业委会在小区大门前挂出横幅，反对开发商出售会所。

　　深圳晚报记者 颜昭雄文／图

　　一年多了，小区的会所仍是香荔绿洲诸多业主的“心头病”。一年前，开发商农科地产公开对外出售会所，在业主抗议下，出售取消；一年后，开发商将一个产权的会所分割为多个产权，部分对外挂售。开发商称，会所产权登记在开发商名下，开发商有权出售，会所出售了，也还是会所。但业主们则认为，开发商原来关于会所的诸多承诺早已落空，现在再卖掉，会所服务更无从谈起。有业主甚至主张重新确认会所权。

　　会所两次被挂售

　　去年１０月２９日，市农科房地产开发有限公司（以下简称农科地产）发出房地产交易公告：香荔绿洲会所两层合计２２１２．０９平方米对外竞价销售。农科地产当时的销售人员李先生向记者解释，会所从２００３年初始产权登记至今，一直在农科地产名下，尽管用途是会所，但房产证也注明会所是商品房，可以出售。

　　但香荔绿洲业委会认为出售会所不妥当。在业主授权下，业委会随后采取紧急行动，通过发律师函等方式，要求开发商停止出售行动。“因为律师函，同时也因为业主的抗议，会所出售最后停止了。”李先生说。但事情并没有就此结束。

　　今年９月２０日，农科地产再次挂售会所。但只出售一层８７２．４平方米，名称也变成“香荔绿洲一楼商铺”，一层物业也被分割成了两本房产证。

　　业主认为，尽管没有再提会所二字，“开发商还是理亏的”。“原来会所是一个整体，开发商也有承诺，现在一个会所分割成几本房产证再售出去，以后很难有什么限制了，没法控制了。”业主郭先生说。

　　业主：开发商要讲信用

　　会所一再被挂售，香荔绿洲业主与开发商在会所上的矛盾由此激化。

　　小区业主们介绍，当初他们购买香荔绿洲房子，一个原因就是开发商农科地产宣传有高级会所；２００３年入住时，《住宅使用说明书》和《业户手册》都清楚写明有高级会所，为业主提供康乐设施。业主称，初始有阅览室、兵乓球室、桌球室、棋牌室、健身房、泳池等。但此后，会所却逐渐“变味”。业委会在一份书面材料中介绍，与入伙初相比，近几年，会所被开发商隔成数小间、发包给个人作为美容院、发廊、快餐店、茶馆（同时兼做麻将馆）等用途。“至此，会所不但没有达到唯一或者主要为业主服务的原旨，其人员混杂、脏乱、污染、噪音已使会所成为香荔绿洲的一个负面‘黑点’。”材料中写道。

　　业委会今年初曾向国土部门投诉，国土部门复函称，香荔绿洲小区所在地块的《土地使用权出让合同书》中明确约定，小区有配套设施会所２２１２．０９平方米，“配套设施应按土地合同约定的功能使用”。９月２４日，在农科地产第二次挂售会所部分物业后，业主委员会召开了紧急会议商讨应对措施。业委会罗主任说，他们希望开发商履行此前服务承诺，让会所真正服务小区业主，如果有必要，业委会甚至考虑通过司法途径，重新确认会所产权。

　　开发商：产权在我们名下

　　记者近日以竞拍者身份向农科地产工作人员了解情况。农科地产徐先生介绍，挂售的物业产权没有问题，”现在我们房产证已办下来了。”徐先生提供的房产证显示，香荔绿洲会所一楼８７２．４平方米已分为５７６．１７和２９６．２３平方米两本证，登记时间为２０１１年１月３０日，登记用途为会所。

　　“现在我们要卖的就是这两个，一个房产证里面分了６间或者３间商铺。”他表示，购买者要和租户维持现有租约，租约最近的明年到期，最远２０１４年到期。他说：“我卖给你，用途也是会所，用途一样写会所。会所一样也要经营呀。”

　　记者担心万一以后业主主张重新确认产权，甚至通过法院申请财产保全或者冻结资产。他宽慰道，“产权在我们名下。你也看到了。”

　　有关部门：可依据房屋买卖合同维权

　　９月２７日，香荔绿洲业委会在小区大门前挂出横幅，“反对再次竞卖香荔绿洲会所，维护全体业主合法权益”。记者当天走访该小区发现，２０００多平方米的会所，一层现在是临街商铺。小区管理处相关负责人说，二层６００多平方米物业还挂会所招牌。“申报的时候就是会所，但是开发商不做会所用，不可能这么大面积都做会所。２０００多平米都做会所，不可能的。”他说。

　　１０月８日，记者就小区内商户办工商执照是否需业委会同意、会所产权问题、会所目前是否被违规使用分别咨询深圳市市场监督管理局福田分局、深圳市规划和国土委第一直属管理局。１０月１０日，市场监管部门工作人员回应，会所属开发商所有，商户凭借租赁合同即可审办工商执照，无须业委会同意。这位工作人员表示，对无证经营情况，可直接向工商所反映。

　　市规划国土委第一直属局回复：２００１年１２月８日香荔绿洲开发商与原市规划国土局签订土地合同，土地用途为居住用地，性质为商品房；２００３年７月２８日又补充协议，会所建筑面积为２２１２．０９平方米；该会所地价按照公告市场地价收取，属商品房性质；市场商品房性质的房产在办理初始登记后，即办理红本房产证后，可以在市场销售，但无论如何销售，未经批准，会所功能不能改变。该局同时称，会所为何办理一本产权证后又被分割登记为多个产权不属其业务，请向规划国土委下属的市房地产权登记中心咨询。

　　１０月１１日，在香蜜湖街道办主持下，香荔绿洲业委会、农科地产、国土部门等代表参加调解会。农科地产出席人员表示，公司出售会所，是出于经营考虑，而会所产权也在他们那边。

　　市规划国土委第一直属管理局工作人员介绍，目前，对作为小区配套设施的会所，法规上没有一个定义，所谓“面向小区业主服务”也有模糊性，但业主可依据之前房屋买卖合同的明文进行维权，而“会所权属可以进一步研究，产权有纠纷，建议走司法途径”。

　　当天，香蜜湖街道办相关领导表示，从产权上看，毕竟有登记，但使用权其实还有争议。“会所纠纷，这是个新的问题。”他说。

律师说法：会所矛盾渐增，建议协商争取双赢

　　广东广和律师事务所律师肖蘅分析，最容易弄清楚的是，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商的会所服务，应视为买卖合同内容，开发商没履行售楼时对会所的说明和承诺，已构成违约。

　　而另一名房产律师也对香荔绿洲小区的会所问题进行分析。她介绍，问题首先是产权问题，会所产权目前登记在开发商名下，但通过可以查询建筑档案，确认会所土地费用及造价等是否公摊了。第二个问题关于工商执照的，她介绍，２００９年的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》提到，住宅改商用要利益相关人，及业主或业主委员会同意，但会所毕竟在小区内，主要也是服务小区业主，应比照上述规定执行。不过，她表示，实践中，有关部门对规定理解存在差异，也不一定严格执行。第三个关于开发商是否违约问题，只要业主手册等资料有明确规定，开发商的违约责任很明确。不过，她建议，房屋买卖毕竟不同于普通买卖，基本不可能解除合同，开发商赔钱可能性也不大，可以考虑要求开发商恢复原状。“这个违约责任认定很容易，不管谁来接手所有权，会所用途都应相对固定。”她说。

　　两位律师皆表示，小区会所都存在维护成本高，开发商缺乏持续维护动力的问题，近年来，业主与开发商、管理处在会所上的纠纷渐增。该房产律师表示，目前香荔绿洲会所有物业做商铺出租，开发商毕竟也获得租金收入，从会所持续发展角度看，可以考虑业主们和开发商双方协商，在租金中提取会所运营经费。“双方各让一步，保障会所能持续经营，对业主也是有好处的。”她说。