楼市调控和信贷紧缩双重压力之下，土地市场全年遇冷难以逆转。根据中指院最新报告显示，2010年全年全国土地出让金高达2 .9万亿元。而今年截止到9月21日，土地市场持续冷淡，市场热情不高。土地出让金为何大幅缩水？开发商为何纷纷宣布暂缓拿地？土地市场遇冷，房价走势如何？著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫向南都记者表示：“从市场供求关系和开发商的资金链及城市化等负利率和通胀的因素看，未来房价基本保持稳定，不会有大幅度上涨的空间。”

　　南都：从目前的情况来看，土地出让金并没有像去年那样全线“飘红”，在榜单中出现了很多城市同比下跌，这是为什么？

　　谢逸枫：多个城市土地出让金大幅下降，体现了房地产政策调控的效果，开发商拿地更谨慎。随着调控效力的释放，开发商预期资金紧张而减少购地的心理。由于地方政府调整土地出让方式，采取招投标的土地比例中多，而拍卖土地的比重减少，使得地价有所降低。此外，土地收入的减少与供地量缩减也有关。

　　土地出让金缩水的原因很复杂，最主要是与当前严厉的房地产政策调控和楼市环境有关。特别是开发商对明年楼市利好政策的预期下降，买地储备意愿下降。资金链紧张，土地款支付能力下降。此外，和地方政府的土地出让方式、推地的节奏、策略、数量、结构有关。比如地方政府采取“限房价，竞地价，或者限地价，竞配套，或者是限地价，配保障房”等90/70的政策执行严格。

　　南都：未来3个月土地市场预计会出现什么情况？

　　谢逸枫：由于开发商资金压力不断加大，土地成交金额料将维持较低水平，调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。土地供应向来是前紧后松，下半年往往会出现土地供应放量。因此，第四季供地量将会是高潮期。

　　值得注意的是，要警惕地方政府对土地调控“变相”放松！因剩余3个月时间短暂，今年土地计划的任务和土地财政及保障房建设资金的巨大压力，不排除部分地方政府“托市”，对土地调控“变相”放松，特别是90/70松绑和下降土地款缴纳的首付比例以及延长土地款缴纳的期限等取消土地出让的限制条件，比如调整容积率和限高等。目的是为开发商拿地开政策之“后门”加快土地出让。由于三四线城市地方政府对土地财政的依赖性更大，加上一二线城市限购影响造成的资金外流效应，开发商和投资者前往这些城市开发投资的意愿强烈，这些城市政府的供地积极性可能更高。

　　毫无疑问，今年全国大部分城市土地出让计划和供应任务很难完成，而地价和成交量及土地出让金比2010年将下降30%。

　　南都：大家都在说开发商拿地趋于冷淡，是这样子吗？

　　谢逸枫：在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降。以至于流拍、底价成交依旧贯穿整个土地市场。目前的调控，并不是短期的现象，而是长期的调控，这个时候对于地产商而言，也只能集体观望。

　　楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。由于开发商资金将进一步趋紧，下半年土地成交金额仍将维持较低水平。地方政府之所以出现这种“限价代替限购”，与近期土地流拍增加、土地出让金收入下滑有关。

　　南都：未来的房价会怎么样？

　　谢逸枫：在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连。随着限购政策的深入，市场将进一步向自住型需求主导的方向发展，预示着房价将进一步调整。

　　不过，从市场供求关系、开发商资金链、城市化以及负利率和通胀等因素综合来看，未来房价基本保持稳定，不会有大幅度上涨的空间。

　　(作者：李乾韬)

相关报道：

前9月一线城市土地出让金下滑8% 2011-09-29 06:44:26
12省份全年土地出让指标消耗殆尽 2011-09-28 08:48:43
20城市土地出让金超7300亿 京津沪卖地收入下跌 2011-09-27 10:09:23
国土房管局挂牌出让6幅地块 广州首次出让大坦沙住宅地.。. 2011-09-24 06:44:14