门窗破旧，楼道漆黑，墙皮脱落，水电不通，这就是没有物业管理的弃管小区的状况。

　　2010年沈阳市委市政府决定，要在三年内完成1502个弃管住宅区的改造，解决弃管住宅区居民房屋维修难问题。同时，沈阳市政府出台了《2010-2012年弃管住宅区综合改造方案》，确立了总投资15亿元的改造计划，这项计划涉及居民80万户。记者日前从沈阳市房产局获悉，2010年已经完成了弃管小区改造总量的40%，今年和明年各完成总量的30%。

　　三年改造1502个弃管小区

　　据了解，沈阳市城区共有弃管住宅区1502个，建筑面积3973万平方米，涉及居民近80万户，人口165.5万。这次具体改造项目包括7大项23小项，主要有屋面防水、外墙粉饰、更换老化电线电缆和更换室内共用下水管线等工程。

　　据悉，2010年全市已完成弃管住宅区改造389个，涉及改造面积1635万平方米，为年计划的102%，完成投资4.5亿元，惠及居民近33万户，人口70万人。

　　面对很多居民存在“修房难”问题，沈阳市房产局把其作为重点改造对象，如重做屋面防水、更换老化电线电缆、更换室内共用下水管线、修缮单元门及楼梯间窗户等，侧重房屋本体维修，兼顾环境改善，解决老百姓最关心和最难解决的问题。

　　今年改造1500万平方米

　　今年全市计划改造弃管住宅区700个，建筑面积1500万平方米，惠及居民近30万户，人口65万人，工程预计投资5.66亿元。据悉，改造的重点定位在提高房屋使用功能上，重点解决屋面漏雨、电线老化、室内下水堵塞和化粪池、窨井疏通不畅导致的污物外溢等影响群众生活的房屋维修问题。同时，对破损的楼道门、窗进行修缮和更换，有条件的小区可以增设安全监控设施。

　　2010年，由于共用上水管线管理和维修责任尚未理顺，所以自来水共用上水管线没有列入改造计划。从去年开始，很多居民强烈要求将更换自来水共用上水管线要列入计划，人大代表和政协委员也积极呼吁。今年，市房产局对部分改造做出适当调整，从而增加对自来水共用上水管线的改造。

　　截至9月16日统计，改造点位全部开工，实际开工弃管住宅区702个，建筑面积1547.42万平方米，分别占计划的100.29%和103.15%。各重点单项工程如屋面防水、外墙粉饰、维修楼梯间窗户、楼道粉饰等主项工程已接近总体计划的80%，更换老化电缆和更换室内下水管线等项目能够保证10月底前全部完工。

　　严格“管理”防止“新弃管”

　　现在很多弃管住宅区在改造后，仍旧面临一个新问题，即再次被“弃管”。为防止弃管住宅区再次陷入“前治后乱”和“一年新、二年旧、三年破”的恶性循环，沈阳在改变弃管小区居民居住环境的同时，还积极推进改造小区的物业管理。

　　去年，沈阳市政府出台了《关于加强旧住宅区管理工作的指导意见》，确立了“统一领导、重心在区、责任在街、综合管理”的旧住宅区管理新体制，逐个落实改造后旧小区的管理责任，保证改造后的小区不再弃管。

　　据了解，沈阳市的弃管住宅区在改造后，普遍采用社区代管、居民自治方式管理。但与之相比，实施专业化的物业管理对弃管小区管理更有长效性。今年，沈阳市房产局又发布了《关于落实改造后弃管住宅区管理责任的通知》(简称《通知》)。《通知》要求，业主委员会(或社区居委会)应根据改造后弃管住宅区基本情况及业主意愿，从四种成熟的物业管理模式中选择合适的管理办法，以保持住宅区改造成果，提升住宅区管理水平。四种物业管理模式即专业化管理模式、聘用经理人或业主自行管理模式、自助式(组建物业服务中心)管理模式、委托社区居委会管理模式。

　　另外，《通知》还要求，各区政府应当为改造后的弃管住宅区筹集管理专项补贴资金，对改造后弃管住宅区内生活困难的群众减免服务费。经过综合管理改造后的“弃管小区”，业主委员会应向业主公布专项维修资金的筹集情况、使用情况、管理规约、物业服务合同等信息。(记者 顾小夏)