北京楼市金九惨淡开局 降价从郊区蔓延至市区
随着天气的慢慢转凉，京城楼市的高温也在缓缓消退。
本来准备今年8月买房的北京市民黄小姐最近推迟了她的购房计划，原因是她对房价继续下跌充满了信心。“现在楼市可以讲价，一套200万左右的房子一般都能讲价20万左右。”
刚刚过去的中秋节小长假期间，北京开发商们更是使出了浑身解数。“推新盘、搞促销”，全市有170余个楼盘优惠促销，各种优惠吸引顾客：老客户买房享受最高优惠、有奖竞猜送大礼、降价差价由开发商补偿……
不过，北京房地产交易管理网数据显示，3天住宅签约仅为407套，与今年端午节小长假成交量相比减少了7%；与今年“五一”假期相比降幅更是达到了71%，与去年中秋假期相比下跌了45%，成交量创下历史新低。
“限购的政策挡住了外地购房者，而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。”中国房地产信息集团分析师薛建雄分析说。
在北京中原市场研究总监张大伟看来，购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”，而且这一现象还将继续加大，尤其是通州、大兴、房山等区域的房子，最高下调幅度可能要超过10%。
不过，专家认为，对于一些楼盘的打折促销还不能太过于乐观。下半年北京近郊楼市可能会掀起新一轮促销打折潮，但在新房供应量相对紧缺的中心城区，未来价格仍会在相对坚挺的情况下延续相当一段时间。
实质性降价从京郊蔓延至市区
通州，位于北京东部，2010年初这里曾是北京楼市的涨价先锋，如今，降价也首先从这里开始。
位于通州运河核心区的京贸国际城预计9月份开盘，本次将推出5号楼、6号楼、7号楼新房源，均价预计14000元左右，而之前开盘的一期房源均价则在19800元/平方米，两期相比，直降6000元。
降价不仅仅发生在通州，北京的郊区的很多地方如：房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，业内人士预计，这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。
据链家地产、中原地产等二手房中介机构消息，继郊区新房价格出现回调之后，北京城区的二手房价格近期也出现松动迹象，部分区域的二手房成交价格甚至回落了20万元。
往年的打折通常来说就是如果付全款的情况下才会有非常微弱的打折，一般就是九九折或者九八折。但是今年我们可以看到这个打折的情况，已经达到了八五折。这和往年是明显的一个不同，也就是说现在的打折已经进入到一个实质性的价格折扣阶段。
据相关数据显示，截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘。
限购限贷令成交量陷入冰点
整个9月上旬签约量也仅为3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比，下降了75%，为近三年来最惨淡“金九”开局。
北京中原市场研究总监张大伟分析，今年“金九”以惨淡开局，特别是商品房成交量在低位徘徊，可以看出购房者信心指数处于数年来最低点。
统计数据显示，9月北京预计上市的项目达41个，合计供应的住宅可能超过万套，其中纯新盘项目有18个。虽然整体供应可能上涨，但也有机构统计预计，成交量难以突破7000套，二手房很可能维持在8000至9000套之间。市场总成交量难以突破1.5万套，库存压力将继续放大。
当下购房者观望情绪较为浓厚，大多等待房价进一步下降。业内人士认为，“金九”预热失利，将影响整个9月份的成交信心，预计平淡的开端将基本奠定9月成交依然持续前8个月低位的基调。
链家地产首席分析师张月认为，目前市场上让价才能成交的现象非常明显，个别让价区域整体成交就明显好于其他未让价区域。但整体市场价格仅小幅下降，大幅让价依然是少数现象。而消费者低价需求明确，多数因现在房价未降而观望。
对于在北京工作多年的李先生来说，他十分羡慕那些有购房资格的“北京人”，虽然在北京工作，但是由于工作单位总部在上海，因此，没有在北京的纳税证明，也就无法在北京买房。
像李先生这样的准购房者在北京不是少数。最近万科发布的调查报告显示：在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。这一家庭总量大概在20万户左右。
而在限购执行接近7个月来，北京楼市已经购房的家庭超过10万户，也就是目前还活跃的购房需求只有10万户左右。而目前的商品房库存总量已经高达11万套，再加上最近一年潜在供应量北京可能高达2000万平方米，提供住宅可能高达15万套。
不仅是限购令让很多购房者望而却步，更为严厉的是房贷审批的收紧。据了解，现在到建行申请房贷，差不多要到明年初才能拿到。北京的某家股份制银行的支行经理告诉记者，该行个人按揭贷款业务已暂停数月。据了解，多数目前开展房贷业务的银行，由于信贷额度而不得不延长审批期限。从去年同期的1-2星期延长到1-3个月，不仅如此，即使审批通过以后，放款时间也要根据银行的贷款额度来确定，若额度不够，银行方面可能会无限期延迟放款。
购房者信心下降、库存压力加大等原因都导致成交价格开始出现“跳水”。
中心市区房价仍然坚挺
不过，有些专家认为，北京房价目前的“下跌”是受益于五环外项目及开发商降价推盘等因素的贡献，剔除边缘地带那些类似“垃圾股”跟风上涨后的价格暴跌，北京中心城区房价其实没怎么降。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持同样观点。他认为，虽然北京的新房和二手房市场频繁出现特价楼盘，但是，这仅是个别项目、个别二手房业主的行为，市场并未形成普遍的实质性的降价潮，仍然居高的房价与购房者的支付能力和心理预期有一定差距。
张大伟预计，五环、六环将成为市场供应及签约的主要区域，通州、大兴、房山等区域的房价最高下跌幅度可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺、库存的住宅大部分属于尾盘，使得这部分房价下调的可能性不大。
黄小姐告诉记者，很多开发商的降价都存在着虚假现象。比如会将开发商之前送的阳台也算在售楼面积中，如此一来，以前100平方米的房子现在变成了120平方米，自然房价就下来了。
还有报道说，位于北京市房山区长阳镇的翠林漫步项目早在8月就放出广告：84平方米房源每平方米售价仅12500元。相对于周边超过每平方米16000元的均价，这一价位很是引人关注。等到该项目正式开盘，购房者云集，却没想到仅有9位幸运者靠摇号获得此类特价房。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。
对此，有关专家认为，促销力度主要取决于不同开发商的资金状况，有的是真降价，有的可能只是做做样子。也有部分开发商，他们只是拿出几套房子，作为特价，目的就是试探消费者的心理价位。
中国房地产及住宅研究会副会长、高级城市规划师顾云昌表示，从目前公布的数据来看，总体上房价正朝着平稳的方向发展。他说，尽管环比还是增加，但是增加幅度在下降，此外环比下降和环比持平的城市在增加，说明调控的成效在逐步显现。
顾云昌同时认为，目前北京市二手房市场已经出现价格松动，而二手房价格的松动可能会影响一手房价格，但是会有个过程。驻京记者 吕天玲
