“最近楼市似乎又有点回到新政以前的状态。前海8月底有新楼盘开盘，单价都飙到3万元/平方米了，其他新楼盘也是捂着不卖，要不就是没有优惠了。”市民徐先生昨日对本报记者说。

　　深圳新房市场近期确实有所回暖，开发商的定价策略也开始发生变化。不过，业内人士表示，调控政策仍未放松，开发商仍比较谨慎，目前涨价还不是明显趋势。

　　新盘热销产生涨价冲动

　　根据深圳市规划国土委数据，8月份深圳新建商品房成交量为3201套，涉及建筑面积约29万平方米，整体均价为19768元/平方米。其中，新建商品住宅成交量为2971套，涉及建筑面积26.09万平方米，分别比7月份上升了77%和100%。超过26万平方米的成交面积直逼4月份调控政策出台当月的高峰——36.71万平方米。

　　从6、7月份的中小户型，到8月份的大户型和豪宅，新房市场销售情况比较良好。以上周末为例，位于龙华的某别墅楼盘推出59套联排别墅，单价6万～8万元，销售现场比较热闹，开发商透露共卖出8成。位于龙岗的某上市房企新盘，上周末推出370套单位，户型面积80～130平方米，均价为12500元/平方米，最后售出九成。

　　在定价方面，相比新政初期，开发商给出的优惠越来越少，甚至微幅涨价。根据信息，龙华某新楼盘二期在5月开盘时，最低价为17000元/平方米，均价20000元/平方米；但在上周末新推单位中，均价已经涨到22000元/平方米。位于前海的某新楼盘8月31日晚上开盘，均价高达31000元/平方米，创出了前海新楼盘价格的新高。

　　深圳世联地产市场研究部昨日表示，近期成交量的反弹，令开发商有价格上调的冲动。世联地产认为，“国十条”出台后，部分一手楼盘自4月下旬开始促销，出台了各种优惠措施，不过优惠折扣仅在95～99折之间；但在8月的《深圳市房地产监管办法》出台后，一手楼盘折前价格反而有所上调，折扣点数也有所减少，多数楼盘最高折扣不超过两个点。“主要原因是最近四周成交量的持续放大，恢复了开发商对楼市的信心，从而导致价格企稳甚至反弹。”

　开发商惜售存货积压

　　事实上，近期市场的热销，是由多方面原因造成的。首先是个别开发商的适当降价，吸引了购房者的入市，例如6月份万科和佳兆业的带头降价，都令市场成交量回升；其次是大多数开发商一再惜售，纷纷推迟卖房时间，造成市场供应极少，价格未明显回落，刚性需求经过几个月的观望后选择了出手，也有部分是为了购房防通胀；另外，“阴阳合同”大限风波，也令二手房成交活跃，部分资金从二手房市场回流到新房市场。

　　深圳多位房地产业内人士接受深圳商报记者采访时表示，由于一再捂盘惜售，目前不少楼盘都面临回款的压力。细心的市民发现，近期不少新楼盘都已经封顶，甚至脚手架也已经拆了，但仍旧不卖。

　　世联地产介绍说，2009年受政府救市影响，楼市价格大幅上涨，开发商捂盘惜售心态明显，导致去年一手住宅新增预售套数环比2008年减少两成；到了今年，又遇上了楼市调控，房价面临下调压力，于是新开发楼盘再次被推迟入市，今年前7月一手住宅新增预售套数同比减少四成。经过前后两轮推迟入市后，导致目前绝大多数在售新盘均为准现楼，甚至部分楼盘前期已经入伙，后期还尚未申请预售许可证。

　　新盘将集中供应竞争激烈

　　由于上半年开发商观望市场不卖房子，也很少做广告，有广告公司的业务员向记者感慨“都已经歇了快半年了”。而在接下来的“金九银十”两个月，深圳楼市将迎来新盘集中供应的高峰期。

　　统计数据显示，预计深圳9月份推盘量在126万平方米，10月将在124万平方米左右，至年底将有314万平方米的新增供应。而在8月份，获得预售许可证的新增供应仅为10.3万平方米，实际新增22万平方米。

　　业内人士普遍认为，由于开发商面临较大库存销售压力，为了完成今年销售目标，会在“金九银十”纷纷推盘，届时竞争将比较激烈。

　　“金九银十”期间开发商的定价策略，仍会比较谨慎。深圳市德思勤投资咨询公司总经理助理叶世育接受深圳商报记者采访时说，根据该公司接触的开发商客户，目前定价都比较谨慎，未来新房市场大幅涨价的可能性较少。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄也表示，尽管8月份市场较好令开发商的优惠减少，但涨价不是未来的明显趋势。

　　“开发商现在还有两方面的顾虑；首先是如果现在涨价，会不会遭遇政策的新一轮调控？其次，8月份市场刚好转，如果立刻高调涨价，会令自身的楼盘性价比降低，在集中供应期，只会令自己产品处于劣势，所以，未来涨价还是非主流。”玉家雄说。

　　后市面临降价压力

　　对于接下来的“金九银十”市场走势，业内专家表示，房价仍有下行压力。深圳房地产资深人士柯汶接受深圳商报记者采访时表示，9月和10月历来是房地产企业，尤其是上市公司和有业绩要求的国有企业冲刺一年业绩的最后时期，因为11月和12月的销售额要拖到第二年才能回款，再加上上半年已经观望了好几个月，仅仅是3月份时房子卖了一点，因此，大部分房地产企业今年的销售计划都还没完成，将会积极推盘，不排除在价格上作出让步，以价保量。

　　柯汶预计，如果国内第三季度的GDP能够维持较高水平，那么，不排除政府会针对某些楼市过热的区域，出台新一轮的调控政策。“包括二手房过户的税率、交易的房产时间长度，等等。”柯汶说。

　　玉家雄表示，开发商都希望在9、10月推盘时，成交能够维持8月份的水平，届时竞争会比较激烈，因此楼盘的定价会给出适当的优惠吸引购房者。玉家雄分析，现在新房成交每周是几百套，还没有恢复到每周1100～1200套左右的合理水平。

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