“如果你问多少人觉得上海房价高、楼市有泡沫，100个人里面有90个人会举手。如果你接下去问：有多少人认为上海房价还会继续涨下去？有95个人会举手。这就是开发商捂盘惜售的信心。”

　　据佑威统计数据，上海7月1日至11月18日，共发出73张预售许可证，其中有15个项目共计18万平方米为零销售记录。合生城邦、华润外滩九里、旭辉依云湾等项目榜上有名。其余项目个盘销售无一超过50％，市场总供应销售率为26.7％。在发出的73张预售许可证中，仅20个项目超过3万平米。

　　这组数据与大部分购房者购房难、寒风瑟瑟通宵排队等现象形成鲜明对于比。上海捂盘惜售成为板上钉钉的事实。

　　新浪乐居第29期下午茶与您一起深入开发商捂盘现象背后，听专家解读“法规不全抑或利益作怪 打击‘捂盘惜售’为何成效甚微？”

　　（第29期地产下午茶现场，左起张宏伟、李骁(博客)、蔡为民(博客)、黄炜炜）

　　捂盘惜售原动力：上涨预期

　　在抑制房地产过快增长的2006年，房地产相关部门对于捂盘惜售行为开始进行定性——“侵害群众合法权益现象。”2007年8月，捂盘惜售成为教育部公布的第171个汉语新词。

　　“问题始终存在，从来没有解决。”沪上知名地产评论员、新浪名博蔡为民字字铿锵。

　　有土地的开发商不着急开发，有房源的开发商不着急出售。“捂地”、“捂盘”、“捂房”三管齐下，上海再一次进入恶性上涨的通道。

　　然而，在大部分的业内人士（包括营销机构、开发商、学者）眼中，捂盘惜售事实上可看作正常的市场行为。“换位思考下，如果你的房子现在卖2.3万，你明知道过两个月要卖2.6万，请问你会卖么？”蔡为民一针见血，“关键在于，上涨预期的根源在哪里。”

　　“土地市场的持续火爆让开发商看到了希望，上市以及各色融资渠道使得大部分的开发商粮多不愁。二三线城市的开发商已经发现上海已经没有他们‘玩’的地盘了，那么对于在上海好不容易拥有点粮食的开发商而言，有什么理由不捂着呢？”上海乘星行行销服务机构总经理李骁说。

　　然而，截止到目前为止，没有任何政策给购房者传递“房价要下跌”的讯号。

　　信心悖论：有泡沫但仍将上涨

　　尽管根据新浪乐居以及零点调查所显示上海成为全国房地产信心最缺失的城市，大部分的购房者认为上海房价过高、存在泡沫、质量不佳。但是，人们却仍一窝蜂地涌入楼市，为推动上海房价“献上绵薄之力”。

　　蔡为民风趣地分析道“如果你问：谁觉得上海房价高、楼市有泡沫？100个人里面有90个人会举手。如果你接下去问：有多少人认为上海房价还会继续涨下去？有95个人会举手。”对于上海这座城市未来前景地看好、不断涌入的人才成为人们开发商对上海未来市场的信心砝码。“其次，开发商还有另外一重的信心——他们相信，政策不会对房地产进行打击。”

　　供求失衡论：永远的供不应求

　　南非钻石开采商占据了70％的钻石市场份额，为了有效地控制国际钻石基准价格，他们采取的方法：逐量开采，形成永远的供不应求。如今的房地产市场亦是如此。

　　“所有的投资目的就是获利。”据本期下午茶三位嘉宾的估计，目前市场的驱动力主要来自于投资投机。“今年上半年的需求来自于刚性需求和改善型需求，今年下半年则由投资需求主打。”长期在房产营销一线作战的李骁说。蔡为民也同样认为目前的市场60％为投资投机客。

　　房地产作为很难被复制的流通性产品，倘若加上开发商的捂盘惜售行为，“永远的供不应求现象”将产生，上海的房价随之水涨船高不在话下。

　　蔡为民用八个字概括上海的房地产市场“大涨小回、据持向上。”李骁则更加武断地表示：“可以这么说，在上海每一个低谷都是进场的时机。”

　　明年楼市扑朔迷离

　　政策走势模棱两可，世博效应未尝可知。在未来的一年内上海楼市的走势，本期下午茶的三位嘉宾各执一词。

　　蔡为民表示，中长期看好上海楼市，而明年第二季度则将现拐点，理由是：今年是世博建设年，政府需要大量的资金支撑，而明年这方面的需求将不复存在，对于房地产的政策支持将减弱。受政策推动的房价，在明年，推动力将消失。其次，占据市中心位置的世博会将给上海的交通、购物带来巨大的困扰，购置物业的积极性将被打击。

　　李骁则恰好相反，李骁认为明年物业将持续增长，对中长期则表示出担忧。“房地产行业的发展和宏观经济发展相关，如果政府不加大保障性住房建设，上海房地产市场或将在未来面临崩盘的危险。”

　　张宏伟则保持中庸的立场，认为难以大涨难以大跌，明年将持续维稳。

　　 以下是现场实录

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