万科A   000002   房地产业

研究机构：长城证券 分析师：刘昆 评级：买入 撰写日期：2010-08-10

　　中期业绩符合预期。公司2010 年上半年实现营业收入168 亿元，同比减少23%；归属母公司净利润28 亿元，同比增长11%；每股收益0.26 元，业绩基本符合我们预期。上半年公司营业收入同比下降，主要由于大部分项目集中在下半年竣工，因此下半年的营业收入相比上半年将有较大增长。1~6 月份，公司结算毛利率28.95%，比上年同期提高5.26 个百分点。由于房地产结算存在滞后性，毛利率的上升主要反映了09 年市场回暖所带来的项目利润率回升，同时，也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

　　销量增长20%。1~6 月份，公司实现销售面积320 万平方米，同比减少8%；销售金额368 亿元，同比增长20%；销售均价11483 元/平米，同比上涨30%。从市场整体情况看，上半年我们跟踪的重点城市销量同比下降37%，销售额同比下降14%；万科上半年的表现远超出大市，这也使其在全国11 个重点城市市场占有率从3%上升至8%。
　　我们认为，公司取得出色销售业绩主要有三方面原因：一是公司去年下半年开始大幅增加新开工面积，保障了今年上半年有足够的货源供应。二是在地产调控销售急转直下的情况下，公司合理定价积极应对，保证了项目的去化速度。三是公司产品中普通自住中小户型占比较高，符合市场主流需求。

　　全年业绩锁定。截至报告期末，公司尚有530 万平米已售未结资源，合同金额约573 亿元。上半年结算收入与已售未结之和，达到我们预计全年结算收入的1.5 倍，公司2010 年业绩已经完全锁定。

　　豪迈扩张二三线城市。公司继续发挥战略纵深优势，控制拿地风险，获取价格合理的项目资源。上半年公司新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38 个，对应的权益建面合计893 万平米，规模逼近09 全年。
　　新项目平均楼面地价在2300 元左右，继续保持在较低水平。下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。

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