中原地产:新房市场运行放缓 量价交换破冰加速
2011年,以“限购”、“限贷”为主的调控政策,使市场成交下挫明显。而自下半年起,信贷政策的进一步收紧,各地库存压力激增,因此,各地打折促销楼盘开始增多,价格破冰逐步加速。?
限购限贷双管齐下 市场迅速分化
2011年1-11月,中原监测的全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。由于这些城市中的大部分均在“限购”和“限贷”政策覆盖范围内,因此其市场表现远逊于全国市场。
但不同需求结构的城市,其市场表现也大相径庭。如图4-4所示,以2011年前11个月的市场成交平均降幅16%为基准,可把全国30个重点城市分为三类:好于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅不超过15%,该类城市受调控政策影响不大;与大市持平类——2011年前11个月成交量同比降幅在15%以上和25%以下;差于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅大于25%,该类城市受调控政策的影响程度较深。
可以发现,以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市,市场成交量不降反升;以杭州、长沙为代表的城市,成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。
同一调控政策下,不同城市房地产市场表现差异巨大的原因是复杂的,但以下几条规律能够获得证实:首先,未实施“限购”政策的城市,市场表现优于受政策调控的城市,如广东的东莞、惠州。其次,投资性比例较高,本地刚性需求支撑力量较弱的城市,受到调控的影响较大。例如,杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首,就与其高端住宅市场份额较大,外来投资性需求较为集中有关。第三,经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市,受调控影响也较小,市场抗风险能力较强。例如,作为中部核心城市的武汉,受经济发展水平和本地居民收入水平的推动,近年来住房需求猛增、房价上涨较快,2011年前11个月成交量同比增幅达8%。?
供求深度胶着 库存逼近高点
2011年1-11月,7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%,但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008-2010年,重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月,重点城市合计供求比值为1.28,为2009年以来的高位。其中,北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。
据中原调研,库存压力高居不下的现象,不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来,部分二线城市供应量大幅增加,库存压力也持续加大。例如,2011年1-10月,福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%,但成交量却下滑11%,10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71,2011年前9个月新增供应大增26%,而成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%,成交量同比增幅仅为23%。?
降价风生水起 房企弃价保量
2011年上半年,重点城市房价总体保持坚挺,但自下半年起,随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销,降价大幕随之拉启,包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月,北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。
分析各地打折降价的楼盘特征,可以发现主要有以下特点:首先,降价是一个以点带面,步步递进的过程。在降价初期,楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现,推盘量和降价幅度均较为有限,意在试探市场的心理底线。如在8月初,位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右,且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗,直接降价的项目开始增多。其次,大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域,而这些降价楼盘多以知名大型房企引领,包括保利、中海、龙湖、碧桂园、富力、远洋等。