新浪乐居讯 (编辑 易腾) 3月1日下午2点30分，由西安乐居主办的“逆市破冰 创新赢销——2012乐居营销新产品发布会”在西安香格里拉大酒店盛大举办。西安各开发商企业领导、行业专家、易居中国领导及新闻媒体出席此次活动，盛典现场灯光璀璨，名流云集，备受行业关注。克而瑞西安机构总经理曾启飞先生在会上做了重要致辞。

克而瑞西安机构总经理曾启飞

　　各位来宾朋友，下午好。非常荣幸借这个机会我想用少许的时间把西安市场近期的一个内容给大家做一个汇报。因为这个内容，我想不过多的涉及到政策，或者说对趋势的一个预判，我单纯的只针对市场层面，从土地、成交、企业和市场的未来风险，给大家做一个简短的交流。

　　单纯的土地市场全年度来看的话，它的这个供应量2011年增加了70%，但是反过来它成交下滑了50%，那么从楼板间1050元的价格更多指的是挂牌土地，对很多项目转让，包括城改的项目没有完全囊括进去。这里边我们从对应的表里面，在下方横列的表里面可以看到，商业综合类供地是明显增加的。那么对应这个09年、2010年、2011年整个住宅办公、住宅、商业占比来看的话，2011年住宅供应用地的比例是急剧的萎缩，商业增加量非常厉害。城东和城北、城南在整个年度供应保持一个高位，在我们2010年更多集中在城东、城南这两个区域。从成交这一块来看的话，我们整个2011年度商办类物业成交总量达到169万方，它占到市场总份额的16%。较2010年商办成交的总量增长率达到30%，商办类物业成交占比呈现迅速上升的趋势。但是相比直线上升的供应量还是摆脱不了供大于求倒挂的局面。从10月、11月、12月我们商办量是直线上升的势头。从这个角度来讲，加上旧有存量的叠加，风险是很大的。

　　另外我们看一下全年度整个监测2011年3月到2012年2月，这个也就是调控满一周年，整个商品住宅类的成交走势，在2011年的6月、7月是相对成交高点之外，到今年的1月、2月在调控周年里面是最低的一个点，而且这里面还有一个问题，从供应总量来看达到了1353万方，同比是增加的，直观反映出一个问题就是供大于求。我们从中间图表上来看的话，它占据的一个最主要的一个位置，基本呈现一个放大的趋势。

　　最后我们再看买方，我们大概有60个标杆企业，它来客的情况日均在18组左右，这是1月15日到2月中旬，这是我们根据60个标杆项目监控来的。我们再看一下企业，这三个表分别是09年到2011的排行榜，实际上入围前十强的企业当中，本土的天地源排在首位，金花和紫薇分别排在了第九、第十，到2011年，天朗、海荣，包括曲江大明宫的保障房，再加上紫薇地产，如果紫薇地产再加上西安市之外的，包括陕北6个亿成交的话，实际上它的排名跃居到第五位，跟天朗基本持平。这里面有一个非常显著的特点，就是整个第一批的业绩差距并不大，第二个特点就是我们本土的企业实际上还是有一个后发的势头在里边。

　　从企业表现我们选出来一个万科，万科在2011年它为什么能够从全国的业绩排名保持遥遥领先，达到1200亿的销售规模，它是没有停止折腾的，在上周五的时候，在我们公司搞了一个小型的座谈，实际上我们万科城的营销掌门人他认为万科也没有停止折腾，包括对人流的要求。从这张图上大家大致能够看得清楚，在2011年之前万科更多集中于城南区，2011年逆势向北扩张，这里面显现出来未来它的市场份额会继续扩大，同时它代表城北区中高端产品的产品水平。这张图表上我们更多介绍的是主要的一些标杆项目，在整个年度拿地的分布状况，我只想说一个特点，标杆性的房企逆势那地不减，分布在全国各地都有，包括万科、金地、中海。

　　最后我想在这里借这个机会，对于我们整个监控到的存量的压力问题，从这个表上我们罗列的存量，指的是预备了销售资格，取得预售证的，没有卖掉的。西安市目前是630万，当中是剔除掉了一些已经发生功能的，商业类的这些东西，只是它的权属问题没有明确。另外，立项但是还没有真正推出的，比如说它是一期已经在售，但是二期它工程都已经开始了，但是没有取得预售证，未来的两年总量有4200万，从2011年年度的我们没有加进去09、2010年的，单纯2011年800万，只有按照60%和40%分别的兑现，我们未来两年市场整个的一个供应总量将达到3400多万方，那么对应整个2011年度我市调控一周年的平均数字68万方，如果来消化我们现有存量的，它需要10个月，如果按这个数字消化未来的供应量，它需要51个月，如果按照12月、1月、2月最近三个月的成交总量来算，需要13.8个月。

　　因为现在东南西北中都分别由一些热点，但是我们监控多的情况来看，一个是曲江，一个是大明宫，从曲江目前的格局来看，凸显出一个问题，它的开发热度并没有衰减，但是它的品类主要是针对首改和再改类的，它是被划分到改善类当中的，整个曲江板块，未来以改善类为主的竞争压力是非常大的，我们如果说一味的认为从06年到09年它已经是西安富人区或者产品的制高点，实际上还是提醒大家注意这样一个品类风险。另外一个板块就是关于我们城北区大明宫板块，这里边我们是根据目前已经明确立项的项目，整个的一个未来供应量达到了将近400万方，它的品类更多的集中在首改和再改这样一个产品段，这个区域以改善类为主的产品竞争压力也依然很大。

　　关于政策不是我今天要讲的重点，但是我相信我和在座的各位也一定是考虑高这个问题，无论是短期类的一个限购限价限贷为主的限购政策，还是中长期的保障房和未来房产税为抓手的落地，这里可以明确的就是无论它哪一个动作的一个退出还是启动，但是对房地产整体的调控它将是一个常态化的，也是一个结构性，另外从消费层面来看的话，这里面实际上我们不管它是通过税收的调节还是通过限购的管控，对于改善性的需求，注定总量是一样的。所有的内需是什么东西呢，当消费者的支出，房产支出占比过高的时候，它对别的消费会形成一个挤出效应。从这个情况来讲，回暖我们没有太多的把握，也没有太多的依据断定它在什么时候真的能够或者一定会回暖。

　　基于前面整个市场面的供求关系出发的话，最后我实际上也想沿着刚才他们前面几位的态度，在最近也有很多企业的变化，是让我们看到了一些很积极的一面，比如说我们西安最大一家企业紫薇，也包括两家新进的企业，更多的跟我们探讨教育地产、主题地产，包括之前那个欧阳总讲到的天朗御湖，他通过电子商的渠道实现25万套的营销。因为这个图是变形的，无论大企业还是小企业，当大企业的玩法就是高送转要求下盈利模式的创新，包括恒 大在做三、四线城市，无论是何种方法，最后只有一句话“今天如果我们积极应对，那么明天就不会失控。”

　　谢谢大家。