长江证券:保利地产风华正茂

提要:保利地产今日发布2011 年中报,11 年上半年公司实现营业收入151.91 亿元,同比增长35.09%;实现营业利润39.38亿元,同比增长60.98%;实现归属母公司净利润27.95 亿元,同比增长71.73%,每股收益0.47 元。

  保利地产今日发布2011 年中报,11 年上半年公司实现营业收入151.91 亿元,同比增长35.09%;实现营业利润39.38亿元,同比增长60.98%;实现归属母公司净利润27.95 亿元,同比增长71.73%,每股收益0.47 元。

  毛利率拐点印证判断

  在前期的报告中我们多次指出10 年为公司毛利低点,11 年公司结算毛利率将上升明显。从中期业绩来看,我们的判断得到印证,公司本期利润增长超过营业收入最大的贡献来自毛利率比去年同期上升了7.5 个百分点。其主要是因为去年同期结算的09 年上半年销售的项目,本期结算的是广州和北京高毛利率项目。从结算均价与销售均价对比的角度来看,目前结算均价增长幅度还不及销售均价的增长幅度,预计公司这一两年有能力维持38%左右的毛利率。

  销售保持高速增长,商业贡献不俗

  公司实现签约销售金额395 亿元,同比增长81%。公司保持旺销一方面是上半年坚持以普通住宅开发为主的产品定位,以满足刚性居住需求为主户型占80%。另一方面是公司加大了写字楼、公寓、商铺等商用物业的销售,销售金额109亿元,同时商业物业的销售也推升了公司整体销售均价,微观企业商业地产销售火爆也再次印证了我们之前对于商业地产的判断。公司的市场占有率较2010 年提升0.25 个百分点,达到1.6%;24 个有项目销售的城市中有16 个销售业绩进入当地市场前三名,进入城市市场占有率的提高体现了公司的能力。公司期末预收账款为688 亿,预计这部分为公司未来锁定EPS 为1.9 元左右。下半年公司可售金额大约为700 亿,公司年内销售金额预计在850 亿左右。

  完善管控制度,集团支持力度加大

  公司规模的快速扩大,进入城市已经达到38 个,目前仍然是以二级管控为主,但同时在探索做大部分核心城市公司实现三级管控。公司报告期内进一步完善了内部管控制度,建立和完善了项目管理、销售管理和财务管理等三大信息系统。报告期内新进郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5 个城市,公司继续完善区域布局,报告期内新进郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5 个城市,公司进入的核心二线城市是符合我们之前的预期,未来郑州与合肥等地都将是销售量较大的区域。公司目前的财务杠杆仍然较高,在手现金175 亿,短期借款与一年内到期的非流动负债合计117 亿,净负债率为134%,处于较高水平。另外从现金与存货之比来看,公司也处于历史低位,显示出资金较为紧张。但我们看到公司在资金紧张的同时,集团加大了对公司的支持力度,保利集团对公司的贷款在上半年增加了10 亿元。

  盈利预测与投资评级

  我们认为公司仍然是处于成长中的企业,11 年公司结算的增长与毛利的拐点将使得公司净利润大幅增长,其增长应该是龙头公司中最确定的。根据公司的竣工计划,我们预计公司11-12 年EPS 分别为1.25、1.65 元,维持“推荐”评级。如果下半年销售能够超市场预期,我们将会上调业绩。

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