景瑞地产:商业地产需要养和培育

提要:9月20日由新浪地产网举办的2011亚太商业地产工程采购合作交流峰会在上海外滩的威斯汀酒店隆重开幕。众多实力雄厚的开发企业携手国内、国际“百强”建材企业共议商业地产采购新模式。

  新浪地产(微博)商业地产在景瑞开发项目中所占的比例是多少?

  景瑞地产运营经理 江青松:我们的比例大概都是在3%—15%,有的几个别的项目可能会达到20%—30%。


景瑞地产运营经理 江青松

  新浪地产20%—30%是以什么为标准的?

  景瑞地产运营经理 江青松:面积,我们公司主要还是以住宅为主的公司。

  新浪地产商业地产的项目数量占公司的多少?

  景瑞地产运营经理 江青松:我们数量上商业的项目有十几个,总开发量如果要全部算上的话,可能接近50万方。

  新浪地产现在很多开发商都在转向商业地产,您觉得原因是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得有两个方面的原因。第一个可能也是有市场的原因,一个是宏观调控的原因。还有一个城市不断发展的原因。宏观的原因,住宅上现在有很多限购的政策,体现了商业地产这是个机会。还有一点,就是城市发展的原因,因为城市发展到一定程度还是需要商业,需要商业来鼓舞的。有人说现在这个提升,无论从政府、从居民,从开发商来说都是一个趋势。我觉得是这两方面的原因。

  新浪地产您觉得商业地产跟做住宅项目有什么不同?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得还是有很大不同的。从关系上来说,住宅还是比较简单一点的关系,开发商直接到业主造好房子,我提供给业主高性价比,我提供好的物业。商业来讲,还是一个多关系链的一个产业,开发商不但造好房子,还要经营好,经营好他包括几个方面,第一你要规划的好,你要招商的好,你要提供的服务好,所以他是多方关系的,有开发商到你的经营者,到你的顾客,甚至到你未来的物业。比如说你有可能是自己持有,有可能是一个基金公司,还甚至有人也会卖掉的,它是一个多复杂链的关系。

  新浪地产他们在材料选购上有什么不同?

  景瑞地产运营经理 江青松:肯定不同,我觉得住宅更多的还是从外在面是一个方面,更多的还是内在的东西,居住的价值。比如说墙面、地面包括里头的居住功能,厨卫、客厅的装修等等。但是商业更多的是公建化的东西,第一个要满足这个社区的公建的性质,商业的氛围凸现出来,一个是居住的功能,一个是商业经营的功能,所以它有这两个方面的不同。

  新浪地产您觉得好的商业地产项目要达到一个什么样的目标?

  景瑞地产运营经理 江青松:那肯定是经营成功。

  新浪地产经营成功的指标是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:可以从几个方面来评测,第一个指标是出租力,第二个租金收入,第三个商家的档次,第四个更多是顾客的反响,反映程度,主要是这几个指标。

  新浪地产按重要程度排序,也按你刚刚讲的顺序吗?

  景瑞地产运营经理 江青松:应该是在不同的阶段有不同,比如说前期你追求出租力,你到了中期可能追求租金收入,当一个项目成熟以后,你可能更多的追求他的档次,它的品质,它的辐射范围。

  新浪地产您觉得做好商业地产的关键点和难点是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得有几个方面,作为开发商来说,第一个是资金问题,包括资金的投入,资金的升值,后期资金的退出机制的问题,这是很重要的。第二个就是人才的问题,我们现在商业地产它的发展还是需要一个专门的商业团队,包括你的自由的团队也好,包括你整合的供应商的团队也好。第三个方面,我觉得更多是还是一个资源的整合能力,主要是商家的整合能力,后期推广、宣传、招商、设计一系列的上下游资源的整合能力。

  新浪地产您觉得现在商业地产市场有哪些问题?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得最多的问题他是表现在商业上发展的阶段,也就是说他是摸索的阶段,其中扩摸索的阶段制约他的最大的问题还是一个资金的问题,因为很多人开发商商业以后,商业是需要养的,需要培育的,所以这样他是需要很多资金的沉淀的。第二个方面,商业人才的承受度,你能不能有好的人,能沉淀下来的人能够很好的做生意,我觉得是资本和人才的问题,这是目前比较重要的问题。

  新浪地产商业地产做在什么经营是你最不希望看到的结果?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得最不好的,也是最不负责任的,商业销售的很好,定位的很好,宣传的很好,甚至有可能招商也很好,但是他的商业持续经营的能力很差,我觉得这个是很可惜的。

  新浪地产现在很多商业地产数量很多,质量参差不齐,您觉得最后能留存下来的,能持续下来的商业地产项目会哪些特征?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得这个可能有几个方面,从商业不同的历程来讲,能持续下来的,第一个就是不断的适应城市发展的,不断的适应经济发展机制的大的商业项目,能够不断的创新的不断的改变适应社会发展的。再有一个比较好的社区性的商业,它也能够很好的发展,但是他都也一个基本的特点,他的经营权都是统一的,这个是重要的。

  新浪地产好的谢谢。

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