关键词：
其一，“差别化限贷”。万达董事长王健林本次两会的提案是《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》，他提出：调控下房贷利率的提高会抵消房价下降的好处，建议银行对首置首改类群众，重新恢复房贷利率7折优惠。
此项议案与我们对今年房地产政策面的判断基本相同，即在坚持房地产调控大方向不变的基础上，在执行的具体方式上进行微调，亦即“调控差别化”。事实上，在去年“一刀切”的调控大斧下，本应被鼓励的刚性需求反而遭受了严重的误伤，今年的房地产调控应该是坚持总基调不变的前提下，以“保刚需”为主的纠偏。
其二，“保障房建设”。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海表示，建设保障房需要广开渠道，具体可借鉴上海的经验，让社保资金、企业年金和信托基金介入，从多方面融资；全国政协委员、江苏省住建厅厅长周岚也提出，要建立为保障房提供“量身定做”的金融支持，设立专门的政策性住房金融机构，对建设方和保障对象给予融资和贷款支持——保障房融资问题备受关注。
从社会属性来说，保障房归根结底属于社会保障的范畴，理应独立于市场化的商品房市场之外。理想的状态是，低收入人群住房问题交由保障房解决，做到“应保尽保”；而中高端收入人群则进入商品房市场，购买与自身购买力相符的商品住房，从而实现从货币资产向不动产的转移。但是事实是，由于一直以来保障房建设的缺位，造成本该由社会保障的这部分低收入人群也进入到市场上，大大增加了商品房的需求，促成商品房市场供不应求的现象。在这样一个背景下，中央层面提出“十二五”期间保障房的建设目标为3600万套 ，此项任务一旦落实，对商品房的健康发展将是一项重大的利好。
其三，“房产税试点扩大”。全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，“十二五期间肯定能看到房产税试点进一步扩大。”有消息称，今年房产税试点可能会增加三到五个城市。而实际上，根据全国人大财经委日前向十一届全国人大常委会第十九次会议提交的《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》，房产税改革试点计划在今年进一步推进，并逐步扩大到全国。
事实上，从长远看，房产税是一项必然将全面推进的工作，最后取代行政色彩浓厚的“限购令”，而之所以目前尚未全面铺开，一方面是个人住房信息系统的建设尚未完善，另一方面是与土地出让金重复征收的矛盾尚未解决。
我们对于未来楼市发展的判断：四大压力共促楼市“筑底”
所谓的“筑底”意即：房地产政策面最坏的时期已经过去，回暖只是时间问题。根本原因在于：目前房地产调控大背景下面临的“四大压力”：
其一，宏观经济方面，根据国家统计局公布的数据，去年四季度GDP的增幅已经回落到8.9%，自08年金融危机结束以来首次跌破9%。而拉动GDP的三架马车中：出口方面，受外部经济局势动荡影响已出现下调；投资方面，房地产开发投资持续低位，高铁的重大工程陷入停工；而消费由于社保机制等原因，素来是经济结构中的软肋；
其二，地方财政方面，由于今年1月份以来的持续调控，土地出让金以及房地产交易税已大幅缩水，财政收入不可避免受此波及而锐减，目前地方层面的财政压力已有不堪重负的迹象；
其三，对于中央政府而言，明年全国两会召开在即，按照我国的政治惯例，两会期间保持社会的和谐稳定是放在第一位的，因此在这之前，有必要对经济层面和房地产层面有可能出现的不和谐因素做一次清理；
其四，对于房地产企业而言，利润水平在一年以来的调控下已接近“利润红线”，继续降价的空间已经很小。一方面，目前市场上入市的房源大多是09、10年市场顺周期内拿下的土地，而降价幅度必然会受到成本的限制，另一方面，多数房企，特别是品牌房企去年至今的降价幅度已经达到15-20%，此外再加上人力、融资等成本的上涨，可继续降价的空间已经十分有限。
