杭州22个代建保障房项目过半尽入绿城囊中
“十二五”规划，未来五年，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，每5人就有1个能享受保障房。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。有人测算，若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元。
这是一个庞大的数字。要打好这场“重大战役”，需要更多的社会力量和资金介入到保障房建设的队伍中去。
事实上，在保障房建设走在全国前列的杭州，已经有所体现。一个典型的现象就是，开发商开始纷纷介入到利润不高的保障房建设项目中。比如绿城、滨江、宋都、德信、美达等品牌公司。
品牌开发商 介入代建
在杭州，介入政府安置房建设比较早的开发商，是绿城和宋都。
据绿城房地产集团有限公司执行总经理、绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建，此后，又陆续承建了江干区、西湖区、下城区、上城区、余杭区、萧山区以及省内千岛湖、慈溪、余姚、象山和省外青岛、南京、郑州、新泰等城市的安置房、城中村改造项目，总的代建建筑规模达到了570万平方米。其中，在杭州22个代建的保障性住房项目中，绿城一家就拿走了12个。
作为一家老牌的房地产开发商，宋都房产从2004年就开始介入保障房代建。据宋都集团营销副总裁汪庆华介绍，宋都在杭州、绍兴等地已经建设有多个保障房项目，已建和在建面积达到100多万平方米，其中在绍兴的一个项目就达到了30多万平方米。
已经拥有丰富商品房开发经验的滨江集团，也从去年开始代建保障房。据滨江集团总经理助理郭清介绍，滨江的这个政府代建项目，位于杭州江干区普福村，约10万平方米，目前正建设到3期，接下来还会开发4期。
美达集团则是杭州市第一个通过公开招标产生的政府拆迁安置房建设项目代建单位。项目位于滨江，由美达集团全资子公司美达建设有限公司参与代建。
2011年1月，近几年发展迅猛的德信置业，也在建设商品房之余，把目光瞄准了保障房代建，成立了德信房产建设管理有限公司，意味着德信正式跨入代建时代。据德信置业有关负责人介绍，目前拟定为“土地资源委托代建”、“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大业务模式。其中在政府安置房代建项目，已经有好几个项目在接触当中。
32家具备代建资质
据了解，所谓的保障性住房的代建制度，是政府通过公开招投标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，按期竣工验收后完整移交给使用单位的非经营性政府投资项目。(其中包括政府的拆迁安置项目、安居工程项目、经济适用房项目等等)。其中政府有严格控制项目投资、质量和工期的控制要求。
而目前杭州市的房产企业介入代建，是根据2010年颁布的《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则》进行实施的。政府对于参加代建的企业具有严格的资质及相关要求，在公司规模、资金背景、施工业绩这些方面进行全面考核，只有相关政府部门认可后才有准入资格。
比如开发商注册资金部分超过人民币1亿元以上，申请前3年内在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目累计竣工建筑面积达20万平方米以上(含20万平方米)或者申请上一年在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目施工建筑面积达12万平方米以上(含12万平方米)，有良好的企业信誉，近两年内无不良信用记录等。
目前，杭州市具备政府认可的代建资质房产企业为32家，值得一提的是，其中，绝大多数都是近两年才取得资格。
负起社会责任回馈社会
那么，开发商近两年纷纷介入保障房代建，原因何在?是为了高利润吗?答案显然是否定的。
美达房产营销总监吴怀杭介绍说，对于代建房报酬，杭州市建委有文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%。并且按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函等费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。
他说，房产企业参与代建，注重的肯定不是经济利益。一方面，开发商期望利用自身的开发经验和管理优势，以及在产品建设的良好资源背景，积极参与政企合作，为政府的保障性住房建设提供良好的资源平台，有效控制成本，提升品质，也算是对于社会的一种回馈和责任的体现。另一方面，政府代建项目体量较大，涉及社会群体比较广泛，一旦把项目品质做好了，社会效应就体现出来了，同时对代建企业的品牌也是一种很好的推动和提升，是一种双赢的局面。
对此，曹舟南也认为，绿城目前承担的安置房项目，基本是微利甚至是负利。但绿城还是会在今后积极参与安置房、保障房、经济适用房、人才公寓、城市广场、学校配套等多种类型政府代建项目的建设，未来绿城政府项目代建的比例将达到代建业务总量的三分之一以上。因为绿城希望“为更多人造更多的好房子”，安置房的居民作为城市居民的必要组成之一，理所当然应该要感受到典雅沉稳的建筑、温馨怡人的园区，享受到人与自然的和谐关系，享受到优质周到的园区服务。
“居住在绿城园区中的居民在感受到居住空间、居住形态上带给他们的品质感的同时，一定会成为绿城品牌的拥护者、传播者。虽然安置房项目几乎没有利润，但绿城品牌在民众中更为广泛的、深层次的传播才是企业基业常青的基石。”他说。
提升保障房整体品质
那么，开发商纷纷代建保障房，又会给保障房市场带来什么样的变化?又会否冲击商品房市场?
“滨江做房地产这么多年，在品质、成本、各个重要节点的掌控都比较有经验，这些优势肯定会在建设保障房上有所体现。”郭清表示。
作为一家老牌的本土房地产企业，美达房产的开发范围涉及全国各地，开发了大量的优质房产项目，涉及普通公寓、排屋别墅、写字楼以及城市综合体等不同的产品形态。为此，吴怀杭表示，美达也已经具备一整套良好的产品质量和工期控制运作体系，并已全面推进精细化管理和行业分工，成立专业的建筑设计院、建筑公司、园林绿化公司和物业管理公司，在房地产开发形成全流程一条龙的专业化，在质量管理方面自然也已经得心应手。
很显然，由品牌开发商参与代建保障房，毫无疑问将在一定程度上提升保障房的整体水平。但是许多人也有疑问，这会不会冲击商品房市场?
作为一家致力于做精品房产的开发商，绿城建造了众多高品质的房产品，但它同时又大力介入保障房建设，那么，两者之间又会不会有矛盾?对此，曹舟南也表示，不会。因为绿城始终把经营目光集聚于产品品质，这一点在绿城开发的商品房和安置房上没有区别。
“保障房、经适房、安置房等和商品房一起，是城市住房的必要组成，只有各种类型的城市住房多元共存、互为补充，住房市场才能够稳定发展，城市居民的居住诉求才能够得到保障，从这个意义上讲，健康的住房市场，房屋的供应一定是多元的，各种类型的住房应保持在恰当的比例，共存于市场。”他说。
