2011楼市盘点之政策篇:九锁困楼市

  盘点即将过去的2011年,“调控”主题贯穿始终,与房地产相关的大事件不断发生。然而,你再细细考察,下半年上演的房企降价、业主退房、二手房关店等一场场年终大戏,全都缘自宏观调控这根锁链。

  锁链之1新国八条

  2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施:各地一季度要公布房价控制目标;增加公共租赁住房供应;住房不足5年转手按销售款全额征税;二套房首付款比例提至60%;土地两年不开工要收回使用权;暂停省会城市居民购第三套房;未完成调控目标政府将被问责;散布虚假消息要追责。种种迹象表明,“新国八条”可谓“史上最严厉”的房地产调控政策。

  锁链之2房产税试点

  2011年1月27日,上海重庆宣布次日开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及在渝无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。

  上海、重庆的房产税被认为取得了较好的效果,房价得到稳定,特别是高档楼盘的投资现象有所减少。据悉,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。房产税这把达摩克利斯之剑,时刻警戒着房地产行业最敏感的神经。

  锁链之3限购令

  2011年1月26日,国务院发布通知,明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。为此,全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。

  3月1日,被称作“津十条”的天津楼市“限购令”将正式实施。“津十条”自执行之日起,已经执行了10个月。这一段时间内,对天津市房地产市场产生了不小的影响。这在一定程度上限制了一些家庭的购房,也限制了天津房价过快的增长。“津十条”出台后,天津房地产市场发生了这样的变化:购房者观望情绪渐浓,楼盘优惠增多,卖方市场同买方市场的转变……在限购令下,天津购房者买房脚步明显放缓,这已经成为开发商和购房者博弈的开始。

  锁链之4一房一价

  国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》,要求从5月1日起,商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

  这一房一价的实施,无疑是在限购令的情况下又增添一笔。以前,很多开发企业在销售房屋的时候,只有一个纸制的价格表,如果想买哪套房子,就给看哪套房子的价格。并不是将各个房屋的价格展示出来,而《商品房销售明码标价规定》中表示,经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册。这在一定程度上将价格进行公开化,更方便购房者购房。

  锁链之5七次调准备金率

  中国人民银行5日晚间宣布,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息。上次加息是在2月9日春节过后不久。

  中国人民银行14日决定,从2011年6月20日起,将再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。中国人民银行11月30日晚间宣布,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。一年内七次调准备金率,对房地产行业影响可谓一只无形手,与购房者息息相关,决定慢慢钱途。同时经济学家认为,准备金率的下调将有助于在当前复杂形势下保持经济的平稳较快增长。

  锁链之6新婚姻法

  房子与爱情,就是这么矛盾。8月13日,新《婚姻法》颁布执行,这当真不能算是针对地产市场的调控,但却在地产圈引起了轩然大波,尤其是男人、女人还有丈母娘群体间的论辩更是引人关注。

  “谁首付,离婚后房子归谁”、“婚后父母给买的房子,另一方无权分割”……新婚姻法的“新解释”给旧婚姻观女性当头棒喝,促使其由依赖性向独立性转变,奋斗才能享受,房子和爱情已“两权分立”,久违的真爱时代或将到来。

  但说来说去似乎依然和地产市场没什么关系,如果非要说有,那么,改变的则是越来越多的女性更加要求独立,会拥有自己的住房或在结婚时要求在房产证上写上双方的名字。此前,有观点戏称,是“丈母娘”们推高了中国的房价。今后,女方的父母很可能愿意拿出更多的资金为女儿置办一所名下的房子,或在女儿结婚前就把房子过户到女儿名下。不管怎么说,新婚姻法还是让楼市上演了一出与房子有关的爱情悲喜剧。

  锁链之7加息

  不得不说今年央行的加息行为如一套令人看不懂的“迷踪拳”,但的的确确对楼市产生了影响。

  央行分别在今年的2月9日、4月6日、7月7日,连续三次上调了一年期存贷款基准利率。与此同时,连续六次上调存款准备金率,平均每月一次的上调频率,在金融历史上都是极为罕见的。央行此举的直接目的就是抑制愈演愈烈的通货膨胀,其中,也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。

  随着央行的加息和上调存款准备金率,大量民间热钱也纷纷回到银行手中,泛滥的流动性得到了初步的遏制。一些以房地产投资为主的投资客,受到了明显的限制,同时,一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂,而不得不被迫降低房价。显而易见的是,央行的连续举动,对楼市是一个极大的利好,对于刚需购房者来说,买到一套称心的房子也指日可待。但是今年12月5日,楼市已经开始悄悄沉寂的时候,央行又突然宣布下调存款准备金率。难道,央行此举是要托市?

  锁链之8利率

  从20%到30%,随着房贷首付比例不断提高,在房价飙升的岁月里,在很多人眼中,房子已经成为奢侈品,可望而不可及。按揭贷款是很多购房者的最后希望,但是贷款利率取消7折优惠,同时上浮10-50%,这无疑是雪上加霜,让那些辛辛苦苦凑足首付的刚需们望房兴叹。

  回顾2011年,虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上,但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在众多一线城市,先是首套房贷利率优惠从7折调至8.5折,后来干脆直接取消了首套房贷利率优惠政策。天津大多数银行首套房贷款利率上浮20%,部分股份制银行甚至上浮50%。

  业内人士指出,今年央行曾连续调整存款准备金率,最高时达到了21.5%的高位,各银行贷款额度明显趋紧,为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率,于是选择了提高房贷门槛。在房价降了不少的年底,大量的刚需消费者仍在大呼,这房依旧买不起。

  锁链之9保障房年底前全开工

  今年1000万套保障房建设成为国家建设重点,受到社会广泛的关注。10月25日,住建部部长姜伟新表示,今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套的目标,截至9月底,已开工986万套,占年度计划的98%,预计11月底前可全部开工。下一步将从实际出发安排保障性住房建设年度计划,完善保障性住房公平分配和运行管理机制等。

  今年滨海新区的保障性住房建设“突飞猛进”,据最新统计数据,截至12月初,今年新区保障性住房开工建设19个项目,类型包括公共租赁住房(含蓝白领公寓)、限价商品住房(含定单式限价商品住房)和经济适用住房,开工建设保障性住房大38780套,其中公共租赁住房(含蓝白领公寓)20186套,经济适用住房8527套,限价商品住房(含定单式限价商品住房)10067套。

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