朱中一:明年的房地产市场会更理性

http://news.dichan.sina.com.cn中房网作者:张克胜2011/12/31 10:39:37 新浪地产
提要:中房网独家策划专题“破局2012——中房网 2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”,12月下旬独家对话中国房地产业协会副会长朱中一先生,就来年房地产市场形势和企业对策进行了展望。

  中房网讯(编辑 张克胜)中房网独家策划专题“破局2012——中房网 2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”,12月下旬独家对话中国房地产业协会副会长朱中一先生,就来年房地产市场形势和企业对策进行了展望。朱中一表示,2012年的房地产市场会更理性,希望企业顺应政府的政策导向,理性的给自己的市场区域或商品进行定位,尽量以合理的价格促销,促进企业或行业的健康理性发展。

  要跳出行业看房地产

  “看当前的房地产形势也好,看房地产的政策也好,一定要立足于大的经济背景来看,一定要跳出行业来看。”对于2012年房地产市场的形势,朱中一表示,一定要从经济、社会协调发展及改革发展、稳定大局的高度,来正确理解与把握好中央提出的坚持房地产调控政策不动摇,促进房价的合理回归,促进房地产市场健康发展的精神。

  朱中一认为,此前中国房地产行业的发展之所以被称为“黄金十年”,是与经济社会形势密切相关的,消费结构的升级和原来城镇居民的住房的短缺,是房地产火热发展的根本所在,而到2010年的时候,城镇居民住房面积已经达到了30平方米,有了很大的改善,这就需要我们从新的角度来审视行业的发展。

  另一个因素就是城镇化。“城镇化不管是以前还是以后,都是我国房地产发展的强劲动力,这是毫无疑问的。”朱中一表示,中央领导最近也一直强调,城镇化是我们国家发展的重要引擎,这是我们今后十几年要始终抓住的机会,也是房地产业发展的机会。但朱中一也同时强调,大家必须注意到,目前我国的城镇化率已经达到50%,根据一般的国际经验,50%以前属于快速发展,50%后是相对平稳发展,虽然城镇化带来的住房需求仍然很大,但不会再像以前十年那样快速增长。

  从经济发展角度来看,前十年基本上都是9%以上的速度发展,而后十年,一方面基数大了,速度自然而然要放慢,另一方面,由于资源能源的短缺,经济结构的调整也要放慢,所以在国民经济的发展计划里头,十二五是7%,“这个调整也给我们行业带来了很大问题,也需要我们转型,这是从需求方面转的。”朱中一如是表示。

  此外,从市场投入的要素结构来看,土地要素和金融要素发生了很大变化。一方面土地供应不会再像前十年那样快速、粗放型的发展,土地制度将逐步完善和规范;另一方面,世界金融危机带来的影响,给贷款和房地产金融都带来了改变和创新。再加上政策导向,由前十年的以市场化导向为主,变为未来以市场和住房保障为主的供应体系。

  朱中一表示,正是这一系列大环境的变化,才带来了目前房地产业的调整。因此,市场短期可能不适应,但我们必须跳出行业看行业,来理性看待目前的市场发展。以房价为例,尽管房价提高的因素很多,如流动性过剩、土地的招拍挂、银行信贷的支持、企业追逐利润等等,但不管怎么样房价比较高还是客观事实,并成为了社会关注的焦点。因此,中央经济工作会议坚持房地产的调控政策,强调房价要合理回归,是从大局考虑的。“正因为从大局考虑,我们一定不能从行业角度考虑,我们一定要跳出行业看行业,从改革发展稳定来看行业,尤其今年政府面临着换届,我们千万不要因为自己的行业和企业的角度,来影响社会稳定。我们更不希望我们的房地产业成为社会不稳定的导火线。”

  明年最核心的问题是“稳”

  厘清了房地产行业面临的经济政治形势,朱中一认为,2012年房地产销售肯定是要下行的,对于实体经济和GDP的增长是有影响的,但是政府已经做好了思想准备,因为明年最核心的问题是“稳”,保障稳定,包括了证券的平稳交易、平稳换届等问题,在这种情况下,从大局出发的话,是好理解的。

  朱中一表示,房地产业作为与民生事业与经济发展息息相关的重要行业,应服从与服务于明年经济社会“稳”中求“进”的总基调,希望房地产行业稳中有进。这里说的“稳”,就是要坚定不移地执行现行各项调控政策不动摇、不放松,促进房价的合理回归。包括继续扎实推进保障性安居工程建设,继续落实地方政府对调控房价和完成保障房建设任务的责任;继续实施差别化的住房信贷、税收政策和住房限购措施。在遏制投机投资性购房需求的同时,支持首次购房者的贷款需求;增加普通商品房建设,扩大有效供给;继续加强市场监管,规范市场行为等等。

  而“进”,就是在坚持调控方向、巩固调控的基础上,建议抓紧研究制定房地产的中长期制度,以促 进房地产市场的健康发展。在楼市调控目标上,短期内可以着眼于房价,长期看,更要着眼于企业制度的建设。否则,短期调控政策一旦松动,房价就可能反弹。只有对未来的政策有了明确稳定的预期,企业才能放心投资,百姓才能理性消费,市场才能持续健康发展。

  市场需要理性发展

  朱中一表示,在中央坚持调控不动摇的情况下,在房地产行业的“黄金十年”发展模式已不再,市场要改变情绪的浮躁,要从市场的投入要素的变化的来分析后十年的变化,要调整心态。所谓“过冬”也好,不“过冬”也罢,房地产行业肯定不会像前十年那么火,但是也不会悲观,因为城市化的快速发展,住房的需求还是很大的,另外,商业地产、旅游地产和老年住区可能会相应的发展,它的发展更处于理性和常态化,不会像过去那样快速、浮躁。

  就明年的调控政策而言,中央坚持调控的方针不会变,地方政府或许会根据其“保”增长和“保”民生之间的权衡,可能会造一点偏离,但调控的大方针不会变,限购不会放松,某些地方可能会对于首套房贷适当的放松。

  因此,就对明年市场的发展态势而言,“明年的市场一定会更加理性,特别是近两年房价上涨过快、 房价过高的城市,市场的下行是难免的。这既符合房地产市场经过前十年快速发展后本身调整的需要,也符合调控政策的方向。同时,也要落实好70个大中城市以 外的其他城市的房价调控。我们也相信,政府也一定能够把握好房地产业在保民生与保增长之间的关系,做好相应的政策储备。”

  朱中一还表示,作为行业性的协会,中国房协也将密切跟踪一些地方市场下行中可能遇到的情况与问题,及时向有关部门提出意见与建议。我们也期待,经过明年的调控与制度建设,市场将进一步规范,企业的集中度会进一步提高,行业会进一步朝着平稳健康的方向发展。

  房地产企业要加快转型

  朱中一认为,在目前的市场形势要求下,房地产企业必须顺应调控政策,加速转型发展。

  他表示,与前十年相比,房地产市场将逐步出现四个转变:一是由卖方市场逐步向买方市场转变;二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变;三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变;四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游地产、产业园区地产、老年住区建设协调发展转变。再加上国家调控政策,房地产差别化的信贷、税收政策以及土地征收、征用与招拍挂制度的完善,都从客观上给房地产市场的发展带来了新的问题,也给房地产企业的经营与管理带来新的挑战和机遇。新的形势要求企业顺应市场变化与政策调整,合理做好市场的区域定位于产品定位,调整企业投资回报预期,加快企业的转型发展,由过去注重开发数量与速度向注重提升产品的性价比转变,通过提高住宅产业化,开发省地节能绿色环保的产品,切实提高产品的质量与服务的水平,在抓管理、促经营、练内功、上水平上下功夫。使企业在转型中赢得市场的占有率,提高行业的集中度。

  展望2012,朱中一表示,“希望企业顺应政府的政策导向,理性的给自己的市场区域或商品进行定位,尽量以合理的价格促销,促进企业或行业的健康理性发展。”

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