本地商业地产：华丽升级还是竞争过度
佛山市永利德房地产开发实业有限公司营销总监柯志斌
佛山市东建经营开发公司普君新城项目组经理陈志涛文/记者欧阳媚峰 图/记者罗知锋、陈枫
广州友谊、广百百货、王府井等商业巨头将进入佛山，曾经被认为高端商业相对空白的状况即将成为历史。据不完全统计，佛山在未来三四年将涌现的购物中心体量预计超过百万平方米。
佛山的商业地产将面临着华丽升级还是过度竞争？什么样的商业形态是佛山需要的，如何留住更多本地的消费？带着这些大家关注的问题，本期“问道楼市”邀请了佛山瑞安天地房地产发展有限公司(岭南天地)助理总经理张国樑、佛山市永利德房地产开发实业有限公司营销总监柯志斌、广东加利申房地产集团新中源国际商务公寓项目总经理张军和佛山市东建经营开发公司普君新城项目组经理陈志涛，聆听他们的专业意见。
在采访中，张国樑告诉记者，他们做过统计，佛山未来三四年时间内，预计将涌现超过百万平方米体量的购物中心。记者也了解到，从今年开始，多个新增的大型商业项目即将陆续面世，其中不少项目都主打高端商业：2009年已与佛山国际商业中心签约的广州友谊，佛山门店预计在今年年底正式开业；而今年3月份在里水金沙洲拿地的广百百货，预计在2013年开启首家佛山门店；王府井百货在酝酿多时后，终于在7月21日凭借佛禅(挂)2011-015地块正式进入佛山。
除了上述项目外，保利在东平新城和顺德德胜商务区圈地两个项目的总建筑面积都在100万㎡左右，其中包含不少商业部分；此外，还有九鼎国际城、岭南天地、星星华园国际、万科南村项目等多个城市综合体项目，都包含几万甚至几十万平方米的商业体量。据不完全统计，佛山在未来3年将涌现的商业地产体量超过百万平方米。
Q1
购物中心会否过度竞争？需根据城市发展统一规划布局
有着丰富的商业地产操盘经验的张国樑认为，相对城市的经济总量和城市地位，佛山商业方面的发展是有些滞后的。佛山大型的购物中心的数量不多，到最近几年才开始有一些增量，佛山这边是商业发展的洼地，发展空间相当大。目前佛山有700万人口，而且佛山人的购买力也是相当雄厚的，从长远来说，增加100万平方米左右的商业体量是可以消化的，但需要一些时间。
张军也赞同，即使增加100万平方米的商业体量，佛山也是可以消化得了的。他说道，佛山去年的工业总产值突破了1.5万亿元，佛山人的消费力是非常强劲的。而且目前佛山这座城市正在进行升级，包括商业方面的升级，发展空间是很大的。
在柯志斌看来，这么大体量的购物中心，可能会导致过度竞争。现在佛山正在兴建不少的城市综合体项目，其中都包含了购物中心，动辄上万甚至过十万平方米。仅仅季华路沿线未来就有超过10个购物中心。除了这些集中的商业外，不少住宅项目都有底层商业项目，加起来佛山的商业体量是相当惊人的。所以未来的商业竞争，肯定是非常激烈的。
陈志涛则认为，除了商业体量比较多外，还有一个问题就是佛山的商业缺乏统一的规划，同一片区内的几个购物中心的通达性不够好，被割裂得很厉害，不能有效地形成互动。有些并不太适合做商业的区位做了不少商业。做商业和住宅的区别是非常大，需要政府根据城市发展的进程，进行统一的规划和布局，对开发商进行正确的引导。
Q2
佛山商业发展路在何方？多样化吸引中高端品牌进入
佛山商业的发展路在何方？几位专业人士也给出了各自的见解。
张国樑认为，佛山的商业一定要因地制宜，根据这座城市的特性，做出自己的特点来，盲目地想要引进高端品牌的想法并不可取。他告诉记者，因为佛山临近港澳，很多人购买国际一线品牌都会前往港澳甚至国外，在佛山要做顶级品牌很有难度。他觉得佛山商业不见得要走高端路线，而是品种要多样化，吸引更多的中高端品牌进入佛山。
张军说道，因为CPI的持续高涨，不少的资金都涌入商业地产，但是开发商业地产的难度是远远高于住宅项目的。因为商业需要整合各方面的资源多，对于资金实力的要求更高，而且在规划等方面，需要更前瞻地考虑，所以要做商业地产，最好是能找到较为成熟的团队，而且准备好充足的资金。
而柯志斌则提到，广州天河商圈之所以成功，一方面是各个购物中心之间的连通性好，对于人流的聚集很有好处。还有就是各个购物中心之间都力求差异化，在引进的品牌方面，都尽量有所错位。这两点，都是佛山商业今后在发展当中要多注意的。
陈志涛认为，从运营东方广场的经验来看，购物中心要想取得成功，要注重一下几个方面。一是区位要好，区位好的商业项目，成功的机会也高，较为成熟、人口密度较高的区域适合商业地产发展。二是团队很重要，有经验的团队在商业项目的运作前期就会预先考虑到后面经营的需要，整个项目运作会更顺畅。三是商业项目最好是开发商自己经营，拆散来卖的商业项目很难取得成功。四是交通配套的考虑要适当超前，要考虑停车问题以及与周边商业区的连通性的问题。五是要对于佛山的消费习惯做深入的研究，如有些在北方很畅销的品牌并不符合佛山人的喜好。
