传再甩项目融资60亿 绿城中国资金危机仍旧未解

  春节刚过,就有媒体曝出绿城中国(03900.HK)拟再度对外转让四个项目,融资60亿的消息。据称,瑞银引述管理层表示,绿城拟出让的4个项目分别是:上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场以及北京奥克伍德雅居四个项目。

  就上述事项,1月30日,《证券日报》记者致电绿城中国,有关人士表示,上述说法“属于他们的自行揣测”。不过,绿城中国有关人士并未直接否定公开报道中的说法,仅表示绿城有关项目转让还处在计划当中,具体情况要待结果出来后正式对外公布。

  事实上,1个月前,绿城中国刚刚将所持4个项目的部分股权予以出让,以缓解项目开发压力。而今,绿城中国再度计划出让旗下项目。

  “我所担心的是”,成全机构董事长全忠在接受《证券日报》记者采访时表示,在目前的行业形势下,绿城即便是折价进行项目出售,又是否能够寻找到接手的买家,“我们并不愿意看到绿城在调控中如此苦苦挣扎”。

  再度甩卖“地王“项目?

  在上述被“揣测“的四个项目中,最为引人注目的,是青岛审计局商业项目。公开资料显示,青岛审计局项目为高层住宅、商业项目,绿城中国拥有100%权益。该地块占地面积为3.49万平米。

  绿城中国2010年年报显示,青岛审计局地块总土地款高达40.4亿元,以规划总建筑面积22.7万平米计算,折合楼面价1.78万元/平米。有资料进一步显示,22.7万平米的规划面积中,有14.76万平米为商服用地,7.95万平米为住宅用地。

  彼时,有报道指出,该地块位于青岛市区核心地段,位于青岛市南区一线海景绝佳位置。该项目整体定位为超30万平米的超高层都市综合体。而所谓超高层,有报道指出是指70层300米高的地标性建筑。

  这是继绿城转让上海外滩地王项目10%股权、无锡地王项目51%股权之后,又一起未被否认的地王项目待售转让消息。

  资金危机仍旧未解

  节前,标普宣称将绿城中国的长期企业信用评级从B下调至B-,展望为负面。同时,将公司的未偿付高级无抵押票据评级,由B-下调至CCC+。标普表示,下调评级,主要由於预期绿城未来12个月流动资金仍弱,因公司短期债务显着、大量的建设成本,以及疲弱的物业销售。

  节后,瑞银表示绿城定下2012年全年销售合同目标450亿元,按年同比增36%。但是,鉴于市场形势严峻以及公司定位高端市场,销售仍面临挑战。瑞银调低绿城中国目标价格至2.8元,维持“沽售”评级。并指出,鉴于绿城中国财务疲弱以及再融资风险高企,公司股价表现将长期受到抑制。

  有报道指出,2012年绿城将由120亿至140亿短期债务到期,其中包括信托融资。就此说法,绿城中国有关人士对《证券日报》记者表示,要待审计结果出来才能清楚公司将要面临的具体债务规模,目前尚无法准确估计。

  “今年的债务压力要比去年有所减轻”,上述绿城中国人士如此表示。不过,资金依旧是绿城目前急于解决的首要问题。

  至于今年绿城中国的计划新开工面积,尚未有具体数字公布。不过,鉴于“去年的去化率比较低,仅为30%多”,上述人士表示,公司现有的存货将会影响今年的项目新开工规模。

  绿城陷入无解境地?

  “降价、卖项目、退出”,这是绿城负面新闻全面爆发之际,宋卫平冲动之下宣布的绿城三步走战略。

  或许,宋卫平自己也没想到,事情竟然真的按照他当初脱口而出的方案在发展。自11月份开始,一度坚称不降价的绿城终于HOLD不住,部分项目报出9.2折的优惠价格。随即,市场频频传出绿城出售所持项目股权的消息。

  “绿城降价并没有在大范围内展开”,1月30日,成全机构董事长全忠对《证券日报》记者表示,“一旦绿城率先在杭州展开全面降价行为,或许会带动整个城市的房价下行”。而在多重因素之下,绿城会慎重的使用这一方式来解决问题。

  就是否会下调房价一事,“我们会跟随市场进行调整”,绿城中国有关人士对《证券日报》记者表示,但并未明确表示公司会降价来回笼资金。仅表示,如果业内房价普遍走低,绿城也会随之调低房价。

  而对于今年的房地产市场,“我们持保守的态度”,绿城中国有关人士认为,“但不会更糟糕了”。上述人士认为,房地产行业的整体走低,将对国民经济造成很大的影响,即便是出于保民生的目的,也不会再有后续的调控手段出台。

  从某种程度来说,“绿城对当地政府出手救市还是有所期待的”,有分析人士如是说。然而,分析人士也表示,地方政府以行政手段直接进行干预的可能性很低,更不会对银行直接施加影响来缓解绿城的资金压力。

  至于卖项目,“从公开的资料来看,绿城出让的项目都是地价较高的地块”,全忠表示,在楼市调控以及未来行情不确定的形势下,业内有实力又有兴趣的买家不会很多。“我担心的是,即便绿城肯折价出售,成功转让的难度也比较大”。

  无论是降价、卖项目,还是寻求合作方,当初宋卫平提及的各种解决其资金问题的策略,绿城都一一试过。然而,从市场的反应来看,效果并不太理想,公众对绿城的信心也一直未能恢复 从目前的情况来看,“绿城似乎陷入到一个无解的境地之中”,全忠感叹。

  “绿城的核心问题是”,全忠认为,“公司高端项目占比整体产品的比例太高了”。在现有的调控环境中,将鸡蛋放到一个篮子的结果是,面临的风险和冲击最大。然而在绿城刚刚发布的2011年会刊首语中,宋卫平对于并未提及要进行策略转变。“一直以来,国内的房地产企业形成了对楼市的牛市思维”,他们对于楼市的发展前景太过于乐观了。

  “事实上,业内外都对绿城抱有一种纠结的情绪”,全忠如是说。对于一个精心做产品的房地产企业,“我们并不愿意看到绿城在调控中如此苦苦挣扎”。而绿城的发展现状,对于整个行业的发展都具有警醒作用,“不是每一个房企都能赢得涅槃的机会”,全忠表示,“当楼市逆境出现的时候,开发商们一定要学会如何应对,避免成为牺牲者。”

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