中邮证券：金地新开工计划提高 业绩增长确定
公司营业收入确认大幅减少。公司营业收入大幅减少主要原因在于公司报告期内结算项目较少,公司报告期内主要结算项目包括佛山九珑璧(7.5万平米)、南京自在城(11万平米)、深圳上塘道(6.8万平米)和西安芙蓉世家(2.35万平米)等项目。根据公司年度计划,公司全年将有200万平米的项目竣工,我们预计大部分资源将参与结算,因此公司全年的可结算资源依然丰富。
大幅上调开工计划。公司中报显示,将上调全年开工计划至383.5万平方米, 较年初计划增长35%,竣工面积下调至207万平方米,较年初计划下降6.03%。公司新开工计划提高的区域主要是二、三线城市,其中西安湖城大境上调50万平方米,绍兴自在城上调8万平方米,长沙观音岩上调10万平方米。公司新开工计划大幅上调表明公司对下半年的市场较有信心,也为公司带来了丰富的可售资源,预计新增可售货源约240万平方米,总可售货源约338万平方米。
土地储备小幅增长,二三线城市限购对公司影响有限。公司上半年仅取得一块土地,位于南京市栖霞区,该地块占地面积8.1万平方米,建筑面积19.9万平方米,楼面地价3869元/平方米。截止报告期末,公司拥有未结算项目面积1606万平方米,未结算项目权益1301万平方米,足够公司未来4年左右开发。公司项目分布于19个城市,其中限购城市14个,未限购城市5个, 包括珠海、烟台、佛山、东莞、常州,项目剩余可结算面积共计188万平方米,占总可结算面积的14.5%。我们预计珠海和东莞出台限购令的可能性最大,其中公司在珠海的项目占比90%都是工业用途,限购令对其影响不大; 公司在东莞的项目可结算面积共计50万平方米,预计将受到一定影响。总体而言,二、三线城市的限购对公司影响有限。
公司销售情况良好。报告期内,公司实现销售面积81万平方米,销售金额112.5亿元,分别较上年同期增长67.8%和109.3%。公司上半年销售主要来源于北京、上海、杭州、西安、沈阳等城市,下半年随着公司新开工计划的调整,二线城市将占据更加重要的地位。 公司业绩增长有较高保障。根据公司的竣工计划,我们认为公司年末可结算资源可达290亿元(不包括零星尾盘);其中预收款项和中期结算已覆盖的货源达210亿元,目前仍然存在约80亿元的业绩缺口(主要集中在上海天御、上海格林世界、天津国际广场和深圳天悦湾等项目)。不过即便下半年这几个项目销售情况不理想,2011年的业绩增长仍然比较确定。
盈利预测:我们预计2011年、2012年和2013年的营业收入分别为265.87亿元、344.57亿元和446.56亿元,归属上市公司股东净利润分别为33.72亿元、41.93亿元和54.64亿元,基本每股收益0.75元、0.94元和1.22元, 对应每股市盈率分别为8X、6.5X 和5X。 投资建议:目前公司估值较低,但股价缺乏催化因素。我们认为:1、下半年公司销售情况良好,则可以使得公司未来业绩增长更加确定,将对公司股价起到一定催化作用;2、公司资金充足,下半年如果能够获得质优价廉的项目储备则对公司股价提升具有重要意义。维持公司“谨慎推荐”评级。
风险提示:房地产调控导致市场基本面恶化,公司销售业绩不如预期。
