北京房协陈志:房企来到转型关口

提要:11月16日由新浪地产主办的以“创新采购模式 建设精品人居”为主题的北京采购会盛大召开。大会联合众多环京项目开发商企业与部品商,携手低碳城市建设,共促绿色建筑升级,全力推进地产企业与国内同行业在绿色建筑与节能领域的合作。与会企业还对通过互联网,共建阳光智慧采购平台会达成了高度共识。会上北京市房协的副秘书长陈志发表了主题为北京绿色建筑标准升级对市场的影响的讲话。

  11月16日由新浪地产(微博)主办的以“创新采购模式 建设精品人居”为主题的北京采购会盛大召开。大会联合众多环京项目开发商企业与部品商,携手低碳城市建设,共促绿色建筑升级,全力推进地产企业与国内同行业在绿色建筑与节能领域的合作。与会企业还对通过互联网,共建阳光智慧采购平台会达成了高度共识。会上北京市房地产业协会秘书长陈志发表了主题为北京绿色建筑标准升级对市场的影响的讲话。

北京房地产业协会秘书长 陈志

  以下为演讲实录:

  北京房地产市场:保障房开工任务超额完成

  本月北京房地产调控目标的价格已经正式对外公布。数据主要反映的北京的市场交易情形,稳中有降的态势将继续延续。从全年的角度看,房地产的调控目标是可以顺利实现的。一手和二手的市场呈现了交易量的双回落。价格和去年全年比降低了5.1%;从商品房的价格来说,基本上是持平的态势。

  今年有一个显著的特征,保障房对房地产投资的拉动、对住宅生产量的补充起了一个非常大的作用。政策房是3839.5万平米,增长了84%。政策房的新开工已经占到了全部住宅新开工的55%,从今年的生产量上看,今年的投入和建设规模和去年比都是有增长的。这是跟大家说的第一个概念。

  第二个概念,今年房价抑制过快上涨的目标在北京市场上基本上得到了实现。抑制投资、投机的需求这个目标也实现了。保障房对缓解民生压力、平抑需求,特别是普通住房需求的作用基本上得到了实现,而且从数据上看,我们已经提前超额完成了今年的开工任务, 21万多套的数据。这样就反映出来目前的市场特征。

  房地产企业来到转型关口

  我们很难看清明年全年的房地产政策走势,很重要的原因是内外部经济环境可能都不由我们自身所决定,特别是欧债、美国政策可能会直接影响到我们国家的宏观调控政策。

  以我个人的认识,房地产去泡沫化的趋势已成定居。中国的房地产市场经历了多次调控,现在正在从简单的量变进入深刻的质变过程,去房地产化的目标是由于调整经济结构、转变增长方式和进行产业升级的三大历史任务所决定的。就整体而言,不改变房地产支柱产业、地位及经济增长对其的依赖,经济结构就很难从根本上彻底完成,国民经济革命性历史变革不可能成为现实。其二,就房地产本质来说,如果不改变钢筋水泥称雄的低层次的、高能耗的生产格局,精细化的低能耗的生产方式就无法增长。还有房地产对金融的依赖,资金密集型的特性导致很多资金流向了房地产。百业兴旺的资金需求就不断出现断血、断供的局面。在既定的政策目标和趋势下,房地产行业必须要进行深刻的转型,企业无论主动的还是被动的,都要进行转型,不然这个行业就是不可持续的。

  决定一个行业能否持续发展有两个因素,一个是行业未来在相当长的时间内是否具有稳定、持续的市场需求。第二个因素是,这个行业的生产方式和未来的经济社会发展是否相适应。从房地产行业目前上看,是到了要转变的关口。

  概括的讲,房地产的生产方式是以土地为原料、资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产方式,在这样的模式下,高速、高消耗就成为必然。再有,开发企业现在核心竞争力到底是什么?生产的规模化、标准化、产业程度低、缺乏技术创新和产品创新的动力,基本上开发商都是大的销售商,各路资金也都纷纷涌向房地产,现在北京市场有4000多家在册的房地产开发企业,但是从我们的统计,有生产任务的、有在施任务的只有900多个项目,行业的集中度相当低。

  能源、资源的消耗上过快、过于严重导致了城市土地资源的严重浪费。我们90%的存量建筑都是高能耗建筑,从整个行业的角度看,承担了巨大的社会责任和压力,特别是就节能减排对国际的承诺而言,这就要求我们的企业、行业必须进行转型。从目前的行业发展特征和企业发展状况看,这种生产方式是不共赢的、不可持续的,资源已经不能支撑。比如说我们可供开发的土地资源越来越少,能源消耗,城市承载力等各个方面,再就是我们的产品品质差、大量投诉、各类问题的存在,城市与产业的背离关系,导致了房地产不可能再成为国民经济的支柱产业,已经越来越不适应经济结构调整和产业升级的需要。

  地产调控给予企业转型时机

  从这些角度看,房地产转型是中国经济与社会发展的需要,也是行业内在生存与可持续发展的需要。现在房地产调控、房地产市场的收缩,给我们提供了一个机会,把自己的产品所缺失的东西,把自己经营的能力,利用这样一个机会去补回来。

  现在很多企业没有认识到房地产业是第三产业,不是第二产业,我们做的是产品、资源、技术的整合,我们做的是服务,我们需要我们的产品更多、更好的呈现客户化水平,所以未来在产品上需要更多的反映人的需求,这也是为什么整个行业提出来要做百年品质的口号。从这个角度看,今天这样的一个产业链条整合、上下游企业的联动,形成一个立体化交流是至关重要的。

关键词:房企  地产调控  转型  低能耗  

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