2011年上半年业绩每股0.27元:万科今天公布了2011年上半年业绩,期内实现营业收入199.9亿元,同比增长19.2%;实现净利润29.8亿元,合每股盈利0.27元,同比上升5.9%。

　　正面:毛利率改善3.1个百分点至32.1%:主要因本期上海、深圳区域结算较多所致。已售未结均价约11,614元/平米,基本与2010~11年销售均价持平,而公司同期拿地成本在2,800元/平米左右,往前看,未来两年毛利率将保持相对稳定。

　　市场占有率进一步提升,未来两年业绩确定性强:公司销售金额计算的全国市场占有率达到2.67%,较2010年的2.06%以及2009年的1.44%提升明显。期末公司已售未结资源达1,187亿元,加上上半年结算收入,占到我们未来两年收入预测的87%,公司业绩锁定性强。

　　负面:

　　三项费用率大幅上升1.6个百分点至10.1%,分拆来看,2季度销售费用达5.6亿元,相当于2010年整个上半年的水平。

　　发展趋势:我们看到,公司在拿地上依然保持谨慎,上半年土地获取成本2,823元/平米,基本上与2010年持平,拿地规模基本与销售去化规模持平,而销售方面依然采取快速周转策略,均价稳定在1.1~1.2万元/平米,因此,未来的毛利率有望稳定在30%左右水平,利润增长将主要来自于竣工周转推动;而目前公司已经进入50个城市,三线城市布局趋于完善,我们认为,未来深耕发掘已有城市潜力将是公司重心。

　　估值与建议:公司经营符合预期,我们维持2011、2012年盈利预测分别为每股0.89元和每股1.07元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为9.0、7.5倍,对2012年净资产值有31%的折让。我们认为,公司二三线城市、中档主流产品定位、快周转策略以及稳健的资金状况使得公司在政策紧缩期将取得良好销售表现,且未来两年业绩可预见性强,目前股价下,估值已经具备较大吸引力,我们重申“推荐”评级。