开发商直降转暗降 楼市拐点要看地方态度

  10月下旬爆发的降价风暴,能否成为中国楼市真正的拐点?

  最新成交数据显示,大幅降价对加速销售和资金回笼效果明显。降价最猛烈的上海,龙湖郦城、龙湖好望山和绿地秋霞坊三大楼盘,分居上周上海全市成交面积排行榜前三位。本报测算,成交总金额分别约3.2亿元、3.3亿元和7500万元,考虑到销售登记的时间差,实际回笼的资金远远不止这些。

  降价回笼的资金,对资金紧张的开发商吸引力不言而喻。但另一方面,降价带来的退房等“麻烦”,却让一些房企不敢轻易大降,或不得不紧急调整降价策略。

  策略调整:直降变暗降

  最新统计数据显示,10月最后一周,在部分项目大幅降价推动之下,上海楼市成交量较前期水平出现回升,但总体仍维持低位。

  中房信CRIC数据显示,上周上海成交量出现40%的回升,成交13.84万平方米,19413元/平方米的成交均价创下近25周的最低水平。10月份上海楼市总成交量约46万平方米,创下历史同期最低点。同时,供应也创下历史同期最低水平,仅47.52万平方米。

  “供应量大幅下降,主要是由于10月中旬龙湖、绿地、中海等大型企业的突然降价,打乱了部分开发商的营销节奏,加之接下来将进入楼市传统淡季,导致开发商不敢贸然推盘。”中房信分析师指出,降价风暴带来的这一短期影响,多少有些出人意料。

  一部分开发商跟进降价。上海闵行的一品漫城二期花园洋房,推出特价房优惠105万/套,对于最便宜的500万总价来说,折算下来相当于7.9折;位于普陀区陕西北路的乐

  活居也给出8.3折的优惠;嘉定的路劲翡丽湾精装房源,均价15800元/平方米,相对于周边楼盘2-2.3万元/平方米的售价,折扣明显。

  但中房信报告直言,鉴于前期降价楼盘引发的业主抗议等现象,后续跟进降价的项目虽然在范围和力度上并不逊色,但要隐晦低调许多。初步调查发现,上海多达八成房企由直降改为变相降价。如位于上海松江佘山的长泰西郊别墅,就采用了特价房的方式变相降价销售,而不是直接打折销售。

  降价项目增多的同时,目前上海部分新开楼盘也已开始改变策略,普遍低开。如位于闸北区的明园森林都市和嘉定区的路劲翡丽湾两项目,开盘价格均低于周边同质楼盘超20%。

  边降价边拿地:降价如何持续?

  记者注意到,上海降价的排头兵——龙湖地产,在降价迅速回笼庞大资金后,近日又迅速出手拿地。

  10月31日,青岛市以拍卖方式出让黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地块。最终,该三幅地由龙湖地产以底价约5.1亿元竞得,起始楼面价为2265元/平方米。

  国金证券在最新报告中直言,楼市局面打破的关键在于企业资金紧张程度,“唯有资金压力才是迫使企业降价的真正动力”。而龙湖一手降价一手拿地的举动,令人对降价的持续性难以轻易确认。

  对完成今年业绩无虞的房企而言,降价的动力更不足。瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港最近公开表示,瑞安房地产首9个月合约销售额为63亿元,并有信心完成全年100亿元的目标。“降价与否视乎个别发展商、项目质素及地段而定,瑞房过去没有降价行动,未来亦没有降价计划。”

  同策咨询研究中心总监张宏伟始终认为,楼市拐点必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上,而非局部个案楼盘策略性降价或直接降价。“这样的拐点,今年1-10月都没有出现,未来出现的可能性也不大。”

  “今年早期,中央政策雷厉风行,地方纷纷呼应,楼市形势立马转向;现在,各地楼市成交低迷,地块底价成交甚至流标时有发生,土地出让收入离计划甚远,长此以往,地方投资项目将面临搁置风险,地方政府态度也开始发生微妙的变化。”高岗说。

  (作者:田新杰)

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