新浪乐居讯(编辑 杨蕾)2011年被称为史上最严厉调控年，在调控的持续下，楼市成交低迷，开发商资金紧张。楼市的寒风也吹向土地市场，据新浪乐居统计，截至12月25日，2011年上海经营性土地(不包括工业用地)出让金1106.5亿元，同比2010年减少21.54%。

　　住宅性质用地成交总额415.82亿元，同比2010年减少49.0%，商业用地成交总额492.72亿元，同比2010年增长4.3%，保障房用地成交总额197.96亿元，同比2010年增长62.0%。

　　业内人士表示，在持续的楼市调控政策下，住宅市场成交低迷影响土地市场，开发商拿地谨慎，土地市场寒风袭人。

　　住宅用地成交额同比减少49.0% 资金紧张开发商拿地谨慎

　　在“限购”“限贷”等调控政策影响下，开发商们拿地愈加谨慎，底价成交和低溢价率成为2011年上海土地市场的主旋律。

　　据新浪乐居统计，截至12月25日，2011年上海共推出住宅性质用地430.58万平方米，同比2010年增长3.6%。虽然上海今年住宅性质用地供应增多，但住宅性质用地成交面积和成交总金额却都出现减少。数据显示，住宅用性质地成交面积365.53万平方米，同比减少32.9%，成交总金额415.82亿元，同比减少49.0%。

　　对此，中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，调控是导致住宅性质用地成交总额减少的主要原因。

　　据新浪乐居了解，2009年12月，成功出让的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米，溢价率302%。而2011年9月，成功出让的嘉定区德园南路以西、连浦河以北地块，楼板价4900元／平方米，以底价成交；2009年12月，成功出让的嘉定区嘉定新城A03-8地块，楼板价达12586元，溢价率403%。而2011年9月1日，成功出让的嘉定区宝塔路以南、胜辛路以西地块(B21－1、B22－1)，楼板价5394元/平方米，以底价成交。同一区域地块在2011年楼板价与在2009年楼板价不可同日而语。业内人士表示，由此可见，调控下，地价下滑幅度特别大。

　　有分析师表示，受调控影响，开发商资金紧张，拿地愈趋理性。且上海今年推出的住宅性质用地位于远郊区的居多，而中心城区较少，优质地块相对较少也使开发商拿地热情降低，影响住宅性质用地成交总额。此外，多幅宅地的终止出让也是原因之一。

　　据新浪乐居统计，2011年上海土地市场有23幅土地因出让终止而未能实现成交，住宅性质用地就有16幅，其中不乏黄浦江沿岸E18单元(7-7)地块及罗店新镇E4-1地块等优质宅地，且在12月上海土地市场只有3块住宅性质用地出让。

　　保障房用地成交额同比增长62.0%  全年开工、供应目标双双超额完成

　　相较于住宅性质用地成交面积和成交总额均出现大幅下降，保障房用地成交面积和成交总额均出现大幅上涨。据新浪乐居统计显示，截至12月25日，2011年上海保障房用地成交面积559.17万平方米，同比2010年增长51.5%；成交总额197.96亿元，同比2010年增长62.0%。

　　根据上海规划和国土资源管理局公布的2011年上海住房供地计划，计划供地1200公顷，其中，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。据新浪乐居统计，截至12月25日，2011年上海保障房用地供应面积529.96万平方米，同比2010年增长26.2%。业内人士表示，今年上海保障房用地的增加使得其成交面积和成交总额上涨。

　　业内人士表示，截至12月25日，2011年上海经营性土地(不包括工业用地)出让金1106.5亿元，同比2010年减少21.54%。经营性用地土地出让金的减少，影响土地财政收入，将给政府推进保障房土地供应和保障房建设的资金供应产生较大压力。

　　据了解，今年以来，上海加大保障性住房建设力度，年初确定建设保障性住房1500万平方米、投资195亿元，供应17万套，实际投资达到230亿元，新开工保障性住房1700万平方米、供应17.5万套，全年开工、供应目标双双超额完成。

　　商业用地成交额同比增长4.3%  成为住宅调控下投资的新避风港

　　2011年末由于住宅市场遭遇严控，而商办市场则不受调控政策影响，从住宅市场挤压流出的部分投资性需求，把商办类物业投资作为新的资金避风港。而考虑到商办物业对地段和人流均由很高的要求，上海等一线城市核心地段的商办用地由于其本身的高度稀缺性，加之其对于城市价值的体现，受到众多房地产大鳄的追捧。如2月25日，宝龙地产旗下全资子公司经过53轮激烈角逐，最终以6.1亿元的价格成功摘得上海曹路新市镇A4-8、A4-9、A4-13商办地块。

　　新浪乐居数据显示，相比较住宅性质用地成交总额的大幅减少，商业用地逐渐成为今年上海土地市场的主角。数据显示，截至2011年12月25日，2011年商业用地成交金额492.72亿元，占经营性用地(除工业用地)的44.5%，同比2010年增长4.3%。

　　对于商业用地逐渐成为今年土地市场的主角，业内人士表示，自2011年8月开始的房地产市场调控已持续一年半时间，限购令这一行政措施使得住宅市场的大量投资性需求被挤出，保利、富力等全国性开发商高调宣布进入商业地产领域。由于住宅市场被“双限”，开发商对住宅性质用地持观望态度，相对更关注商业用地。