房报记者唐颖豪

　　楼市龙年第一个销售旺季“三月小阳春”将临，去年的一些明星楼盘也相继进入开盘倒计时，比如保利叶语、华润中央公园、仁恒森兰雅苑、浦东星河湾等。这些去年销售金额和成交面积都名列前茅的明星楼盘能否再创销售佳绩?房报记者调查发现，明星楼盘已经悄悄微调策略。

　　继续降价：

　　星河湾、保利叶语

　　保利叶语、华润中央公园、仁恒森兰雅苑、浦东星河湾……这些耳熟能详的高端明星楼盘占据2011年上海住宅销售排行榜(成交金额)的主要位置，前十位的楼盘总计成交金额近210亿元。面对局面更为复杂的2012年，上述上榜品牌项目也积极开展新的战略部署。

　　数据显示，上海楼市今年和去年下半年均有成交的公寓在售项目共有245个，60%左右即148个项目的成交均价出现下跌，跌幅接近或超过20% 的有10个。其中以浦东、嘉定最为明显。与去年降价的万科、绿地这类通过高周转“跑量”生存，甚至是有降价“前科”的房企不同，最近掀起降价高峰的却是保利地产。

　　去年销售火爆，在降价潮中仍纹丝不动的保利叶语，今年2月再度开盘选择率先降价，并拉开宝山地区新一轮降价促销。从1.9万元/平方米毛坯直降至1.7万元/平方米精装，如果按照开发商给出的2000元/平方米装修标准，作为去年上海新房市场的销售冠军，保利叶语今年降幅高达20%以上。另一具代表性的星河湾，早在去年底，星河湾集团董事长黄文仔宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，降幅达15%-20%。

　　除了保利地产，不少房企也开始悄悄进行新一轮的降价促销，绿城、万科等龙头房企也纷纷表示，将全面改革销售模式。

　　精铸产品：

　　华润中央公园、仁恒森兰雅苑

　　除了降价，也有不少楼盘将应对之策放在精铸项目上。

　　比如上海西北片区的标杆大盘——华润中央公园的相关负责人表示，为了让客户更好地享受精粹的国际湖区生活，该项目今年将更为全面而精细地打造，以推进大盘配套落实、兑现项目各项承诺。近日，备受业主期待的邻里中心四楼华润中央公园“城市客厅”已向业主试开放，以后该“城市客厅”将打造成为一个高端的社交平台，可以承担客户聚会、时尚秀场、会议、演出等诸多功能。此外，华润中央公园今年还将全面启动建设近4万平方米的菁英湖生活广场，并计划耗资千万元引进知名教育资源，大手笔的国际湖区生活氛围正在渐渐成形。

　　同样，仁恒森兰雅苑继续坚持其独有的私家定制模式，使得每户业主均可享受到私家别墅生活氛围，以庭院式的园林，糅合古典欧式建筑风格的原创现代造诣，升级东南亚休闲度假主题景观。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务主管、董事伍惠敏指出，2012年豪宅市场中，虽然后续供应量充裕且 “限购”压力巨大，但鉴于其目标受众对品质、品牌、稀缺性资源的高度关注，及其相对中端市场而言明显较低的价格弹性，“结合稀缺性资源，塑造并强化产品的高性价比”将成为此类项目抵御市场波动的最重要策略。

　　部分打折优惠项目

　　2012年3月打折优惠楼盘共计205个(含别墅)，环比2012年2月的192个上升6.8%，同比2011年3月大幅增加115.8%。其中25个项目为新增优惠，主要集中于中环以外的地区。浦东新区以 37个优惠楼盘继续蝉联打折促销榜首，占全市优惠盘总量的18%。松江区和青浦区分别以30个和26个优惠楼盘位居二、三席。