8月15日，银监会网站发布了《商业银行资本管理办法 (征求意见稿)》(以下简称《办法》)，面向全社会公开征求意见。其中涉及到房贷风险权重的调整，让不少想购房的老百姓心头一惊。目前，沪上银行业首套首付比例多为3成，根据《方法》，首套房抵押贷款的风险权重规定为45%，尽管此前关于银行首付上调的传闻一直不断，但此次银监会的一纸规定让不少业内人士认为，这或将是银行首套房首付比例上调的一个信号。

　　银行　　首套首付比例或有提升趋势

　　据悉，此次银监会根据巴塞尔新资本协议信用风险标准法的规定，并考虑国内银行实际，在《商业银行资本管理办法》中细化了各类资产风险权重体系，提高信用风险资本要求的敏感度。其中，下调了个人贷款的风险权重(从100%下调到75%)；并对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。 ”目前，首套房首付比例为3成，而二套房首付比例为6成，与风险权重之间的微妙关联让市场上调首套首付比例走强。

　　提及房贷风险权重调整的背景，银监会负责人指出，近年来，国内商业银行信贷高速扩张，信贷投向集中度有所上升，贷款期限趋长，中长期贷款占比提高，系统性风险有所上升，潜在风险隐患不容忽视。同时，随着商业银行跨业、跨境业务的逐步发展，面临的不确定性和新型风险不断增加。

　　至于房贷风险权重与首付比例的关系，某股份制银行零售风险管理部负责人对记者表示：“至于房贷风险权重，银行需要一定的控制手段去覆盖，或者说，房贷风险权重需要一定的表现形式。在银行看来，最直接的方式就是提高首付比例。还有一个办法是提高抵押率，比如把二手房的评估价格做低，控制实际贷款成数，其实也是变相增加首付成数的举措。 ”

　　比如，陈先生打算购买一套总价200万元的二手房(首套房)，银行为了严控贷款风险，将评估价控制在160万元，然后，按照160万元的评估价，贷给他7成房贷，总共112万元，其余八十八万元需要其自筹。这意味着陈先生的首付被变相提高至4.5成。

　　上述银行人士透露，从银监会这个表态看，首先是其不会放松房贷调控的力度，其次，上调首套房首付比例也有一定可能。

　　央行　　上海7月新增个人房贷环比回落

　　8月15日，央行上海总部发布金融机构各项贷款情况统计数据，数据指出，2011年7月，上海市金融机构各项存款明显回落，各项贷款平稳增长。

　　该统计表示，7月份，上海金融机构各项存款明显回落，储蓄存款大幅减少。当月全市本外币储蓄存款减少631.9亿元，同比多减597.3亿元。其中人民币储蓄存款减少620.9亿元，环比和同比分别多减1137.1亿元和582.5亿元，其中人民币活期储蓄存款减少583.3亿元。

　　此外，新增个人住房贷款环比回落。当月全市新增人民币个人消费贷款54.1亿元，同比多增33.5亿元。当月全市新增人民币个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元；其中新建房和二手房贷款当月分别增加4.1亿元和9.9亿元。当月全市新增个人汽车消费贷款22亿元，同比多增5.4亿元，其中中资银行和汽车金融公司汽车消费贷款分别增加5.1亿元和13.3亿元，同比分别多增0.9亿元和2.6亿元。

　　这一数据，无非为上调首套首付比例泼了一盆冷水。

　　在欧债危机升级和标普调降美国主权评级形势下，全球资本市场一片低迷，全球经济金融将受到负面影响，这也会促使中国货币政策提前出现松动，预计届时房地产政策也会局部松动。“总之，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，‘政策底’隐约可见。 ”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭如是说。

　　市场　　若提升恐有1/3“刚需”被挤出市场

　　“如果银行采取最为直接方式提高首付比例达4.5甚至是5成的话，市场将会有1/3的刚需购房者由于无法凑齐首付而被迫离场。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍判断道。在他看来，这对原本计划贷款买房的刚性需求者和楼市交易方面来说，无疑是雪上加霜。

　　宋会雍指出，由于在目前限购、限贷等调控政策主导下，市场主要的客户就是刚需，这部分人群的支付能力并不是很强，因此首付比例的提高肯定具有极大的杀伤力。“根据中原二手门店的相关统计，目前成交量大的基本都是一些150万左右的小户型房源，虽然有部分客户在父母的帮助下首付比例都在3成以上，但是仍有很多客户在首付比例上仍最多为3成，如果100万的房子，一下子首付需要再拿出15-2万元的话，对于这部分刚需购房者势必要延缓购房时间。”

　　在昨日出炉的一份本报发起 “金九银十”置业调查中也显示，在有置业计划的受访者中，逾五成 (52.1%)人的购房预算在150万以下，占大多数， 24%的人购房预算在150-200万之间，10.4%的人购房预算在200-250万之间， 7.2%的人购房预算在250-300万之间，另有6.3%的人购房预算超过300万。其中购房预算在150万以下的购房者大多为首次置业的刚需，如果首付比例提高的话，其中将有很大一部分购房者将被误伤。

　　银行信贷收紧效果大过限购令

　　更为严重的是，表面上来看，房贷比例提高，购房者买房子更难了，但其深层的影响却在开发企业身上。在穿透力上，银行信贷的收紧某种程度上要大过限购令的铺开。

　　截至8月16日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到864万平方米，而上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量也只有850万平方米。按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。

　　“接下来确保资金流的意图会在行业中表露得更加明确。由于刚需蛋糕会缩水，因此房企为了确保业绩势必通过促销加快资金回笼速度，保资金流重于保利润。”宋会雍介绍道。除此以外，还有一些开发商则会选择为购房客户 “垫首付”， “如果提高到45%，有可能开发商会提出购房者首付35%，而开发商垫付10%，帮助客户完成银行贷款，并要求购房者在一定年限后偿还剩下的10%。”

　　对于目前的金融市场及楼市调控态势而言，宋会雍判断，虽然具有一定的误伤，但是为了保证调控的一贯性，提高首付比例可能性依旧存在。

　　但也有业内人士指出，根据目前的国内外市场而言，提高首付比例的可能性不大。同策研究咨询部总监张宏伟就表示，银监会的此番意见稿，其基本论调主要是防止信贷增长过快，导致流动性过剩加剧。因此在目前信贷增长降速的情况下，再次提高首付比例的可能性不大。在当前银行对贷款发放严控的背景下，这个风险权重比例的下调对市场影响不会太大。

　　而杨红旭也指出，虽然意见征求稿中提到了首套房抵押贷款的风险权重规定为45%，但很难说会因此而继续提高首付比例，因为至7月中旬国务院再次对楼市作出的调控信号来分析，楼市调控已不可能明显升级。目前的态势只是对 “国八条”的重申和强调，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松，但地方政府仍有暗自松动的可能性。

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　　银监会：资本要求不达标视为严重违规

　　根据银监会最新发布的《资本充足管理办法》，银行资本充足率中将增加逆周期资本要求和系统重要银行附加资本要求。 《办法》实施后，通常情况下系统重要性银行和非系统重要性银行的资本充足率分别不得低于11.5%和10.5%。根据银行分析师此前的测算，目前各家上市银行的资本缺口在4360亿左右。

　　据悉，《办法》参考第三版巴塞尔协议的规定，将资本监管要求分为四个层次：第一层次为最低资本要求，核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率分别为5%、6%和8%；第二层次为储备资本要求和逆周期资本要求，储备资本要求为2.5%，逆周期资本要求为0-2.5%；第三层次为系统重要性银行附加资本要求，为1%；第四层次为第二支柱资本要求。

　　《办法》要求各类银行自2012年1月1日开始实施新标准，原则上系统重要性银行和非系统重要性银行应分别于2013年底和2016年底前达标，给予了2年和5年的过渡期；对于个别有困难的银行，经银监会批准，可适当推迟达标期限，但系统重要性银行不得晚于2015年底，非系统重要性银行不得晚于2018年底。

　　银监会规定，《办法》实施后，商业银行若不能达到最低资本要求，将被视为严重违规和重大风险事件，银监会将采取严厉的监管措施。

　　银监会国际部国际监管政策处处长王胜邦表示，所谓严厉的监管措施，主要是限制银行行为，比如限制未达到监管标准的银行扩大规模、开办高风险业务，不再审批这些银行开设新的分支机构，甚至可以让其他银行接管未达标银行的业务。