中邮证券:保利地产产品结构完善业绩增长确定

提要:盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为468.46亿元、632.42亿元和853.77亿元,归属于上市公司股东净利润分别为71.55亿元、95.42亿元和136.66亿元,每股收益分别为1.2元、1.6元和2.3元,对应当前11元股价市盈率分别为9.2X、6.8X和4.8X。

  期内毛利率大幅提升。报告期内公司房地产业务结算毛利大幅提升达40.7%,较2010年度提升7.5个百分点,其主要原因是报告期内广州保利中环广场和北京保利西山林语等高毛利项目结算进行结算。报告期内公司平均结算单价为8727元/平方米,较2010年7883元/平方米的结算单价提高10.7%,结算价格提高是公司毛利大幅提升的主要原因。

  销售快速推进。报告期内公司实现销售面积341万平方米,销售金额395亿元,分别同比增长27.6%和81.4%,平均销售单价11583元/平方米,较2010年整体提高20.5%,因此未来公司结算单价有望继续提升,从而带动毛利率进一步提高。报告期内,公司坚持以普通住宅开发为主,满足刚性居住需求为主的中小户型占上半年销售面积的近80%。同时公司加大写字楼、公寓、商铺等商用物业的推售力度,实现签约销售金额109亿元,占总体销销售额的27.59%。公司长期以来一直贯彻“住宅为主、商业为辅”的战略,对优质的商业项目也不放弃,目前公司的项目储备中,综合类和写字楼类项目占有相当比例,公司未来收入结构将更加合理。

  逆周期获取土地储备。报告期内公司拓展13个项目,其中12个以底价获取;新进郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个城市;新增容积率建筑面积456万平方米,较2010年末未竣工规划建筑总面积增长约10%,平均楼面地价2269元/平方米,较2010年下降27%。截止报告期末公司拥有项目容积率建筑面积5808万平方米,分布于38个城市,148个项目,目前在建面积2161万平方米。

  公司业绩锁定性强。公司期末持有预收款项688亿元,加上已经结算的144亿元,共计832亿元,覆盖我们预计2011年收入的180%,公司全年业绩增长无忧。

  盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为468.46亿元、632.42亿元和853.77亿元,归属于上市公司股东净利润分别为71.55亿元、95.42亿元和136.66亿元,每股收益分别为1.2元、1.6元和2.3元,对应当前11元股价市盈率分别为9.2X、6.8X和4.8X。

  投资建议:公司城市布局合理,产品结构完善,销售策略灵活,上半年取得了不错的销售业绩。公司品牌影响力进一步扩大,市场占有率进一步提高。公司今年业绩增长确定,并且维持较高速度。维持公司“推荐”评级。

  风险提示:房地产调控影响公司销售。

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