“我是新加坡人，他们一个是香港人、一个是台湾人、一个是ABC，发起人是大陆人。我们是打高尔夫认识的。”天津旅馆街有限公司董事长郑添庆向早报记者讲述起自己投身中国商业地产的由来时，仍有点拿捏不准，“我们就这样投了一个4.5万平方米的商业项目，建筑成本在7000万元。在此之前，我从未涉足房地产，团队里只有一个人有房地产经验。我在新加坡的家族企业是做汽配的。这个项目如果赚得好，我会在中国继续投资商业地产。”

　　这样的投资组合，在内地商业地产投资圈内并不少见。其中，不乏国外大牌商业开发商的身影。

　　3日在上海举行的全球商业地产大会上，日本三菱商事(中国)有限公司新产业开发事业部郭楠说，他们正负责天津滨海区一个地下一至四层的商业物业的招商、运营和管理。该项目由三菱商事与阳光股份(000608)的合资公司负责，其中，三菱商事拥有55%的股权，未来这一比例将缩减至50%。

　　上述人士透露，三菱商事未来将继续以合作方式在内地展开业务，主要业务集中在商业招商、运营和管理，暂不考虑在一级市场拿地。

　　同样看好内地商业地产前景的，还有日本零售业巨头——日本永旺国际商城购物中心。日本永旺一位在华负责招商的人士称，该公司计划未来10年内，在中国发展100家购物中心，“我将从运营开始操作，这个方面，中国开发商大多经验不足。”

　　盈石资产管理有限公司一位人士亦称，外资现在基本不碰住宅了，但对商业地产很看好，多以股权合作等方式与国内企业合作，投资周期在2至3年。

　　据盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民分析，内地对境外资本流入房地产管制很严，外资能买的东西非常有限，“除了投资境外资本控股的现有项目，以及与本土开发商合作，我想不出第三条出路。”

　　“最大的烦恼就是土地和政府关系。”一位涉足内地商业地产的外资公司相关负责人说。

　　成长的烦恼，并不能阻挡外资进军内地商业地产的脚步。

　　陈立民介绍，外资20年前就已进入中国房地产市场，现在比较活跃的是中国香港和新加坡等地的资本，此外，美资汉斯和铁狮门也有不少动作。

　　国际商业设计公司也纷至沓来。

　　“贝诺全球超过一半的业务都来自于中国。”3日，贝诺董事总经理Simon Blore说，该公司一大半员工在中国。从2001年香港的10个人发展到现在的350个人。

　　1947年成立于英国的商业地产设计公司贝诺10年前进入中国，第一单是香港圆方。8年前进入内地，第一单是上海静安嘉里中心。目前，贝诺在中国有118个规划中项目以及28个在建项目。已经亮相的包括上海国金中心、静安嘉里中心、沈阳恒隆广场等。

　　“我们只与自持型物业的开发商合作。”据Simon Blore称，贝诺与恒隆、新鸿基、瑞安等港资开发商已经有长久的合作关系。

　　随着部分中国传统住宅开发商转型商业地产，Simon Blore称，他们和万科、富力、富地、合景泰富等公司，也都有了合作项目。Simon Blore指出，中国的购物中心特色是层数高、体积大，而且饮食餐饮的比例高。而综合体，是最流行的业态也是中国的趋势。

　　而今各个城市综合体雨后春笋般冒出，是否会面临过剩？

　　“中国的人均化水平还是低位，即使是北京、上海这样的一线城市，商业空间仍很大。”Simon Blore举例说，英国人口过百万的城市只有3个，而中国有66个。在英国，一个即使只有30万人口的城市，也会有3个10万平方米体量的购物中心。

　　Simon Blore提醒，“购物中心不要太大，体量不要超过20万平方米。体量太大，将面临招商和人流量的问题。我们的项目体量一般在5万平方米至15万平方米。”